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投資物件空室東京都大田区西六郷二丁目

シティオ多摩川東京都大田区・雑色駅の投資用マンション 2DK・26.14㎡（空室）

京浜急行電鉄本線「雑色」 徒歩8分

2DK 26.14㎡　4階（5階建）　1993年（築約33年）・鉄筋コンクリート造　西向き

価格

1,770万円㎡単価 68万円

月額賃料（AI 推定）

約82,000円

管理費 10,000円 ／ 修繕積立金 6,000円

差し引き 月 66,000円 ／ 年 79.2万円

想定 実質 4.5%

表面 5.6%

年 79.2万円 ÷ 価格 1,770万円 ＝ 実質 4.5%（固定資産税・賃貸管理の委託費・空室の期間は引いていません）

賃料は AI の推定（千円で丸めたもの）による想定です。実際の賃料とは異なります（鑑定・査定ではありません）。

建物と立地の目安

建物と立地の事実から決めた目安で、投資としての良し悪しではありません。利回りと「確かめたい9つのこと」と合わせて判断してください。

駅からの近さ
★★★★★
徒歩8分
災害の想定
★★★★★
洪水ランク3以上
管理
★★★★★
管理会社に全部委託・巡回
設備
★★★★★
2つ
  • 新耐震基準の時期
  • 防犯カメラ
  • 駐輪場

蓮さんのひとこと

2020年にリフォームの記載があります。町丁目に洪水ランク3以上の想定があります。建物の位置はハザードマップで確かめたいところです。

エリアのデータ

人口（大田区・5年）
+4.3%
世帯 +7.8%・2050年推計 +2.7%
駅の利用（雑色）
1日 3.1万人
乗降客数
地価（町丁目・5年）
+29.5%
この建物の土地の値ではありません
用途地域
準工
町丁目でいちばん広い
修繕積立金
目安の範囲内
国の目安 ㎡170〜430円

出典: 国勢調査・社人研推計・国土数値情報・地価公示・国交省ガイドライン（を加工）

2026年10月24日時点の情報です。条件は販売図面などの資料が正です。

リスクの確かめ方

検討するときに確かめたい9つのこと

ページで分かるのは 7項目、資料で確かめるのは 6項目です。 どの物件でも同じ順で並べ、良し悪しの判定は付けていません。行を押すと詳しく見られます。

  1. 1賃貸の状況空室資料で確認 1

    賃料が相場より高いと、入居者が入れ替わるときに下がることがあります

    • 現況: 空室

    資料で確認すること

    • 空室になった時期と、これまでの募集の条件
  2. 2空室と賃貸の需要+4.0%

    空室の期間が長いと、そのあいだは賃料が入りません

    • 単身世帯の増減（西六郷二丁目・2015→2020年）: +4.0%国勢調査 2015・2020（を加工）
    • 人口（大田区・5年）: +4.3%国勢調査（を加工）
    • 世帯（大田区・5年）: +7.8%国勢調査（を加工）
    • 駅の乗降客数（雑色）: 1日 3.1万人国土数値情報（を加工）
  3. 3修繕積立金月230円資料で確認 3

    積立が少ないと、将来の値上げや一時金の負担になることがあります

    • 修繕積立金（㎡あたり）: 月230円
    • 国土交通省のガイドラインの目安: 月170〜430円/㎡目安の幅の中です

    資料で確認すること

    • 積立金の残高
    • 滞納の有無
    • 改定の予定
  4. 4大規模修繕資料で確認 2

    大規模修繕の時期と費用の見込みは、長期修繕計画で確かめられます

    資料で確認すること

    • 長期修繕計画
    • これまでの修繕の履歴
  5. 5管理管理会社に全部委託資料で確認 1

    管理の状態は、建物の傷み方と売るときの見られ方に関わります

    • 管理の形: 管理会社に全部委託販売図面・掲載元の記載から（詳しい条件は不動産会社に確認）
    • 管理員の勤務: 巡回販売図面・掲載元の記載から（詳しい条件は不動産会社に確認）

    資料で確認すること

    • 管理規約（用途の制限・民泊の扱いなど）
  6. 6築年と耐震1993年（築約33年）

    築年と耐震基準は、融資の条件や売るときの買い手の広さに関わることがあります

    • 築年: 1993年（築約33年）
    • 耐震: 新耐震基準（1981年6月〜）の時期の竣工
    • 構造: 鉄筋コンクリート造
    • リフォーム: 2020年に実施の記載販売図面・掲載元の記載から（詳しい条件は不動産会社に確認）
  7. 7災害洪水ランク3以上に当たります資料で確認 1

    災害の想定は、保険料や入居の決まりやすさに関わることがあります

    ハザードマップポータルサイト（国土交通省）で建物の位置を確かめる
    • 町丁目の想定: 洪水ランク3以上に当たります国土数値情報などの公的データ（町丁目の単位）。建物の位置ではありません

    資料で確認すること

    • ハザードマップでの建物の位置と浸水の深さ
  8. 8出口（売るとき）データがありません

    売るときに買い手が見つかるまでの期間の目安です

  9. 9利回りに入っていない費用固定資産税・都市計画税、賃貸管理の委託費、空室の期間、入退去のときの原状回復資料で確認 1

    利回りの数字には入っていない費用です。実際の手取りは、この分だけ少なくなります

    • 実質利回りに含まれない費用: 固定資産税・都市計画税、賃貸管理の委託費、空室の期間、入退去のときの原状回復

    資料で確認すること

    • 固定資産税の額（評価証明書）

「資料で確認すること」は、この資料で確かめられます

  • 販売図面
  • 重要事項調査報告書
  • 長期修繕計画

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周辺の賃貸の募集事例（参考）

条件の近い住戸が、不動産ポータルでいくらで募集されていたか。

同じ建物の募集（3件）

  • シティオ多摩川

    西六郷二丁目・雑色駅 / 8分

    この物件

    約82,000円（AI 推定）㎡単価 3,137円

    26.14㎡・4階 / 5階建・1993年・確認 —

  • シティオ多摩川

    西六郷二丁目・雑色駅 / 7分

    同じ建物

    89,000円㎡単価 3,405円

    26.14㎡・5階 / 5階建・1993年・確認 2026-10-10

  • シティオ多摩川

    西六郷二丁目・雑色駅 / 7分

    同じ建物

    75,000円㎡単価 2,869円

    26.14㎡・3階 / 5階建・1993年・確認 2025-03-01

  • シティオ多摩川

    西六郷二丁目・雑色駅 / 7分

    同じ建物

    82,000円㎡単価 3,137円

    26.14㎡・4階 / 5階建・1993年・確認 2024-05-28

周辺の募集

  • ランドマリーナ貴賓館

    南六郷二丁目・雑色駅 / 7分

    同一駅

    90,000円㎡単価 2,774円

    32.44㎡・3階 / 5階建・2000年・確認 2026-09-30

  • 仲六郷ハイツナカロクゴウハイツ

    仲六郷二丁目・雑色駅 / 5分

    同一駅

    75,000円㎡単価 2,609円

    28.75㎡・2階 / 2階建・1983年・確認 2026-09-01

  • アムル後藤

    南六郷二丁目・雑色駅 / 8分

    同一駅

    95,000円㎡単価 3,171円

    29.96㎡・2階 / 4階建・1997年・確認 2026-08-31

  • シティハイムクラハシ

    南六郷一丁目・雑色駅 / 13分

    同一駅

    86,000円㎡単価 2,672円

    32.18㎡・1階 / 2階建・1983年・確認 2026-04-16

  • シティハイムクラハシ

    南六郷一丁目・雑色駅 / 13分

    同一駅

    86,000円㎡単価 2,672円

    32.18㎡・2階 / 2階建・1983年・確認 2026-04-16

もっと見る（あと7件）

  • デザインOlive

    西六郷一丁目・雑色駅 / 10分

    同一駅

    95,000円㎡単価 2,969円

    32.00㎡・2階 / 3階建・1988年・確認 2026-03-29

  • 各部屋収納カラー畳Olive

    西六郷一丁目・雑色駅 / 10分

    同一駅

    95,000円㎡単価 2,969円

    32.00㎡・2階 / 3階建・1988年・確認 2026-03-22

  • コーポ清水

    仲六郷三丁目・雑色駅 / 9分

    同一駅

    80,000円㎡単価 2,669円

    29.97㎡・2階 / 3階建・1989年・確認 2026-03-15

  • シティハイムクラハシ2

    南六郷一丁目・雑色駅 / 12分

    同一駅

    79,000円㎡単価 3,950円

    20.00㎡・1階 / 2階建・1991年・確認 2026-02-01

  • 室内済

    西六郷一丁目・雑色駅 / 10分

    同一駅

    90,000円㎡単価 2,813円

    32.00㎡・3階 / 3階建・1988年・確認 2026-01-18

  • メゾンA

    南六郷二丁目・雑色駅 / 9分

    同一駅

    76,000円㎡単価 2,796円

    27.18㎡・2階 / 3階建・1989年・確認 2025-08-23

  • ハピネス

    仲六郷二丁目・雑色駅 / 3分

    同一駅

    78,000円㎡単価 2,728円

    28.59㎡・1階 / 4階建・1988年・確認 2025-08-20

※ 不動産ポータルへの掲載（募集）情報で、成約した賃料ではありません（掲載の賃料は成約より高くなる傾向があります）。この住戸の募集ではなく、当社が取り扱う物件でもありません。建物名・駅・分数は掲載元の記載です（分数は徒歩かバスかを区別していません）。（2026年10月24日時点）

周辺の売買の募集事例（参考）

条件の近い住戸が、不動産ポータルでいくらで売り出されていたか（この物件と価格の近い事例です）。

同じ建物の売り出し（1件）

  • シティオ多摩川

    西六郷二丁目・雑色駅 / 8分

    この物件

    1,770万円㎡単価 677,123円

    26.14㎡・4階 / 5階建・1993年・確認 —

  • シティオ多摩川

    西六郷二丁目・雑色駅 / 7分

    同じ建物

    1,450万円㎡単価 554,705円

    26.14㎡・3階 / 5階建・1993年・確認 2026-05-01

周辺の売り出し

  • 日神パレス梅屋敷

    大森中二丁目・梅屋敷駅 / 7分

    同じ市区

    1,600万円㎡単価 571,021円

    28.02㎡・2階 / 5階建・1988年・確認 2026-10-18

  • 日神パレス梅屋敷

    大森中二丁目・梅屋敷駅 / 7分

    同じ市区

    1,450万円㎡単価 580,929円

    24.96㎡・3階 / 5階建・1988年・確認 2026-10-18

  • シティオ馬込公園

    仲池上一丁目・西馬込駅 / 9分

    同じ市区

    2,250万円㎡単価 723,938円

    31.08㎡・1階 / 4階建・1995年・確認 2026-10-18

  • グランイーグル大森南

    大森南二丁目・昭和島駅 / 20分

    同じ市区

    1,600万円㎡単価 506,009円

    31.62㎡・6階 / 7階建・1993年・確認 2026-07-08

  • グランイーグル大森南2

    大森南二丁目・大鳥居駅 / 18分

    同じ市区

    1,600万円㎡単価 506,009円

    31.62㎡・6階 / 9階建・1994年・確認 2026-06-30

もっと見る（あと9件）

  • エミグラント千鳥町

    千鳥三丁目・下丸子駅 / 3分

    同じ市区

    1,600万円㎡単価 503,778円

    31.76㎡・3階 / 4階建・1989年・確認 2026-06-23

  • センチュリー東雪谷

    東雪谷二丁目・石川台駅 / 1分

    同じ市区

    1,980万円㎡単価 611,300円

    32.39㎡・5階 / 5階建・1985年・確認 2026-06-23

  • メイツ大森西

    大森西二丁目・平和島駅 / 6分

    同じ市区

    1,990万円㎡単価 737,037円

    27.00㎡・5階 / 14階建・1994年・確認 2026-05-04

  • ライオンズマンション下丸子第5

    下丸子二丁目・武蔵新田駅 / 10分

    同じ市区

    2,000万円㎡単価 617,284円

    32.40㎡・2階 / 6階建・1989年・確認 2026-02-20

  • シティオ馬込公園

    仲池上一丁目・西馬込駅 / 9分

    同じ市区

    2,198万円㎡単価 732,179円

    30.02㎡・3階 / 4階建・1995年・確認 2025-11-09

  • セントヒルズ糀谷

    西糀谷四丁目・糀谷駅 / 3分

    同じ市区

    1,580万円㎡単価 532,884円

    29.65㎡・1階 / 4階建・1988年・確認 2025-08-04

  • セントヒルズ糀谷

    西糀谷四丁目・糀谷駅 / 3分

    同じ市区

    1,580万円㎡単価 583,026円

    27.10㎡・3階 / 4階建・1988年・確認 2025-08-04

  • 日神パレス梅屋敷

    大森中二丁目・梅屋敷駅 / 7分

    同じ市区

    1,690万円㎡単価 616,114円

    27.43㎡・3階 / 5階建・1988年・確認 2025-06-09

  • ハイタウン馬込公園

    西馬込一丁目・西馬込駅 / 7分

    同じ市区

    1,540万円㎡単価 551,971円

    27.90㎡・4階 / 4階建・1991年・確認 2025-04-26

※ 不動産ポータルへの掲載（売り出し）情報で、成約した価格ではありません（掲載の価格は成約より高くなる傾向があります）。この住戸ではなく、当社が取り扱う物件でもありません。建物名・駅・分数は掲載元の記載です（分数は徒歩かバスかを区別していません）。（2026年10月24日時点）

蓮さんの見立て ― 投資の目線で

5階建ての4階、30㎡未満の投資向けの広さの住戸

住戸

5階建ての4階で、30㎡未満の投資向けの広さです。1993年竣工のRCで、1981年6月の耐震基準の見直しのあとの基準で建てられています。修繕積立金は月6,000円（1㎡あたり230円）です。

→ 1993年竣工で、1981年6月の耐震基準の見直し後の基準にあたります。築年が進むほど必要な修繕積立金は増えていくとされるので、長期修繕計画で積立金の上がり方が見られる点です。

入居者の層

広さは26.14㎡で、業界の住戸タイプではシングル（20〜30㎡未満）にあたります。見られやすい入居者の層は、学生・社会人（ひとり暮らし）です（調査の区分）。2021年までの国の計画の最低居住面積水準では、1人までの広さです。

→ 賃貸に入居した人の調査では、ひとり暮らしの学生と男性社会人は「通勤・通学時間」（この住戸は駅から徒歩8分）が決め手になった割合が全体に比べて高いとされます。

立地

雑色駅まで徒歩8分で、駅の1日の乗降は30,842人です。大田区は5年で人口が4.3%、世帯が7.8%増えています。用途地域は準工業地域です。

→ 準工業地域は用途地域13種類の一つで、建てられる建物の種類が地域ごとに決まります。周りに大きな空き地があると将来高い建物が建つことがあるので、周辺の利用計画が見られる点です。

市場

大田区西六郷二丁目の指数は、2025年10月を100として2026年9月に111.1です。大田区西六郷二丁目・0〜30㎡・築30〜40年の帯を相場どおりに出したときの、掲載が消えるまでの日数は中央値の推定で39日です。

投資のスタイル別に見ると

会社員の投資家
修繕積立金は月6,000円で、空室の間も毎月出ていく額です。手元に残るお金がマイナスなら、その分は給与から出ていくので、返済と合わせた毎月の支出で見ます。
複数の住戸を持つ投資家
月6,000円の修繕積立金は、住戸を1つ足すとそのまま毎月の支出に加わります。長期修繕計画で、積立金の残高と修繕の履歴を住戸ごとに確かめておく点です。

見方の出典: 区分マンションの不動産投資で複数所有するメリット・デメリットを解説（LIFULL HOME'S 不動産投資・2025年5月10日更新）・初心者でもわかる！キャッシュフローの計算と不動産投資で収益を安定させるコツ（ノムコム・プロ・2025年2月5日）

どの物件にも使える見方: 建物の維持を、お金の積み方で見る
  • 毎月ならして積み立てる型 — 積立金の変化が小さく、持ち続けるときの毎月の出費が読みやすくなります。
  • 途中で段階的に上げる型 — 上げ幅と時期で、持ち続けるときの出費と売るときの買い手の見方が変わります。

家の資産性を見るときは、建物を維持するお金がどう積まれ、どう上がる計画かを見る。

出典: 住戸の特徴（掲載元の物件情報（タグ・面積・階））・築年と構造（掲載元の物件情報（竣工年））・修繕積立金（掲載元の物件情報・国土交通省 マンションの修繕積立金に関するガイドライン（令和6年6月改定））・広さと入居者の層（専有面積（掲載）・長谷工ライブネット「2025年契約者分析」の住戸タイプ・住生活基本計画（2021年まで）の最低居住面積水準）・駅からの距離（掲載元の物件情報）・駅の利用（国土数値情報（駅別乗降客数）を加工）・人口と世帯の動き（総務省統計局 平成27年・令和2年国勢調査（小地域集計）を加工・国立社会保障・人口問題研究所『日本の地域別将来推計人口（令和5(2023)年推計）』を加工）・用途地域（国土数値情報（用途地域）を加工）・エリアの動き（PredictPrice（AI による推定））・売りやすさ（PredictPrice（AI による推定））

試算

ローンを使ったときの毎月の収支

条件は例です。ご自分の条件に変えてください。入れた値はこの画面の中だけで計算し、送信・保存しません。

毎月の収支

-5,330円

年 -6万円

  1. 賃料82,000円
  2. ローンの返済− 71,330円
  3. 管理費− 10,000円
  4. 修繕積立金− 6,000円

借入 1,590万円（価格 1,770万円 − 自己資金 180万円）

自己資金

入れた条件での計算です。固定資産税・都市計画税・賃貸管理の委託費・空室の期間・税金・購入時の諸費用は含みません。将来の収支を約束するものではありません。 30㎡未満の住戸は、金融機関によって融資の条件（期間・自己資金など）が変わることがあります。

物件概要

建物名
シティオ多摩川
所在地
東京都大田区西六郷二丁目
交通
京浜急行電鉄本線「雑色」徒歩8分
価格
1,770万円
専有面積
26.14㎡
間取り
2DK
築年
1993年
構造
鉄筋コンクリート造
所在階
4階（5階建）
向き
西
管理費
月額10,000円
修繕積立金
月額6,000円
現況
空室
取引態様
媒介（仲介）
設備・特徴
防犯カメラ・駐輪場
広告主
エステートテクノロジーズ株式会社
免許番号
東京都知事（２）第103851号

2026年10月24日時点の情報です。条件は販売図面などの資料が正です。

この物件の資料一式を請求する

  • 販売図面
  • 重要事項調査報告書
  • 長期修繕計画

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AI の推定と解説は、AI 独自のアルゴリズムで自動生成した参考情報です。不動産鑑定評価や宅建業法上の価格査定ではありません。物件の条件は販売図面などの資料が正です。

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