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投資物件賃貸中東京都中央区晴海二丁目

ザ・パークハウス晴海タワーズティアロレジデンス東京都中央区・勝どき駅の投資用マンション 1LDK・44.15㎡（賃貸中）

東京都大江戸線「勝どき」 徒歩13分

1LDK 44.15㎡　20階（49階建）　2016年（築約10年）・鉄筋コンクリート造　北向き

価格

8,500万円㎡単価 193万円

月額賃料（販売図面に記載の賃料（共益費込みかは未確認））

205,000円

管理費 14,120円 ／ 修繕積立金 13,030円

差し引き 月 177,850円 ／ 年 213万円

実質 2.5%

表面 2.9%

年 213万円 ÷ 価格 8,500万円 ＝ 実質 2.5%（固定資産税・賃貸管理の委託費・空室の期間は引いていません）

建物と立地の目安

建物と立地の事実から決めた目安で、投資としての良し悪しではありません。利回りと「確かめたい9つのこと」と合わせて判断してください。

駅からの近さ
★★★★★
徒歩13分
災害の想定
★★★★★
液状化
管理
★★★★★
管理会社に全部委託・日勤
設備
★★★★★
4つ
  • 新耐震基準の時期
  • 床暖房
  • ディスポーザー
  • コンシェルジュ
  • 駐輪場

蓮さんのひとこと

44㎡あり、売るときの買い手が投資家に限られにくい広さです。町丁目に液状化の想定があります。建物の位置は自治体の液状化マップで確かめたいところです。

エリアのデータ

人口（中央区・5年）
+19.8%
世帯 +16.7%・2050年推計 +24.7%
駅の利用（勝どき）
1日 9.1万人
乗降客数
地価（町丁目・5年）
+2.6%
この建物の土地の値ではありません
用途地域
準工
町丁目でいちばん広い
修繕積立金
目安の範囲内
国の目安 ㎡240〜410円

出典: 国勢調査・社人研推計・国土数値情報・地価公示・国交省ガイドライン（を加工）

2026年10月24日時点の情報です。条件は販売図面などの資料が正です。

リスクの確かめ方

検討するときに確かめたい9つのこと

ページで分かるのは 7項目、資料で確かめるのは 6項目です。 どの物件でも同じ順で並べ、良し悪しの判定は付けていません。行を押すと詳しく見られます。

  1. 1賃貸の状況賃貸中資料で確認 4

    賃料が相場より高いと、入居者が入れ替わるときに下がることがあります

    • 現況: 賃貸中
    • 販売図面に記載の賃料: 月205,000円共益費込みかは未確認

    資料で確認すること

    • 賃貸借契約の形（普通借家・定期借家）と残りの期間
    • サブリースかどうか
    • 敷金の引き継ぎ
    • 入居が始まった時期
  2. 2空室と賃貸の需要+168.0%

    空室の期間が長いと、そのあいだは賃料が入りません

    • 単身世帯の増減（晴海二丁目・2015→2020年）: +168.0%国勢調査 2015・2020（を加工）。2015年の世帯数が少ない町丁目では、割合が大きく出ます
    • 人口（中央区・5年）: +19.8%国勢調査（を加工）
    • 世帯（中央区・5年）: +16.7%国勢調査（を加工）
    • 駅の乗降客数（勝どき）: 1日 9.1万人国土数値情報（を加工）
  3. 3修繕積立金月295円資料で確認 3

    積立が少ないと、将来の値上げや一時金の負担になることがあります

    • 修繕積立金（㎡あたり）: 月295円
    • 国土交通省のガイドラインの目安: 月240〜410円/㎡目安の幅の中です

    資料で確認すること

    • 積立金の残高
    • 滞納の有無
    • 改定の予定
  4. 4大規模修繕資料で確認 2

    大規模修繕の時期と費用の見込みは、長期修繕計画で確かめられます

    資料で確認すること

    • 長期修繕計画
    • これまでの修繕の履歴
  5. 5管理管理会社に全部委託資料で確認 1

    管理の状態は、建物の傷み方と売るときの見られ方に関わります

    • 管理の形: 管理会社に全部委託販売図面・掲載元の記載から（詳しい条件は不動産会社に確認）
    • 管理員の勤務: 日勤販売図面・掲載元の記載から（詳しい条件は不動産会社に確認）

    資料で確認すること

    • 管理規約（用途の制限・民泊の扱いなど）
  6. 6築年と耐震2016年（築約10年）

    築年と耐震基準は、融資の条件や売るときの買い手の広さに関わることがあります

    • 築年: 2016年（築約10年）
    • 耐震: 新耐震基準（1981年6月〜）の時期の竣工
    • 構造: 鉄筋コンクリート造
  7. 7災害液状化に当たります資料で確認 1

    災害の想定は、保険料や入居の決まりやすさに関わることがあります

    ハザードマップポータルサイト（国土交通省）で建物の位置を確かめる
    • 町丁目の想定: 液状化に当たります国土数値情報などの公的データ（町丁目の単位）。建物の位置ではありません
    • 基準に届かない想定: 3m未満の浸水の想定が町丁目の一部にあります国土数値情報などの公的データ（町丁目の単位）。建物の位置ではありません

    資料で確認すること

    • ハザードマップでの建物の位置と浸水の深さ
  8. 8出口（売るとき）データがありません

    売るときに買い手が見つかるまでの期間の目安です

  9. 9利回りに入っていない費用固定資産税・都市計画税、賃貸管理の委託費、空室の期間、入退去のときの原状回復資料で確認 1

    利回りの数字には入っていない費用です。実際の手取りは、この分だけ少なくなります

    • 実質利回りに含まれない費用: 固定資産税・都市計画税、賃貸管理の委託費、空室の期間、入退去のときの原状回復

    資料で確認すること

    • 固定資産税の額（評価証明書）

「資料で確認すること」は、この資料で確かめられます

  • 販売図面
  • 賃貸借契約の条件
  • 重要事項調査報告書
  • 長期修繕計画

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周辺の賃貸の募集事例（参考）

条件の近い住戸が、不動産ポータルでいくらで募集されていたか。

  • ザ・パークハウス晴海タワーズティアロレジデンス

    晴海二丁目・勝どき駅 / 13分

    この物件

    205,000円㎡単価 4,643円

    44.15㎡・20階 / 49階建・2016年・確認 —

周辺の募集

  • パークタワー勝どきサウス

    勝どき四丁目・勝どき駅 / 2分

    同一駅

    369,000円㎡単価 6,634円

    55.62㎡・26階 / 58階建・2023年・確認 2026-10-18

  • パークタワー勝どきサウス

    勝どき四丁目・勝どき駅 / 2分

    同一駅

    347,000円㎡単価 6,795円

    51.07㎡・16階 / 58階建・2023年・確認 2026-10-18

  • パークタワー勝どきミット

    勝どき四丁目・勝どき駅 / 1分

    同一駅

    419,000円㎡単価 7,365円

    56.89㎡・40階 / 45階建・2023年・確認 2026-10-18

  • パークタワー勝どきサウス

    勝どき四丁目・勝どき駅 / 2分

    同一駅

    372,000円㎡単価 6,818円

    54.56㎡・17階 / 58階建・2023年・確認 2026-10-18

  • パークタワー勝どきサウス

    勝どき四丁目・勝どき駅 / 2分

    同一駅

    389,000円㎡単価 6,883円

    56.52㎡・14階 / 58階建・2023年・確認 2026-10-18

もっと見る（あと10件）

  • パークタワー勝どきサウス

    勝どき四丁目・勝どき駅 / 2分

    同一駅

    352,000円㎡単価 6,452円

    54.56㎡・15階 / 58階建・2023年・確認 2026-10-18

  • パレステュディオ勝どきリバーサイド

    勝どき三丁目・勝どき駅 / 5分

    同一駅

    199,000円㎡単価 4,687円

    42.46㎡・2階 / 8階建・2007年・確認 2026-10-18

  • LUXENAKACHIDOKIラグセナ勝どき

    勝どき三丁目・勝どき駅 / 5分

    同一駅

    221,000円㎡単価 5,525円

    40.00㎡・3階 / 10階建・2019年・確認 2026-10-18

  • Dimus勝どき

    勝どき六丁目・勝どき駅 / 7分

    同一駅

    199,000円㎡単価 4,889円

    40.70㎡・10階 / 11階建・2017年・確認 2026-10-18

  • Dimus勝どき

    勝どき六丁目・勝どき駅 / 7分

    同一駅

    199,000円㎡単価 4,918円

    40.46㎡・10階 / 11階建・2017年・確認 2026-10-18

  • ザ・パークハウス晴海タワーズクロノレジデンス

    晴海二丁目・勝どき駅 / 14分

    同一駅

    245,000円㎡単価 5,414円

    45.25㎡・18階 / 49階建・2013年・確認 2026-10-17

  • ザ・パークハウス晴海タワーズクロノレジデンス

    晴海二丁目・勝どき駅 / 14分

    同一駅

    250,000円㎡単価 5,713円

    43.76㎡・35階 / 49階建・2013年・確認 2026-10-17

  • ウィルテラス勝どき

    勝どき二丁目・勝どき駅 / 1分

    同一駅

    192,000円㎡単価 4,545円

    42.24㎡・4階 / 12階建・2007年・確認 2026-10-17

  • ウィルテラス勝どき

    勝どき二丁目・勝どき駅 / 1分

    同一駅

    193,000円㎡単価 4,753円

    40.61㎡・2階 / 12階建・2007年・確認 2026-10-17

  • ウィルテラス勝どき

    勝どき二丁目・勝どき駅 / 1分

    同一駅

    190,000円㎡単価 4,484円

    42.37㎡・2階 / 12階建・2007年・確認 2026-10-17

※ 不動産ポータルへの掲載（募集）情報で、成約した賃料ではありません（掲載の賃料は成約より高くなる傾向があります）。この住戸の募集ではなく、当社が取り扱う物件でもありません。建物名・駅・分数は掲載元の記載です（分数は徒歩かバスかを区別していません）。（2026年10月24日時点）

周辺の売買の募集事例（参考）

条件の近い住戸が、不動産ポータルでいくらで売り出されていたか（この物件と価格の近い事例です）。

  • ザ・パークハウス晴海タワーズティアロレジデンス

    晴海二丁目・勝どき駅 / 13分

    この物件

    8,500万円㎡単価 1,925,255円

    44.15㎡・20階 / 49階建・2016年・確認 —

周辺の売り出し

  • THETOKYOTOWERSSEATOWER

    勝どき六丁目・勝どき駅 / 5分

    同一駅

    8,780万円㎡単価 1,622,321円

    54.12㎡・16階 / 2階建・2008年・確認 2026-10-18

  • 勝どきザ・タワー

    勝どき五丁目・勝どき駅 / 7分

    同一駅

    8,990万円㎡単価 2,138,440円

    42.04㎡・21階 / 53階建・2016年・確認 2026-10-18

  • ザ・パークハウス晴海タワーズクロノレジデンス

    晴海二丁目・勝どき駅 / 14分

    同一駅

    8,000万円㎡単価 1,828,154円

    43.76㎡・36階 / 49階建・2013年・確認 2026-10-17

  • ザ・トヨミタワーマリン&スカイウエストウイング

    豊海町・勝どき駅 / 10分

    同一駅

    8,980万円㎡単価 2,245,000円

    40.00㎡・18階 / 54階建・2026年・確認 2026-08-27

  • ザ・パークハウス晴海タワーズクロノレジデンス

    晴海二丁目・勝どき駅 / 14分

    同一駅

    8,680万円㎡単価 1,983,547円

    43.76㎡・37階 / 49階建・2013年・確認 2026-08-01

もっと見る（あと10件）

  • ドゥ・トゥールEAST

    晴海三丁目・勝どき駅 / 5分

    同一駅

    8,780万円㎡単価 2,714,904円

    32.34㎡・52階 / 52階建・2015年・確認 2026-07-09

  • 勝どきザ・タワー

    勝どき五丁目・勝どき駅 / 7分

    同一駅

    8,500万円㎡単価 2,102,919円

    40.42㎡・35階 / 53階建・2016年・確認 2026-07-03

  • ザ・パークハウス晴海タワーズクロノレジデンス

    晴海二丁目・勝どき駅 / 14分

    同一駅

    8,480万円㎡単価 1,831,929円

    46.29㎡・40階 / 49階建・2013年・確認 2025-12-20

  • ザ・パークハウス晴海タワーズクロノレジデンス

    晴海二丁目・勝どき駅 / 14分

    同一駅

    8,700万円㎡単価 2,045,615円

    42.53㎡・39階 / 49階建・2013年・確認 2025-12-06

  • 勝どきザ・タワー

    勝どき五丁目・勝どき駅 / 7分

    同一駅

    8,999万円㎡単価 2,140,580円

    42.04㎡・20階 / 53階建・2016年・確認 2025-11-03

  • ベイシティ晴海スカイリンクタワー

    晴海三丁目・勝どき駅 / 8分

    同一駅

    8,980万円㎡単価 1,822,240円

    49.28㎡・20階 / 49階建・2009年・確認 2025-08-28

  • THETOKYOTOWERSSEATOWER

    勝どき六丁目・勝どき駅 / 5分

    同一駅

    8,250万円㎡単価 1,524,390円

    54.12㎡・6階 / 2階建・2008年・確認 2025-07-04

  • ザ・パークハウス晴海タワーズクロノレジデンス

    晴海二丁目・勝どき駅 / 14分

    同一駅

    8,180万円㎡単価 1,791,895円

    45.65㎡・27階 / 49階建・2013年・確認 2025-07-04

  • ザ・パークハウス晴海タワーズクロノレジデンス

    晴海二丁目・勝どき駅 / 14分

    同一駅

    8,700万円㎡単価 1,905,805円

    45.65㎡・18階 / 49階建・2013年・確認 2025-06-05

  • 勝どきザ・タワー

    勝どき五丁目・勝どき駅 / 7分

    同一駅

    8,580万円㎡単価 2,040,913円

    42.04㎡・13階 / 53階建・2016年・確認 2025-04-14

※ 不動産ポータルへの掲載（売り出し）情報で、成約した価格ではありません（掲載の価格は成約より高くなる傾向があります）。この住戸ではなく、当社が取り扱う物件でもありません。建物名・駅・分数は掲載元の記載です（分数は徒歩かバスかを区別していません）。（2026年10月24日時点）

蓮さんの見立て ― 投資の目線で

49階建ての20階、賃貸中の住戸を見てほしい

住戸

49階建ての20階で、賃貸中の現況です。2016年竣工のRCで、1981年6月の見直し後の耐震基準で建てられた年にあたります。修繕積立金は月13,030円（1㎡あたり295円）で、国交省の20階以上の目安の幅の中です。

→ 賃貸中の住戸は、借主との契約を買主が引き継ぎ、売るときの買い手は投資家になると見られます。家賃から経費を引いた収益が見られるので、いまの賃料と管理費・修繕積立金の額が材料になります。

入居者の層

広さは44.15㎡で、業界の住戸タイプではコンパクト（30〜50㎡未満）にあたります。見られやすい入居者の層は、社会人（ひとり暮らし）・2人です（調査の区分）。2021年までの国の計画の最低居住面積水準では、3人までの広さです。

→ 賃貸に入居した人の調査では、ひとり暮らしの学生と男性社会人は「通勤・通学時間」（この住戸は駅から徒歩13分）が決め手になった割合が全体に比べて高いとされます。

立地

最寄りは勝どき駅まで徒歩13分で、一日の乗降は91,189人です。中央区の人口は2015年から2020年に19.8%増え、用途地域は準工業地域、町丁目の地価の5年の変化は2.6%です。

→ 用途地域は建てられる建物の種類を決める区分で、準工業地域では周りにどんな建物が建ち得るかが見られます。周りの利用計画は資料で確かめるところです。

市場

中央区晴海二丁目の指数は、2025年10月を100として2026年9月に98.0です。中央区晴海二丁目・30〜50㎡・築10〜20年の帯を相場どおりに出したときの、掲載が消えるまでの日数は中央値の推定で54日です。

投資のスタイル別に見ると

FIRE を目指す人
2016年竣工のRCは、1981年6月の見直し後の耐震基準の年にあたります。家賃を暮らしの土台にするなら、設備の交換費用は手元に残るお金から出るので、給湯器などの交換時期も見ておきたい点です。
会社員の投資家
修繕積立金は月13,030円で、空室の間も毎月出ていく額です。手元に残るお金がマイナスなら、その分は給与から埋めることになるので、空室の間の持ち出しも試算に入れたい点です。
複数の住戸を持つ投資家
修繕積立金が月13,030円なら、この住戸を足すとその額が毎月の支出に加わります。建物ごとの管理組合の規約と長期修繕計画も、買う前に確かめておきたい点です。

見方の出典: 民法（e-Gov 法令検索）・区分マンションの不動産投資で複数所有するメリット・デメリットを解説（LIFULL HOME'S 不動産投資・2025年5月10日更新）・初心者でもわかる！キャッシュフローの計算と不動産投資で収益を安定させるコツ（ノムコム・プロ・2025年2月5日）

どの物件にも使える見方: 持ち主の立場で、売るときの買い手が変わる
  • 自分で住む人が買い手になる住戸 — 空室で出せば、住むために買う人も投資家も買い手になり、見られる点が広がります
  • 投資家が買い手になる住戸 — いまの賃料と経費から出る収益が見られ、契約の中身が売るときの材料になります

家の資産性を見るときは、持ち続ける間の使い方と、売るときの買い手が誰になるかを見る。

出典: 住戸の特徴（掲載元の物件情報（タグ・面積・階））・築年と構造（掲載元の物件情報（竣工年））・修繕積立金（掲載元の物件情報・国土交通省 マンションの修繕積立金に関するガイドライン（令和6年6月改定））・広さと入居者の層（専有面積（掲載）・長谷工ライブネット「2025年契約者分析」の住戸タイプ・住生活基本計画（2021年まで）の最低居住面積水準）・駅からの距離（掲載元の物件情報）・人口と世帯の動き（総務省統計局 平成27年・令和2年国勢調査（小地域集計）を加工・国立社会保障・人口問題研究所『日本の地域別将来推計人口（令和5(2023)年推計）』を加工）・駅の利用（国土数値情報（駅別乗降客数）を加工）・用途地域（国土数値情報（用途地域）を加工）・地価の動き（国土数値情報（地価公示・地価調査）を加工）・エリアの動き（PredictPrice（AI による推定））・売りやすさ（PredictPrice（AI による推定））

試算

ローンを使ったときの毎月の収支

条件は例です。ご自分の条件に変えてください。入れた値はこの画面の中だけで計算し、送信・保存しません。

毎月の収支

-165,342円

年 -198万円

  1. 賃料205,000円
  2. ローンの返済− 343,192円
  3. 管理費− 14,120円
  4. 修繕積立金− 13,030円

借入 7,650万円（価格 8,500万円 − 自己資金 850万円）

自己資金

入れた条件での計算です。固定資産税・都市計画税・賃貸管理の委託費・空室の期間・税金・購入時の諸費用は含みません。将来の収支を約束するものではありません。

物件概要

建物名
ザ・パークハウス晴海タワーズティアロレジデンス
所在地
東京都中央区晴海二丁目
交通
東京都大江戸線「勝どき」徒歩13分
価格
8,500万円
専有面積
44.15㎡
間取り
1LDK
築年
2016年
構造
鉄筋コンクリート造
所在階
20階（49階建）
向き
北
管理費
月額14,120円
修繕積立金
月額13,030円
現況
賃貸中
取引態様
媒介（仲介）
設備・特徴
床暖房・ディスポーザー・コンシェルジュ・駐輪場
広告主
エステートテクノロジーズ株式会社
免許番号
東京都知事（２）第103851号

2026年10月24日時点の情報です。条件は販売図面などの資料が正です。

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AI の推定と解説は、AI 独自のアルゴリズムで自動生成した参考情報です。不動産鑑定評価や宅建業法上の価格査定ではありません。物件の条件は販売図面などの資料が正です。

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