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投資物件賃貸中東京都新宿区新宿六丁目

第32宮庭マンション東京都新宿区・東新宿駅の投資用マンション ワンルーム・18.93㎡（賃貸中）

東京都大江戸線「東新宿」 徒歩2分

ワンルーム 18.93㎡　5階（13階建）　1983年（築約43年）・鉄骨鉄筋コンクリート造　北向き

価格

1,690万円㎡単価 89万円

月額賃料（販売図面に記載の賃料（共益費込みかは未確認））

82,500円

管理費 4,720円 ／ 修繕積立金 4,400円

差し引き 月 73,380円 ／ 年 88.1万円

実質 5.2%

表面 5.9%

年 88.1万円 ÷ 価格 1,690万円 ＝ 実質 5.2%（固定資産税・賃貸管理の委託費・空室の期間は引いていません）

建物と立地の目安

建物と立地の事実から決めた目安で、投資としての良し悪しではありません。利回りと「確かめたい9つのこと」と合わせて判断してください。

駅からの近さ
★★★★★
徒歩2分
災害の想定
★★★★★
基準は該当なし・土砂の特別警戒区域が一部
管理
★★★★★
管理会社に一部委託・日勤
設備
★★★★★
1つ
  • 新耐震か建築確認の日付で確認
  • 普通借家
  • ペット飼育 不可
  • オートロック

蓮さんのひとこと

駅から徒歩2分。駅の近さは、ひとり暮らしの部屋探しで重視されやすい条件です。1983年竣工なので、新耐震かは建築確認の日付で確かめたいところです。

エリアのデータ

人口（新宿区・5年）
+4.7%
世帯 +8.7%・2050年推計 +4.2%
駅の利用（東新宿）
1日 6.8万人
乗降客数
地価（町丁目・5年）
+33.3%
この建物の土地の値ではありません
用途地域
二住居
町丁目でいちばん広い
修繕積立金
目安の範囲内
国の目安 ㎡170〜430円

出典: 国勢調査・社人研推計・国土数値情報・地価公示・国交省ガイドライン（を加工）

2026年10月24日時点の情報です。条件は販売図面などの資料が正です。

リスクの確かめ方

検討するときに確かめたい9つのこと

ページで分かるのは 7項目、資料で確かめるのは 7項目です。 どの物件でも同じ順で並べ、良し悪しの判定は付けていません。行を押すと詳しく見られます。

  1. 1賃貸の状況賃貸中資料で確認 4

    賃料が相場より高いと、入居者が入れ替わるときに下がることがあります

    • 現況: 賃貸中
    • 販売図面に記載の賃料: 月82,500円共益費込みかは未確認
    • 賃貸借の種類: 普通借家販売図面・掲載元の記載から（詳しい条件は不動産会社に確認）

    資料で確認すること

    • 賃貸借契約の形（普通借家・定期借家）と残りの期間
    • サブリースかどうか
    • 敷金の引き継ぎ
    • 入居が始まった時期
  2. 2空室と賃貸の需要+18.2%

    空室の期間が長いと、そのあいだは賃料が入りません

    • 単身世帯の増減（新宿六丁目・2015→2020年）: +18.2%国勢調査 2015・2020（を加工）
    • 人口（新宿区・5年）: +4.7%国勢調査（を加工）
    • 世帯（新宿区・5年）: +8.7%国勢調査（を加工）
    • 駅の乗降客数（東新宿）: 1日 6.8万人国土数値情報（を加工）
  3. 3修繕積立金月232円資料で確認 3

    積立が少ないと、将来の値上げや一時金の負担になることがあります

    • 修繕積立金（㎡あたり）: 月232円
    • 国土交通省のガイドラインの目安: 月170〜430円/㎡目安の幅の中です

    資料で確認すること

    • 積立金の残高
    • 滞納の有無
    • 改定の予定
  4. 4大規模修繕資料で確認 2

    大規模修繕の時期と費用の見込みは、長期修繕計画で確かめられます

    資料で確認すること

    • 長期修繕計画
    • これまでの修繕の履歴
  5. 5管理管理会社に一部委託資料で確認 1

    管理の状態は、建物の傷み方と売るときの見られ方に関わります

    • 管理の形: 管理会社に一部委託販売図面・掲載元の記載から（詳しい条件は不動産会社に確認）
    • 管理員の勤務: 日勤販売図面・掲載元の記載から（詳しい条件は不動産会社に確認）
    • ペット飼育: 不可販売図面・掲載元の記載から（詳しい条件は不動産会社に確認）
    • 民泊: 不可販売図面・掲載元の記載から（詳しい条件は不動産会社に確認）

    資料で確認すること

    • 管理規約（用途の制限・民泊の扱いなど）
  6. 6築年と耐震1983年（築約43年）資料で確認 1

    築年と耐震基準は、融資の条件や売るときの買い手の広さに関わることがあります

    • 築年: 1983年（築約43年）
    • 耐震: 新耐震か旧耐震かは竣工年だけでは決まりません
    • 構造: 鉄骨鉄筋コンクリート造

    資料で確認すること

    • 建築確認の日付（1981年6月以降なら新耐震基準）
  7. 7災害3m以上の浸水・高潮・土砂災害の特別警戒区域（町丁目の1%超）・液状化のいずれにも当たりません資料で確認 1

    災害の想定は、保険料や入居の決まりやすさに関わることがあります

    ハザードマップポータルサイト（国土交通省）で建物の位置を確かめる
    • 町丁目の想定: 3m以上の浸水・高潮・土砂災害の特別警戒区域（町丁目の1%超）・液状化のいずれにも当たりません国土数値情報などの公的データ（町丁目の単位）。建物の位置ではありません
    • 基準に届かない想定: 土砂災害の特別警戒区域（町丁目の1%以下）の想定が町丁目の一部にあります国土数値情報などの公的データ（町丁目の単位）。建物の位置ではありません
    • 基準に届かない想定: 3m未満の浸水の想定が町丁目の一部にあります国土数値情報などの公的データ（町丁目の単位）。建物の位置ではありません

    資料で確認すること

    • ハザードマップでの建物の位置と浸水の深さ
  8. 8出口（売るとき）データがありません

    売るときに買い手が見つかるまでの期間の目安です

  9. 9利回りに入っていない費用固定資産税・都市計画税、賃貸管理の委託費、空室の期間、入退去のときの原状回復資料で確認 1

    利回りの数字には入っていない費用です。実際の手取りは、この分だけ少なくなります

    • 実質利回りに含まれない費用: 固定資産税・都市計画税、賃貸管理の委託費、空室の期間、入退去のときの原状回復

    資料で確認すること

    • 固定資産税の額（評価証明書）

「資料で確認すること」は、この資料で確かめられます

  • 販売図面
  • 賃貸借契約の条件
  • 重要事項調査報告書
  • 長期修繕計画

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周辺の賃貸の募集事例（参考）

条件の近い住戸が、不動産ポータルでいくらで募集されていたか。

同じ建物の募集（2件）

  • 第32宮庭マンション

    新宿六丁目・東新宿駅 / 2分

    この物件

    82,500円㎡単価 4,358円

    18.93㎡・5階 / 13階建・1983年・確認 —

  • 第32宮庭マンション

    新宿六丁目・東新宿駅 / 2分

    同じ建物

    85,000円㎡単価 4,722円

    18.00㎡・3階 / 13階建・1983年・確認 2026-09-10

  • 第32宮庭マンション

    新宿六丁目・東新宿駅 / 2分

    同じ建物

    95,000円㎡単価 3,878円

    24.50㎡・7階 / 13階建・1983年・確認 2026-07-12

周辺の募集

  • 歌舞伎町ダイヤモンドパレス

    歌舞伎町二丁目・東新宿駅 / 5分

    同一駅

    77,000円㎡単価 5,325円

    14.46㎡・3階 / 9階建・1981年・確認 2026-10-17

  • ライオンズガーデン新宿

    新宿六丁目・東新宿駅 / 4分

    同一駅

    95,000円㎡単価 4,832円

    19.66㎡・1階 / 9階建・1983年・確認 2026-10-16

  • 新宿武蔵野マンション

    新宿七丁目・東新宿駅 / 6分

    同一駅

    90,000円㎡単価 4,967円

    18.12㎡・3階 / 6階建・1984年・確認 2026-10-14

  • ビクセル新宿

    新宿七丁目・東新宿駅 / 2分

    同一駅

    125,000円㎡単価 6,250円

    20.00㎡・4階 / 8階建・1989年・確認 2026-10-13

  • 歌舞伎町ダイヤモンドパレス

    歌舞伎町二丁目・東新宿駅 / 5分

    同一駅

    65,000円㎡単価 4,495円

    14.46㎡・5階 / 9階建・1981年・確認 2026-10-09

もっと見る（あと8件）

  • パレドール歌舞伎町

    歌舞伎町二丁目・東新宿駅 / 5分

    同一駅

    80,000円㎡単価 4,420円

    18.10㎡・4階 / 10階建・1981年・確認 2026-09-27

  • 歌舞伎町ダイヤモンドパレス

    歌舞伎町二丁目・東新宿駅 / 5分

    同一駅

    80,000円㎡単価 5,626円

    14.22㎡・5階 / 9階建・1981年・確認 2026-09-25

  • 新宿武蔵野マンション

    新宿七丁目・東新宿駅 / 6分

    同一駅

    95,000円㎡単価 4,191円

    22.67㎡・4階 / 6階建・1984年・確認 2026-09-23

  • ライオンズプラザ新宿

    歌舞伎町二丁目・東新宿駅 / 5分

    同一駅

    105,000円㎡単価 4,715円

    22.27㎡・3階 / 14階建・1983年・確認 2026-09-23

  • ライオンズプラザ新宿

    歌舞伎町二丁目・東新宿駅 / 5分

    同一駅

    100,000円㎡単価 6,173円

    16.20㎡・4階 / 14階建・1983年・確認 2026-09-19

  • シルバーマンション新宿

    新宿六丁目・東新宿駅 / 4分

    同一駅

    89,000円㎡単価 3,826円

    23.26㎡・8階 / 12階建・1980年・確認 2026-09-17

  • ビクセル新宿

    新宿七丁目・東新宿駅 / 2分

    同一駅

    125,500円㎡単価 5,122円

    24.50㎡・5階 / 8階建・1989年・確認 2026-09-16

  • ライオンズマンション新宿第2

    新宿七丁目・東新宿駅 / 1分

    同一駅

    90,000円㎡単価 3,954円

    22.76㎡・4階 / 12階建・1981年・確認 2026-08-31

※ 不動産ポータルへの掲載（募集）情報で、成約した賃料ではありません（掲載の賃料は成約より高くなる傾向があります）。この住戸の募集ではなく、当社が取り扱う物件でもありません。建物名・駅・分数は掲載元の記載です（分数は徒歩かバスかを区別していません）。（2026年10月24日時点）

周辺の売買の募集事例（参考）

条件の近い住戸が、不動産ポータルでいくらで売り出されていたか（この物件と価格の近い事例です）。

  • 第32宮庭マンション

    新宿六丁目・東新宿駅 / 2分

    この物件

    1,690万円㎡単価 892,763円

    18.93㎡・5階 / 13階建・1983年・確認 —

周辺の売り出し

  • パレドール歌舞伎町第2

    歌舞伎町二丁目・東新宿駅 / 4分

    同一駅

    1,780万円㎡単価 901,266円

    19.75㎡・2階 / 5階建・1981年・確認 2026-10-18

  • ライオンズプラザ新宿

    歌舞伎町二丁目・東新宿駅 / 5分

    同一駅

    1,600万円㎡単価 987,654円

    16.20㎡・5階 / 14階建・1983年・確認 2026-10-17

  • ライオンズプラザ新宿

    歌舞伎町二丁目・東新宿駅 / 5分

    同一駅

    1,800万円㎡単価 888,889円

    20.25㎡・12階 / 14階建・1983年・確認 2026-07-04

  • 歌舞伎町ダイヤモンドパレス

    歌舞伎町二丁目・東新宿駅 / 5分

    同一駅

    1,790万円㎡単価 1,046,172円

    17.11㎡・2階 / 9階建・1981年・確認 2026-06-23

  • ライオンズマンション歌舞伎町Space

    歌舞伎町二丁目・東新宿駅 / 4分

    同一駅

    1,800万円㎡単価 1,227,831円

    14.66㎡・2階 / 15階建・1980年・確認 2026-06-14

もっと見る（あと10件）

  • ライオンズマンション歌舞伎町

    歌舞伎町二丁目・東新宿駅 / 3分

    同一駅

    1,800万円㎡単価 1,227,831円

    14.66㎡・2階 / 15階建・1980年・確認 2026-06-08

  • トーコープラザ

    歌舞伎町二丁目・東新宿駅 / 5分

    同一駅

    1,630万円㎡単価 675,788円

    24.12㎡・4階 / 9階建・1976年・確認 2026-06-01

  • ライオンズプラザ新宿

    歌舞伎町二丁目・東新宿駅 / 5分

    同一駅

    1,800万円㎡単価 1,066,983円

    16.87㎡・12階 / 14階建・1983年・確認 2026-05-23

  • ライオンズマンション歌舞伎町Space

    歌舞伎町二丁目・東新宿駅 / 4分

    同一駅

    1,630万円㎡単価 937,860円

    17.38㎡・2階 / 15階建・1980年・確認 2026-03-29

  • ライオンズプラザ新宿

    歌舞伎町二丁目・東新宿駅 / 5分

    同一駅

    1,800万円㎡単価 840,729円

    21.41㎡・9階 / 14階建・1983年・確認 2025-09-06

  • ライオンズマンション新宿

    新宿六丁目・東新宿駅 / 4分

    同一駅

    1,798万円㎡単価 839,794円

    21.41㎡・11階 / 12階建・1979年・確認 2025-08-16

  • ライオンズマンション歌舞伎町Space

    歌舞伎町二丁目・東新宿駅 / 4分

    同一駅

    1,750万円㎡単価 1,006,904円

    17.38㎡・3階 / 15階建・1980年・確認 2025-06-15

  • ライオンズマンション歌舞伎町Space

    歌舞伎町二丁目・東新宿駅 / 4分

    同一駅

    1,750万円㎡単価 1,092,385円

    16.02㎡・2階 / 15階建・1980年・確認 2025-05-16

  • 日興パレス新宿PART6

    新宿七丁目・東新宿駅 / 2分

    同一駅

    1,650万円㎡単価 793,269円

    20.80㎡・3階 / 3階建・1990年・確認 2025-05-15

  • グランドメゾン歌舞伎町

    歌舞伎町二丁目・東新宿駅 / 3分

    同一駅

    1,680万円㎡単価 722,892円

    23.24㎡・5階 / 11階建・1980年・確認 2025-04-18

※ 不動産ポータルへの掲載（売り出し）情報で、成約した価格ではありません（掲載の価格は成約より高くなる傾向があります）。この住戸ではなく、当社が取り扱う物件でもありません。建物名・駅・分数は掲載元の記載です（分数は徒歩かバスかを区別していません）。（2026年10月24日時点）

蓮さんの見立て ― 投資の目線で

賃貸中で投資向けの広さ、東新宿駅徒歩2分の住戸

住戸

13階建ての5階で、賃貸中の投資向けの広さ（30㎡未満）です。1983年竣工のSRC造で、耐震は建築確認の日付で確かめる段階です。修繕積立金は月4,400円（1㎡あたり232円）で、国交省の目安の幅の中です。

→ 13階建ての5階の賃貸中の住戸は、借主がいるまま持ち主が替わるため、買主は貸主の立場とともに敷金を返す義務も引き継ぎます。売るときの買い手は、自分で住む人ではなく投資家になります。

立地

東新宿駅まで徒歩2分です。駅の利用は1日68,375人で、5年で20.3％減っています。用途地域は第二種住居地域で、町丁目の一部に土砂災害特別警戒区域の想定があります。

→ 用途地域は建てられる建物の種類を決める区分で、周りに大きな空き地があると、将来高い建物が建つことがあります。災害の想定は町丁目の値なので、この建物の位置は自治体の資料で見る点になります。

市場

新宿区新宿六丁目の指数は、2025年10月を100として2026年9月に103.5です。新宿区新宿六丁目・0〜30㎡・築40年以上の帯を相場どおりに出したときの、掲載が消えるまでの日数は中央値の推定で33日です。

投資のスタイル別に見ると

会社員の投資家
修繕積立金は月4,400円で、空室の間も毎月払います。マイナスの月があれば給与から埋めることになるので、手元に残るお金で見ます。
複数の住戸を持つ投資家
1983年竣工の建物は、すでに大規模修繕の履歴がありうる築年です。住戸ごとに長期修繕計画・修繕の履歴・積立金の残高を確かめる点になります。

見方の出典: 区分マンションの不動産投資で複数所有するメリット・デメリットを解説（LIFULL HOME'S 不動産投資・2025年5月10日更新）・初心者でもわかる！キャッシュフローの計算と不動産投資で収益を安定させるコツ（ノムコム・プロ・2025年2月5日）

どの物件にも使える見方: 資産性は「誰が買い手になるか」で見る
  • 自分で住む人が買い手になる型 — 買い手の層が広く、住み心地や広さの条件が売るときに見られやすくなります。
  • 投資家が買い手になる型 — 賃料から経費を引いた収益で見られ、いまの賃料と経費の額が売るときの材料になります。
  • どちらも買い手になりうる型 — 空室にするか賃貸のまま売るかで、見られる点が切り替わります。

家の資産性を見るときは、売るときに誰が買い手になるかを先に見る。

出典: 住戸の特徴（掲載元の物件情報（タグ・面積・階））・築年と構造（掲載元の物件情報（竣工年））・修繕積立金（掲載元の物件情報・国土交通省 マンションの修繕積立金に関するガイドライン（令和6年6月改定））・駅からの距離（掲載元の物件情報）・駅の利用（国土数値情報（駅別乗降客数）を加工）・用途地域（国土数値情報（用途地域）を加工）・災害リスク（国土数値情報（国土交通省）の町丁目の集計）・エリアの動き（PredictPrice（AI による推定））・売りやすさ（PredictPrice（AI による推定））

試算

ローンを使ったときの毎月の収支

条件は例です。ご自分の条件に変えてください。入れた値はこの画面の中だけで計算し、送信・保存しません。

毎月の収支

5,190円

年 6万円

  1. 賃料82,500円
  2. ローンの返済− 68,190円
  3. 管理費− 4,720円
  4. 修繕積立金− 4,400円

借入 1,520万円（価格 1,690万円 − 自己資金 170万円）

自己資金

入れた条件での計算です。固定資産税・都市計画税・賃貸管理の委託費・空室の期間・税金・購入時の諸費用は含みません。将来の収支を約束するものではありません。 30㎡未満の住戸は、金融機関によって融資の条件（期間・自己資金など）が変わることがあります。

物件概要

建物名
第32宮庭マンション
所在地
東京都新宿区新宿六丁目
交通
東京都大江戸線「東新宿」徒歩2分
価格
1,690万円
専有面積
18.93㎡
間取り
ワンルーム
築年
1983年
構造
鉄骨鉄筋コンクリート造
所在階
5階（13階建）
向き
北
管理費
月額4,720円
修繕積立金
月額4,400円
現況
賃貸中
取引態様
媒介（仲介）
設備・特徴
オートロック
広告主
エステートテクノロジーズ株式会社
免許番号
東京都知事（２）第103851号

2026年10月24日時点の情報です。条件は販売図面などの資料が正です。

この物件の資料一式を請求する

  • 販売図面
  • 賃貸借契約の条件
  • 重要事項調査報告書
  • 長期修繕計画

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AI の推定と解説は、AI 独自のアルゴリズムで自動生成した参考情報です。不動産鑑定評価や宅建業法上の価格査定ではありません。物件の条件は販売図面などの資料が正です。

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