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投資物件賃貸中東京都文京区音羽一丁目

ヒルズ音羽東京都文京区・護国寺駅の投資用マンション 1DK・34.3㎡（賃貸中）

東京地下鉄有楽町線「護国寺」 徒歩5分

1DK 34.3㎡　5階（6階建）　1991年（築約35年）・鉄筋コンクリート造　北西向き

価格

2,790万円㎡単価 81万円

月額賃料（販売図面に記載の賃料（共益費込み））

101,000円

管理費 資料で確認 ／ 修繕積立金 資料で確認

実質 —

表面 4.3%

建物と立地の目安

建物と立地の事実から決めた目安で、投資としての良し悪しではありません。利回りと「確かめたい9つのこと」と合わせて判断してください。

駅からの近さ
★★★★★
徒歩5分
災害の想定
★★★★★
基準は該当なし・土砂の特別警戒区域が一部
管理
★★★★★
管理会社に全部委託
設備
★★★★★
2つ
  • 新耐震基準の時期
  • オートロック
  • 駐輪場

蓮さんのひとこと

34㎡あり、売るときの買い手が投資家に限られにくい広さです。図面に管理費と修繕積立金の記載が無いので、額と滞納を資料で確かめたいところです。

エリアのデータ

人口（文京区・5年）
+9.3%
世帯 +10.6%・2050年推計 +13.1%
用途地域
商業
町丁目でいちばん広い

出典: 国勢調査・社人研推計（を加工）

2026年10月24日時点の情報です。条件は販売図面などの資料が正です。

リスクの確かめ方

検討するときに確かめたい9つのこと

ページで分かるのは 6項目、資料で確かめるのは 6項目です。 どの物件でも同じ順で並べ、良し悪しの判定は付けていません。行を押すと詳しく見られます。

  1. 1賃貸の状況賃貸中資料で確認 4

    賃料が相場より高いと、入居者が入れ替わるときに下がることがあります

    • 現況: 賃貸中
    • 販売図面に記載の賃料: 月101,000円共益費込み

    資料で確認すること

    • 賃貸借契約の形（普通借家・定期借家）と残りの期間
    • サブリースかどうか
    • 敷金の引き継ぎ
    • 入居が始まった時期
  2. 2空室と賃貸の需要+9.1%

    空室の期間が長いと、そのあいだは賃料が入りません

    • 単身世帯の増減（音羽一丁目・2015→2020年）: +9.1%国勢調査 2015・2020（を加工）
    • 人口（文京区・5年）: +9.3%国勢調査（を加工）
    • 世帯（文京区・5年）: +10.6%国勢調査（を加工）
  3. 3修繕積立金資料で確認 3

    積立が少ないと、将来の値上げや一時金の負担になることがあります

    資料で確認すること

    • 積立金の残高
    • 滞納の有無
    • 改定の予定
  4. 4大規模修繕資料で確認 2

    大規模修繕の時期と費用の見込みは、長期修繕計画で確かめられます

    資料で確認すること

    • 長期修繕計画
    • これまでの修繕の履歴
  5. 5管理管理会社に全部委託資料で確認 1

    管理の状態は、建物の傷み方と売るときの見られ方に関わります

    • 管理の形: 管理会社に全部委託販売図面・掲載元の記載から（詳しい条件は不動産会社に確認）

    資料で確認すること

    • 管理規約（用途の制限・民泊の扱いなど）
  6. 6築年と耐震1991年（築約35年）

    築年と耐震基準は、融資の条件や売るときの買い手の広さに関わることがあります

    • 築年: 1991年（築約35年）
    • 耐震: 新耐震基準（1981年6月〜）の時期の竣工
    • 構造: 鉄筋コンクリート造
  7. 7災害3m以上の浸水・高潮・土砂災害の特別警戒区域（町丁目の1%超）・液状化のいずれにも当たりません資料で確認 1

    災害の想定は、保険料や入居の決まりやすさに関わることがあります

    ハザードマップポータルサイト（国土交通省）で建物の位置を確かめる
    • 町丁目の想定: 3m以上の浸水・高潮・土砂災害の特別警戒区域（町丁目の1%超）・液状化のいずれにも当たりません国土数値情報などの公的データ（町丁目の単位）。建物の位置ではありません
    • 基準に届かない想定: 土砂災害の特別警戒区域（町丁目の1%以下）の想定が町丁目の一部にあります国土数値情報などの公的データ（町丁目の単位）。建物の位置ではありません
    • 基準に届かない想定: 3m未満の浸水の想定が町丁目の一部にあります国土数値情報などの公的データ（町丁目の単位）。建物の位置ではありません

    資料で確認すること

    • ハザードマップでの建物の位置と浸水の深さ
  8. 8出口（売るとき）データがありません

    売るときに買い手が見つかるまでの期間の目安です

  9. 9利回りに入っていない費用固定資産税・都市計画税、賃貸管理の委託費、空室の期間、入退去のときの原状回復資料で確認 1

    利回りの数字には入っていない費用です。実際の手取りは、この分だけ少なくなります

    • 実質利回りに含まれない費用: 固定資産税・都市計画税、賃貸管理の委託費、空室の期間、入退去のときの原状回復

    資料で確認すること

    • 固定資産税の額（評価証明書）

「資料で確認すること」は、この資料で確かめられます

  • 販売図面
  • 賃貸借契約の条件
  • 重要事項調査報告書
  • 長期修繕計画

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周辺の賃貸の募集事例（参考）

条件の近い住戸が、不動産ポータルでいくらで募集されていたか。

同じ建物の募集（5件）

  • ヒルズ音羽

    音羽一丁目・護国寺駅 / 5分

    この物件

    101,000円㎡単価 2,945円

    34.30㎡・5階 / 6階建・1991年・確認 —

  • ヒルズ音羽

    音羽一丁目・護国寺駅 / 5分

    同じ建物

    99,000円㎡単価 3,297円

    30.03㎡・6階 / 6階建・1991年・確認 2026-01-14

  • ヒルズ音羽

    音羽一丁目・護国寺駅 / 5分

    同じ建物

    97,000円㎡単価 3,037円

    31.94㎡・3階 / 6階建・1991年・確認 2025-09-03

  • ヒルズ音羽

    音羽一丁目・護国寺駅 / 5分

    同じ建物

    97,000円㎡単価 3,919円

    24.75㎡・2階 / 6階建・1991年・確認 2025-08-09

  • ヒルズ音羽

    音羽一丁目・護国寺駅 / 5分

    同じ建物

    98,000円㎡単価 3,078円

    31.84㎡・5階 / 6階建・1991年・確認 2025-05-05

  • ヒルズ音羽

    音羽一丁目・護国寺駅 / 5分

    同じ建物

    98,000円㎡単価 3,068円

    31.94㎡・5階 / 6階建・1991年・確認 2025-04-30

周辺の募集

  • 松尾ビル

    目白台三丁目・護国寺駅 / 4分

    同一駅

    100,000円㎡単価 2,755円

    36.30㎡・1階 / 3階建・1984年・確認 2026-09-18

  • ティアレ目白台

    目白台三丁目・護国寺駅 / 5分

    同一駅

    95,000円㎡単価 3,065円

    31.00㎡・3階 / 3階建・1984年・確認 2026-07-01

  • ティアレ目白台

    目白台三丁目・護国寺駅 / 5分

    同一駅

    95,000円㎡単価 3,167円

    30.00㎡・3階 / 3階建・1984年・確認 2026-07-01

  • ティアレ目白台

    目白台三丁目・護国寺駅 / 5分

    同一駅

    95,000円㎡単価 3,387円

    28.05㎡・3階 / 3階建・1984年・確認 2026-07-01

  • プチモンド目白台

    目白台二丁目・護国寺駅 / 5分

    同一駅

    100,000円㎡単価 3,132円

    31.93㎡・5階 / 7階建・1982年・確認 2026-06-25

もっと見る（あと5件）

  • ティアレ目白台

    目白台三丁目・護国寺駅 / 5分

    同一駅

    95,000円㎡単価 3,519円

    27.00㎡・3階 / 3階建・1984年・確認 2026-06-24

  • ティアレ目白台

    目白台三丁目・護国寺駅 / 5分

    同一駅

    95,000円㎡単価 3,393円

    28.00㎡・3階 / 3階建・1984年・確認 2026-06-21

  • ティアレ目白台

    目白台二丁目・護国寺駅 / 11分

    同一駅

    95,000円㎡単価 3,387円

    28.05㎡・3階 / 3階建・1992年・確認 2026-06-18

  • エスコート音羽

    音羽二丁目・護国寺駅 / 2分

    同一駅

    105,000円㎡単価 3,648円

    28.78㎡・5階 / 6階建・2001年・確認 2026-05-30

  • エスコート音羽

    音羽二丁目・護国寺駅 / 2分

    同一駅

    178,000円㎡単価 4,198円

    42.40㎡・5階 / 6階建・2001年・確認 2026-04-04

※ 不動産ポータルへの掲載（募集）情報で、成約した賃料ではありません（掲載の賃料は成約より高くなる傾向があります）。この住戸の募集ではなく、当社が取り扱う物件でもありません。建物名・駅・分数は掲載元の記載です（分数は徒歩かバスかを区別していません）。（2026年10月24日時点）

周辺の売買の募集事例（参考）

条件の近い住戸が、不動産ポータルでいくらで売り出されていたか（この物件と価格の近い事例です）。

同じ建物の売り出し（6件）

  • ヒルズ音羽

    音羽一丁目・護国寺駅 / 5分

    この物件

    2,790万円㎡単価 813,411円

    34.30㎡・5階 / 6階建・1991年・確認 —

  • ヒルズ音羽

    音羽一丁目・護国寺駅 / 5分

    同じ建物

    2,180万円㎡単価 753,283円

    28.94㎡・2階 / 6階建・1991年・確認 2026-04-03

  • ヒルズ音羽

    音羽一丁目・護国寺駅 / 5分

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    3,380万円㎡単価 1,058,234円

    31.94㎡・4階 / 6階建・1991年・確認 2024-09-06

  • ヒルズ音羽

    音羽一丁目・護国寺駅 / 5分

    同じ建物

    2,180万円㎡単価 895,277円

    24.35㎡・3階 / 6階建・1991年・確認 2024-07-14

  • ヒルズ音羽

    音羽一丁目・護国寺駅 / 5分

    同じ建物

    2,180万円㎡単価 895,277円

    24.35㎡・2階 / 6階建・1991年・確認 2024-07-07

  • ヒルズ音羽

    音羽一丁目・護国寺駅 / 5分

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    2,180万円㎡単価 682,530円

    31.94㎡・3階 / 6階建・1991年・確認 2024-06-12

  • ヒルズ音羽

    音羽一丁目・護国寺駅 / 5分

    同じ建物

    1,980万円㎡単価 734,694円

    26.95㎡・5階 / 6階建・1991年・確認 2024-05-21

周辺の売り出し

  • プチモンド目白台

    目白台二丁目・護国寺駅 / 5分

    同一駅

    3,490万円㎡単価 1,093,016円

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  • ストーク音羽

    音羽一丁目・護国寺駅 / 5分

    同一駅

    3,990万円㎡単価 1,303,070円

    30.62㎡・3階 / 10階建・1985年・確認 2026-10-18

  • 東急ドエルアルス音羽

    音羽一丁目・護国寺駅 / 4分

    同一駅

    3,980万円㎡単価 1,241,422円

    32.06㎡・4階 / 14階建・1985年・確認 2026-09-12

  • プチモンド目白台

    目白台二丁目・護国寺駅 / 5分

    同一駅

    2,980万円㎡単価 933,292円

    31.93㎡・5階 / 7階建・1982年・確認 2026-06-23

  • 藤和シティコープ音羽

    音羽二丁目・護国寺駅 / 1分

    同一駅

    3,390万円㎡単価 1,044,684円

    32.45㎡・3階 / 14階建・1987年・確認 2026-06-13

もっと見る（あと4件）

  • エスコート音羽

    音羽二丁目・護国寺駅 / 2分

    同一駅

    2,800万円㎡単価 1,126,761円

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  • シティ音羽43

    音羽一丁目・護国寺駅 / 3分

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    4,199万円㎡単価 1,251,565円

    33.55㎡・3階 / 14階建・1985年・確認 2026-04-30

  • 藤和シティコープ音羽

    音羽二丁目・護国寺駅 / 1分

    同一駅

    3,100万円㎡単価 928,144円

    33.40㎡・3階 / 14階建・1987年・確認 2026-01-20

  • ストーク音羽

    音羽一丁目・護国寺駅 / 5分

    同一駅

    3,150万円㎡単価 1,028,739円

    30.62㎡・4階 / 10階建・1985年・確認 2025-11-10

※ 不動産ポータルへの掲載（売り出し）情報で、成約した価格ではありません（掲載の価格は成約より高くなる傾向があります）。この住戸ではなく、当社が取り扱う物件でもありません。建物名・駅・分数は掲載元の記載です（分数は徒歩かバスかを区別していません）。（2026年10月24日時点）

蓮さんの見立て ― 投資の目線で

護国寺駅徒歩5分、賃貸中の新耐震住戸

住戸

6階建ての5階で、現況は賃貸中です。1991年竣工のRC造で、1981年6月の耐震基準の見直しのあとの基準（新耐震）で建てられた年にあたります。

→ 6階建ての5階の賃貸中の住戸は、買った人が貸主の立場と敷金を返す義務を引き継ぐので、売るときの買い手は主に投資家になると見られます。売るときに投資家が見るのは、いまの賃料と経費の額です。

入居者の層

広さは34.3㎡で、業界の住戸タイプではコンパクト（30〜50㎡未満）にあたります。見られやすい入居者の層は、社会人（ひとり暮らし）・2人です（調査の区分）。2021年までの国の計画の最低居住面積水準では、2人までの広さです。

→ 賃貸に入居した人の調査では、ひとり暮らしの学生と男性社会人は「通勤・通学時間」（この住戸は駅から徒歩5分）、学生と女性社会人は「セキュリティ」（この住戸はオートロックあり）が決め手になった割合が全体に比べて高いとされます。

立地

護国寺駅まで徒歩5分、用途地域は商業地域です。文京区の人口は2015年から2020年で9.3％、世帯数は10.6％増えています。

市場

文京区音羽一丁目の指数は、2025年10月を100として2026年9月に114.7です。文京区音羽一丁目・30〜50㎡・築30〜40年の帯を相場どおりに出したときの、掲載が消えるまでの日数は中央値の推定で43日です。

投資のスタイル別に見ると

FIRE を目指す人
1991年竣工のRC造なので、給湯器やエアコンなどの設備の修繕は貸主の負担になります。家賃を暮らしの土台にするなら、設備の交換費用は手元に残るお金から出ていく点が見られます。
会社員の投資家
1991年竣工で築年が進むほど、必要な修繕積立金は増えていくとされます。借入を返していく間に積立金が上がると、返済と合わせた毎月の支出が増える点が見られます。
複数の住戸を持つ投資家
町丁目の一部に土砂災害特別警戒区域の想定があります。持っている住戸と地域や築年が重なるかが、災害や空室の影響をまとめて受けるかどうかの見られ方になります。

見方の出典: 民法（e-Gov 法令検索）・マンションの修繕積立金に関するガイドライン（国土交通省・令和6年6月改訂）・区分マンションの不動産投資で複数所有するメリット・デメリットを解説（LIFULL HOME'S 不動産投資・2025年5月10日更新）

どの物件にも使える見方: 持ち続け方で見るところが変わる
  • 自分で住む型 — 住み続ける間の管理費や修繕積立金の負担が中心になり、売るときの買い手は自分で住む人にも広がります。
  • 貸して持つ型 — 賃料から経費を引いた残りが中心になり、売るときの買い手は投資家になります。

家の資産性を見るときは、持ち続け方と、売るときの買い手が誰になるかを合わせて見る。

出典: 住戸の特徴（掲載元の物件情報（タグ・面積・階））・築年と構造（掲載元の物件情報（竣工年））・広さと入居者の層（専有面積（掲載）・長谷工ライブネット「2025年契約者分析」の住戸タイプ・住生活基本計画（2021年まで）の最低居住面積水準）・駅からの距離（掲載元の物件情報）・用途地域（国土数値情報（用途地域）を加工）・人口と世帯の動き（総務省統計局 平成27年・令和2年国勢調査（小地域集計）を加工・国立社会保障・人口問題研究所『日本の地域別将来推計人口（令和5(2023)年推計）』を加工）・エリアの動き（PredictPrice（AI による推定））・売りやすさ（PredictPrice（AI による推定））・災害リスク（国土数値情報（国土交通省）の町丁目の集計）

試算

ローンを使ったときの毎月の収支

条件は例です。ご自分の条件に変えてください。入れた値はこの画面の中だけで計算し、送信・保存しません。

管理費・修繕積立金を下に入れると、毎月の収支が出ます（この物件では資料で確認する項目です）。

自己資金

入れた条件での計算です。固定資産税・都市計画税・賃貸管理の委託費・空室の期間・税金・購入時の諸費用は含みません。将来の収支を約束するものではありません。

物件概要

建物名
ヒルズ音羽
所在地
東京都文京区音羽一丁目
交通
東京地下鉄有楽町線「護国寺」徒歩5分
価格
2,790万円
専有面積
34.30㎡
間取り
1DK
築年
1991年
構造
鉄筋コンクリート造
所在階
5階（6階建）
向き
北西
現況
賃貸中
取引態様
媒介（仲介）
設備・特徴
オートロック・駐輪場
広告主
エステートテクノロジーズ株式会社
免許番号
東京都知事（２）第103851号

2026年10月24日時点の情報です。条件は販売図面などの資料が正です。

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  • 賃貸借契約の条件
  • 重要事項調査報告書
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AI の推定と解説は、AI 独自のアルゴリズムで自動生成した参考情報です。不動産鑑定評価や宅建業法上の価格査定ではありません。物件の条件は販売図面などの資料が正です。

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