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投資物件賃貸中東京都足立区西新井本町二丁目

ラフィスタ大師前III東京都足立区・大師前駅の投資用マンション ワンルーム・21.75㎡（賃貸中）

東武伊勢崎・大師線「大師前」 徒歩5分

ワンルーム 21.75㎡　6階（11階建）　2018年（築約8年）・鉄筋コンクリート造　西向き

価格

2,500万円㎡単価 115万円

月額賃料（AI 推定）

約93,000円

管理費 4,500円 ／ 修繕積立金 1,100円

差し引き 月 87,400円 ／ 年 105万円

想定 実質 4.2%

表面 4.5%

年 105万円 ÷ 価格 2,500万円 ＝ 実質 4.2%（固定資産税・賃貸管理の委託費・空室の期間は引いていません）

賃料は AI の推定（千円で丸めたもの）による想定です。実際の賃料とは異なります（鑑定・査定ではありません）。

建物と立地の目安

建物と立地の事実から決めた目安で、投資としての良し悪しではありません。利回りと「確かめたい9つのこと」と合わせて判断してください。

駅からの近さ
★★★★★
徒歩5分
災害の想定
★★★★★
洪水ランク3以上
管理
★★★★★
管理会社に全部委託・日勤
設備
★★★★★
2つ
  • 新耐震基準の時期
  • オートロック
  • 宅配ボックス

蓮さんのひとこと

管理は会社に全部委託で、管理員は日勤です。管理の状態は売るときにも見られる点です。図面に賃料の記載が無いので、賃貸借契約書で賃料を確かめたいところです。

エリアのデータ

人口（足立区・5年）
+3.7%
世帯 +11.2%・2050年推計 +2.3%
用途地域
一中高
町丁目でいちばん広い
修繕積立金
目安より下
国の目安 ㎡170〜430円

出典: 国勢調査・社人研推計・国交省ガイドライン（を加工）

2026年10月24日時点の情報です。条件は販売図面などの資料が正です。

リスクの確かめ方

検討するときに確かめたい9つのこと

ページで分かるのは 7項目、資料で確かめるのは 6項目です。 どの物件でも同じ順で並べ、良し悪しの判定は付けていません。行を押すと詳しく見られます。

  1. 1賃貸の状況賃貸中資料で確認 4

    賃料が相場より高いと、入居者が入れ替わるときに下がることがあります

    • 現況: 賃貸中

    資料で確認すること

    • 賃貸借契約の形（普通借家・定期借家）と残りの期間
    • サブリースかどうか
    • 敷金の引き継ぎ
    • 入居が始まった時期
  2. 2空室と賃貸の需要+44.1%

    空室の期間が長いと、そのあいだは賃料が入りません

    • 単身世帯の増減（西新井本町二丁目・2015→2020年）: +44.1%国勢調査 2015・2020（を加工）
    • 人口（足立区・5年）: +3.7%国勢調査（を加工）
    • 世帯（足立区・5年）: +11.2%国勢調査（を加工）
  3. 3修繕積立金月51円資料で確認 3

    積立が少ないと、将来の値上げや一時金の負担になることがあります

    • 修繕積立金（㎡あたり）: 月51円
    • 国土交通省のガイドラインの目安: 月170〜430円/㎡目安の幅と比べて下側です

    資料で確認すること

    • 積立金の残高
    • 滞納の有無
    • 改定の予定
  4. 4大規模修繕資料で確認 2

    大規模修繕の時期と費用の見込みは、長期修繕計画で確かめられます

    資料で確認すること

    • 長期修繕計画
    • これまでの修繕の履歴
  5. 5管理管理会社に全部委託資料で確認 1

    管理の状態は、建物の傷み方と売るときの見られ方に関わります

    • 管理の形: 管理会社に全部委託販売図面・掲載元の記載から（詳しい条件は不動産会社に確認）
    • 管理員の勤務: 日勤販売図面・掲載元の記載から（詳しい条件は不動産会社に確認）

    資料で確認すること

    • 管理規約（用途の制限・民泊の扱いなど）
  6. 6築年と耐震2018年（築約8年）

    築年と耐震基準は、融資の条件や売るときの買い手の広さに関わることがあります

    • 築年: 2018年（築約8年）
    • 耐震: 新耐震基準（1981年6月〜）の時期の竣工
    • 構造: 鉄筋コンクリート造
  7. 7災害洪水ランク3以上に当たります資料で確認 1

    災害の想定は、保険料や入居の決まりやすさに関わることがあります

    ハザードマップポータルサイト（国土交通省）で建物の位置を確かめる
    • 町丁目の想定: 洪水ランク3以上に当たります国土数値情報などの公的データ（町丁目の単位）。建物の位置ではありません

    資料で確認すること

    • ハザードマップでの建物の位置と浸水の深さ
  8. 8出口（売るとき）データがありません

    売るときに買い手が見つかるまでの期間の目安です

  9. 9利回りに入っていない費用固定資産税・都市計画税、賃貸管理の委託費、空室の期間、入退去のときの原状回復資料で確認 1

    利回りの数字には入っていない費用です。実際の手取りは、この分だけ少なくなります

    • 実質利回りに含まれない費用: 固定資産税・都市計画税、賃貸管理の委託費、空室の期間、入退去のときの原状回復

    資料で確認すること

    • 固定資産税の額（評価証明書）

「資料で確認すること」は、この資料で確かめられます

  • 販売図面
  • 賃貸借契約の条件
  • 重要事項調査報告書
  • 長期修繕計画

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周辺の賃貸の募集事例（参考）

条件の近い住戸が、不動産ポータルでいくらで募集されていたか。

同じ建物の募集（2件）

  • ラフィスタ大師前III

    西新井本町二丁目・大師前駅 / 5分

    この物件

    約93,000円（AI 推定）㎡単価 4,276円

    21.75㎡・6階 / 11階建・2018年・確認 —

  • ラフィスタ大師前

    西新井本町二丁目・大師前駅 / 5分

    同じ建物

    93,000円㎡単価 4,206円

    22.11㎡・4階 / 11階建・2018年・確認 2026-10-17

  • ラフィスタ大師前

    西新井本町二丁目・大師前駅 / 5分

    同じ建物

    93,000円㎡単価 4,206円

    22.11㎡・5階 / 11階建・2018年・確認 2026-09-23

周辺の募集

  • メイクス西新井大師

    西新井本町二丁目・大師前駅 / 7分

    同一駅

    170,000円㎡単価 6,587円

    25.81㎡・4階 / 10階建・2023年・確認 2026-10-18

  • メイクス西新井大師

    西新井本町二丁目・大師前駅 / 7分

    同一駅

    95,000円㎡単価 3,702円

    25.66㎡・6階 / 10階建・2023年・確認 2026-10-18

  • GRANPASEO西新井

    谷在家一丁目・大師前駅 / 4分

    同一駅

    103,000円㎡単価 4,087円

    25.20㎡・3階 / 5階建・2026年・確認 2026-10-18

  • GRANPASEO西新井

    谷在家一丁目・大師前駅 / 4分

    同一駅

    104,000円㎡単価 4,127円

    25.20㎡・4階 / 5階建・2026年・確認 2026-10-18

  • GRANPASEO西新井

    谷在家一丁目・大師前駅 / 4分

    同一駅

    99,000円㎡単価 3,924円

    25.23㎡・1階 / 5階建・2026年・確認 2026-10-18

もっと見る（あと8件）

  • GRANPASEO西新井

    谷在家一丁目・大師前駅 / 4分

    同一駅

    102,000円㎡単価 4,043円

    25.23㎡・2階 / 5階建・2026年・確認 2026-10-18

  • GRANPASEO西新井

    谷在家一丁目・大師前駅 / 4分

    同一駅

    105,000円㎡単価 4,167円

    25.20㎡・5階 / 5階建・2026年・確認 2026-10-18

  • プレール・ドゥーク西新井II

    西新井五丁目・大師前駅 / 10分

    同一駅

    106,000円㎡単価 4,125円

    25.70㎡・4階 / 8階建・2025年・確認 2026-10-18

  • プレール・ドゥーク西新井III

    西新井五丁目・大師前駅 / 9分

    同一駅

    100,000円㎡単価 3,828円

    26.12㎡・6階 / 8階建・2025年・確認 2026-10-18

  • グランフォース西新井アヴェニール

    西新井栄町三丁目・大師前駅 / 4分

    同一駅

    92,000円㎡単価 3,622円

    25.40㎡・3階 / 9階建・2013年・確認 2026-10-18

  • ジェノヴィア西新井大師グリーンヴェール

    西新井六丁目・大師前駅 / 3分

    同一駅

    105,000円㎡単価 4,197円

    25.02㎡・2階 / 9階建・2014年・確認 2026-10-17

  • プレール・ドゥーク西新井II

    西新井五丁目・大師前駅 / 10分

    同一駅

    123,000円㎡単価 4,784円

    25.71㎡・2階 / 8階建・2025年・確認 2026-10-16

  • T-CASTLE西新井

    西新井本町一丁目・大師前駅 / 3分

    同一駅

    96,000円㎡単価 3,765円

    25.50㎡・3階 / 10階建・2024年・確認 2026-10-13

※ 不動産ポータルへの掲載（募集）情報で、成約した賃料ではありません（掲載の賃料は成約より高くなる傾向があります）。この住戸の募集ではなく、当社が取り扱う物件でもありません。建物名・駅・分数は掲載元の記載です（分数は徒歩かバスかを区別していません）。（2026年10月24日時点）

周辺の売買の募集事例（参考）

条件の近い住戸が、不動産ポータルでいくらで売り出されていたか（この物件と価格の近い事例です）。

同じ建物の売り出し（6件）

  • ラフィスタ大師前III

    西新井本町二丁目・大師前駅 / 5分

    この物件

    2,500万円㎡単価 1,149,425円

    21.75㎡・6階 / 11階建・2018年・確認 —

  • ラフィスタ大師前V

    西新井本町二丁目・大師前駅 / 7分

    同じ建物

    2,690万円㎡単価 1,216,644円

    22.11㎡・5階 / 11階建・2018年・確認 2026-10-18

  • ラフィスタ大師前

    西新井本町二丁目・大師前駅 / 5分

    同じ建物

    2,690万円㎡単価 1,216,644円

    22.11㎡・4階 / 11階建・2018年・確認 2025-11-19

  • ラフィスタ大師前III

    西新井二丁目・大師前駅 / 7分

    同じ建物

    2,140万円㎡単価 967,888円

    22.11㎡・10階 / 11階建・2018年・確認 2025-09-28

  • ラフィスタ大師前

    西新井本町二丁目・大師前駅 / 5分

    同じ建物

    1,880万円㎡単価 850,294円

    22.11㎡・7階 / 11階建・2018年・確認 2025-05-06

  • ラフィスタ大師前

    西新井本町二丁目・大師前駅 / 5分

    同じ建物

    2,080万円㎡単価 1,042,607円

    19.95㎡・8階 / 11階建・2018年・確認 2025-02-23

  • ラフィスタ大師前

    西新井本町二丁目・大師前駅 / 5分

    同じ建物

    1,980万円㎡単価 895,522円

    22.11㎡・8階 / 11階建・2018年・確認 2025-02-23

周辺の売り出し

  • ラフィスタ大師前IV

    西新井二丁目・大師前駅 / 7分

    同一駅

    2,480万円㎡単価 960,868円

    25.81㎡・5階 / 6階建・2020年・確認 2026-06-17

  • グランフォース西新井アヴェニール

    西新井栄町三丁目・大師前駅 / 4分

    同一駅

    1,740万円㎡単価 685,039円

    25.40㎡・4階 / 9階建・2013年・確認 2026-05-23

  • ラフィスタ大師ウエスト

    西新井本町一丁目・大師前駅 / 2分

    同一駅

    2,580万円㎡単価 1,017,751円

    25.35㎡・9階 / 9階建・2015年・確認 2026-04-06

  • グランフォース西新井アヴェニール

    西新井栄町三丁目・大師前駅 / 4分

    同一駅

    1,740万円㎡単価 685,039円

    25.40㎡・3階 / 9階建・2013年・確認 2026-03-22

  • グランフォース西大井

    西新井六丁目・大師前駅 / 7分

    同一駅

    1,300万円㎡単価 589,837円

    22.04㎡・2階 / 6階建・2008年・確認 2026-02-07

もっと見る（あと4件）

  • マキシヴ西新井

    谷在家二丁目・大師前駅 / 6分

    同一駅

    1,980万円㎡単価 776,166円

    25.51㎡・1階 / 6階建・2016年・確認 2025-12-01

  • マキシヴ西新井

    谷在家二丁目・大師前駅 / 6分

    同一駅

    1,980万円㎡単価 763,594円

    25.93㎡・2階 / 6階建・2016年・確認 2025-12-01

  • GENOVIA西新井大師greenveil

    西新井番六丁目・大師前駅 / 3分

    同一駅

    2,110万円㎡単価 843,325円

    25.02㎡・4階 / 9階建・2014年・確認 2025-09-25

  • グランフォース西新井アヴェニール

    西新井栄町三丁目・大師前駅 / 4分

    同一駅

    1,880万円㎡単価 740,157円

    25.40㎡・2階 / 9階建・2013年・確認 2025-09-16

※ 不動産ポータルへの掲載（売り出し）情報で、成約した価格ではありません（掲載の価格は成約より高くなる傾向があります）。この住戸ではなく、当社が取り扱う物件でもありません。建物名・駅・分数は掲載元の記載です（分数は徒歩かバスかを区別していません）。（2026年10月24日時点）

蓮さんの見立て ― 投資の目線で

賃貸中で投資向けの広さ、駅徒歩5分の住戸

住戸

11階建ての6階で、賃貸中の投資向けの広さ（30㎡未満）の住戸です。修繕積立金は月1,100円（1㎡あたり51円）で、国交省の目安の幅（20階未満の延床面積の帯を合わせたもの）を下回っています。

→ 賃貸中の住戸は、買い手が借主との契約を引き継ぐので、売るときの買い手は投資家になります。修繕積立金は、段階的に上げる計画では上がるたびに手元に残るお金が減る点が見られます。

入居者の層

広さは21.75㎡で、業界の住戸タイプではシングル（20〜30㎡未満）にあたります。見られやすい入居者の層は、学生・社会人（ひとり暮らし）です（調査の区分）。

→ 賃貸に入居した人の調査では、ひとり暮らしの学生と男性社会人は「通勤・通学時間」（この住戸は駅から徒歩5分）、学生と女性社会人は「セキュリティ」（この住戸はオートロックあり）が決め手になった割合が全体に比べて高いとされます。

立地

大師前駅まで徒歩5分です。足立区の人口は2015年から2020年で3.7%、世帯数は11.2%増えています。用途地域は第一種中高層住居専用地域です。

→ 駅まで徒歩5分という距離は、貸すとき・売るときに借主や買い手が通勤・通学の便として見る点になります。

市場

足立区西新井本町二丁目の指数は、2025年10月を100として2026年9月に110.0です。足立区西新井本町二丁目・0〜30㎡・築0〜10年の帯を相場どおりに出したときの、掲載が消えるまでの日数は中央値の推定で38日です。

投資のスタイル別に見ると

FIRE を目指す人
2018年竣工の住戸なので、給湯器やエアコンなど設備の修繕は貸主の負担になります。家賃を暮らしの土台にするなら、その交換費用は手元に残るお金から出る点が見られます。
会社員の投資家
修繕積立金は月1,100円で、空室の間も払い続ける額です。借入の返済と合わせた手元に残るお金がマイナスなら、その分は給与から埋めることになる点が見られます。
複数の住戸を持つ投資家
2018年竣工で、修繕積立金は月1,100円です。複数の住戸を持つなら、住戸ごとに長期修繕計画と修繕積立金の残高を並べて確かめる点が見られます。

見方の出典: 民法（e-Gov 法令検索）・区分マンションの不動産投資で複数所有するメリット・デメリットを解説（LIFULL HOME'S 不動産投資・2025年5月10日更新）・初心者でもわかる！キャッシュフローの計算と不動産投資で収益を安定させるコツ（ノムコム・プロ・2025年2月5日）

どの物件にも使える見方: 貸す・売るときの買い手の違い
  • 自分で住む人が買い手になる型 — 空室で売り出すと、自分で住む人も投資家も買い手になり、見られる点が広がります。
  • 投資家が買い手になる型 — 賃貸中のまま売ると、いまの賃料と経費の額が見られ、賃料から経費を引いた収益で考えられます。

家の資産性を見るときは、売るときの買い手が誰になるかと、その買い手が見る点を見ます。

出典: 住戸の特徴（掲載元の物件情報（タグ・面積・階））・修繕積立金（掲載元の物件情報・国土交通省 マンションの修繕積立金に関するガイドライン（令和6年6月改定））・広さと入居者の層（専有面積（掲載）・長谷工ライブネット「2025年契約者分析」の住戸タイプ・住生活基本計画（2021年まで）の最低居住面積水準）・駅からの距離（掲載元の物件情報）・人口と世帯の動き（総務省統計局 平成27年・令和2年国勢調査（小地域集計）を加工・国立社会保障・人口問題研究所『日本の地域別将来推計人口（令和5(2023)年推計）』を加工）・用途地域（国土数値情報（用途地域）を加工）・エリアの動き（PredictPrice（AI による推定））・売りやすさ（PredictPrice（AI による推定））・築年と構造（掲載元の物件情報（竣工年））

試算

ローンを使ったときの毎月の収支

条件は例です。ご自分の条件に変えてください。入れた値はこの画面の中だけで計算し、送信・保存しません。

毎月の収支

-13,539円

年 -16万円

  1. 賃料93,000円
  2. ローンの返済− 100,939円
  3. 管理費− 4,500円
  4. 修繕積立金− 1,100円

借入 2,250万円（価格 2,500万円 − 自己資金 250万円）

自己資金

入れた条件での計算です。固定資産税・都市計画税・賃貸管理の委託費・空室の期間・税金・購入時の諸費用は含みません。将来の収支を約束するものではありません。 30㎡未満の住戸は、金融機関によって融資の条件（期間・自己資金など）が変わることがあります。

物件概要

建物名
ラフィスタ大師前III
所在地
東京都足立区西新井本町二丁目
交通
東武伊勢崎・大師線「大師前」徒歩5分
価格
2,500万円
専有面積
21.75㎡
間取り
ワンルーム
築年
2018年
構造
鉄筋コンクリート造
所在階
6階（11階建）
向き
西
管理費
月額4,500円
修繕積立金
月額1,100円
現況
賃貸中
取引態様
媒介（仲介）
設備・特徴
オートロック・宅配ボックス
広告主
エステートテクノロジーズ株式会社
免許番号
東京都知事（２）第103851号

2026年10月24日時点の情報です。条件は販売図面などの資料が正です。

この物件の資料一式を請求する

  • 販売図面
  • 賃貸借契約の条件
  • 重要事項調査報告書
  • 長期修繕計画

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AI の推定と解説は、AI 独自のアルゴリズムで自動生成した参考情報です。不動産鑑定評価や宅建業法上の価格査定ではありません。物件の条件は販売図面などの資料が正です。

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