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投資物件賃貸中東京都品川区西五反田八丁目

五反田グリーンハイツ東京都品川区・五反田駅の投資用マンション 1K・23.45㎡（賃貸中）

山手線「五反田」 徒歩7分

1K 23.45㎡　5階（13階建）　1982年（築約44年）・鉄筋コンクリート造

価格

2,440万円㎡単価 104万円

月額賃料（販売図面に記載の賃料（共益費込みかは未確認））

110,000円

管理費 6,710円 ／ 修繕積立金 5,200円

差し引き 月 98,090円 ／ 年 118万円

実質 4.8%

表面 5.4%

年 118万円 ÷ 価格 2,440万円 ＝ 実質 4.8%（固定資産税・賃貸管理の委託費・空室の期間は引いていません）

建物と立地の目安

建物と立地の事実から決めた目安で、投資としての良し悪しではありません。利回りと「確かめたい9つのこと」と合わせて判断してください。

駅からの近さ
★★★★★
徒歩7分
災害の想定
★★★★★
3m以上の浸水・高潮・土砂・液状化 該当なし
管理
★★★★★
管理会社に全部委託・日勤
  • 新耐震か建築確認の日付で確認
  • ペット飼育 可（規約による）

蓮さんのひとこと

2026年8月にリフォームの記載があります。1982年竣工なので、新耐震かは建築確認の日付で確かめたいところです。

エリアのデータ

人口（品川区・5年）
+9.2%
世帯 +11.9%・2050年推計 +10.1%
用途地域
商業
町丁目でいちばん広い
修繕積立金
目安の範囲内
国の目安 ㎡170〜430円

出典: 国勢調査・社人研推計・国交省ガイドライン（を加工）

2026年10月24日時点の情報です。条件は販売図面などの資料が正です。

リスクの確かめ方

検討するときに確かめたい9つのこと

ページで分かるのは 7項目、資料で確かめるのは 7項目です。 どの物件でも同じ順で並べ、良し悪しの判定は付けていません。行を押すと詳しく見られます。

  1. 1賃貸の状況賃貸中資料で確認 4

    賃料が相場より高いと、入居者が入れ替わるときに下がることがあります

    • 現況: 賃貸中
    • 販売図面に記載の賃料: 月110,000円共益費込みかは未確認

    資料で確認すること

    • 賃貸借契約の形（普通借家・定期借家）と残りの期間
    • サブリースかどうか
    • 敷金の引き継ぎ
    • 入居が始まった時期
  2. 2空室と賃貸の需要+21.8%

    空室の期間が長いと、そのあいだは賃料が入りません

    • 単身世帯の増減（西五反田八丁目・2015→2020年）: +21.8%国勢調査 2015・2020（を加工）
    • 人口（品川区・5年）: +9.2%国勢調査（を加工）
    • 世帯（品川区・5年）: +11.9%国勢調査（を加工）
  3. 3修繕積立金月222円資料で確認 3

    積立が少ないと、将来の値上げや一時金の負担になることがあります

    • 修繕積立金（㎡あたり）: 月222円
    • 国土交通省のガイドラインの目安: 月170〜430円/㎡目安の幅の中です

    資料で確認すること

    • 積立金の残高
    • 滞納の有無
    • 改定の予定
  4. 4大規模修繕資料で確認 2

    大規模修繕の時期と費用の見込みは、長期修繕計画で確かめられます

    資料で確認すること

    • 長期修繕計画
    • これまでの修繕の履歴
  5. 5管理管理会社に全部委託資料で確認 1

    管理の状態は、建物の傷み方と売るときの見られ方に関わります

    • 管理の形: 管理会社に全部委託販売図面・掲載元の記載から（詳しい条件は不動産会社に確認）
    • 管理員の勤務: 日勤販売図面・掲載元の記載から（詳しい条件は不動産会社に確認）
    • ペット飼育: 可（規約による）販売図面・掲載元の記載から（詳しい条件は不動産会社に確認）

    資料で確認すること

    • 管理規約（用途の制限・民泊の扱いなど）
  6. 6築年と耐震1982年（築約44年）資料で確認 1

    築年と耐震基準は、融資の条件や売るときの買い手の広さに関わることがあります

    • 築年: 1982年（築約44年）
    • 耐震: 新耐震か旧耐震かは竣工年だけでは決まりません
    • 構造: 鉄筋コンクリート造
    • リフォーム: 2026年8月に実施の記載販売図面・掲載元の記載から（詳しい条件は不動産会社に確認）

    資料で確認すること

    • 建築確認の日付（1981年6月以降なら新耐震基準）
  7. 7災害3m以上の浸水・高潮・土砂災害の特別警戒区域（町丁目の1%超）・液状化のいずれにも当たりません資料で確認 1

    災害の想定は、保険料や入居の決まりやすさに関わることがあります

    ハザードマップポータルサイト（国土交通省）で建物の位置を確かめる
    • 町丁目の想定: 3m以上の浸水・高潮・土砂災害の特別警戒区域（町丁目の1%超）・液状化のいずれにも当たりません国土数値情報などの公的データ（町丁目の単位）。建物の位置ではありません
    • 基準に届かない想定: 3m未満の浸水の想定が町丁目の一部にあります国土数値情報などの公的データ（町丁目の単位）。建物の位置ではありません

    資料で確認すること

    • ハザードマップでの建物の位置と浸水の深さ
  8. 8出口（売るとき）データがありません

    売るときに買い手が見つかるまでの期間の目安です

  9. 9利回りに入っていない費用固定資産税・都市計画税、賃貸管理の委託費、空室の期間、入退去のときの原状回復資料で確認 1

    利回りの数字には入っていない費用です。実際の手取りは、この分だけ少なくなります

    • 実質利回りに含まれない費用: 固定資産税・都市計画税、賃貸管理の委託費、空室の期間、入退去のときの原状回復

    資料で確認すること

    • 固定資産税の額（評価証明書）

「資料で確認すること」は、この資料で確かめられます

  • 販売図面
  • 賃貸借契約の条件
  • 重要事項調査報告書
  • 長期修繕計画

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周辺の賃貸の募集事例（参考）

条件の近い住戸が、不動産ポータルでいくらで募集されていたか。

  • 五反田グリーンハイツ

    西五反田八丁目・五反田駅 / 7分

    この物件

    110,000円㎡単価 4,691円

    23.45㎡・5階 / 13階建・1982年・確認 —

周辺の募集

  • 池田山ガーデンハイツ

    東五反田五丁目・五反田駅 / 5分

    同一駅

    145,000円㎡単価 4,833円

    30.00㎡・4階 / 6階建・1979年・確認 2026-10-13

  • SANKOHEIGHTSOSAKI

    大崎四丁目・五反田駅 / 9分

    同一駅

    83,000円㎡単価 5,030円

    16.50㎡・1階 / 4階建・1989年・確認 2026-10-07

  • 第2五反田コーポビアネーズ

    東五反田五丁目・五反田駅 / 3分

    同一駅

    95,000円㎡単価 4,448円

    21.36㎡・5階 / 7階建・1978年・確認 2026-10-03

  • コスモグラシア池田山

    東五反田五丁目・五反田駅 / 5分

    同一駅

    183,000円㎡単価 6,048円

    30.26㎡・3階 / 6階建・1979年・確認 2026-08-17

  • レジェンド五反田

    東五反田二丁目・五反田駅 / 4分

    同一駅

    89,000円㎡単価 3,663円

    24.30㎡・4階 / 6階建・1980年・確認 2026-08-11

もっと見る（あと10件）

  • ライオンズガーデン池田山

    東五反田五丁目・五反田駅 / 6分

    同一駅

    91,000円㎡単価 3,745円

    24.30㎡・2階 / 5階建・1983年・確認 2026-07-27

  • フェイム島津山

    東五反田三丁目・五反田駅 / 6分

    同一駅

    78,000円㎡単価 4,522円

    17.25㎡・3階 / 5階建・1987年・確認 2026-06-30

  • SANKOHEIGHTSOSAKI

    大崎四丁目・五反田駅 / 9分

    同一駅

    70,000円㎡単価 4,242円

    16.50㎡・3階 / 4階建・1989年・確認 2026-06-21

  • ライオンズガーデン池田山

    東五反田五丁目・五反田駅 / 6分

    同一駅

    101,000円㎡単価 4,156円

    24.30㎡・1階 / 5階建・1983年・確認 2026-05-14

  • セブンスターマンション第一五反田

    西五反田二丁目・五反田駅 / 5分

    同一駅

    100,000円㎡単価 3,928円

    25.46㎡・5階 / 11階建・1979年・確認 2026-05-11

  • ライオンズガーデン池田山

    東五反田五丁目・五反田駅 / 6分

    同一駅

    113,000円㎡単価 4,650円

    24.30㎡・3階 / 5階建・1983年・確認 2026-05-08

  • 島津山MFlats

    東五反田三丁目・五反田駅 / 9分

    同一駅

    96,000円㎡単価 3,416円

    28.10㎡・1階 / 3階建・1985年・確認 2026-04-29

  • ドルミ五反田ドウメゾン

    西五反田一丁目・五反田駅 / 4分

    同一駅

    93,000円㎡単価 4,148円

    22.42㎡・3階 / 11階建・1985年・確認 2026-04-02

  • ヴィラ・シェール

    東五反田二丁目・五反田駅 / 4分

    同一駅

    84,000円㎡単価 4,058円

    20.70㎡・3階 / 7階建・1985年・確認 2026-03-08

  • パーソネージュ目黒不動前第1

    荏原一丁目・五反田駅 / 15分

    同一駅

    70,000円㎡単価 4,023円

    17.40㎡・3階 / 4階建・1989年・確認 2026-02-25

※ 不動産ポータルへの掲載（募集）情報で、成約した賃料ではありません（掲載の賃料は成約より高くなる傾向があります）。この住戸の募集ではなく、当社が取り扱う物件でもありません。建物名・駅・分数は掲載元の記載です（分数は徒歩かバスかを区別していません）。（2026年10月24日時点）

周辺の売買の募集事例（参考）

条件の近い住戸が、不動産ポータルでいくらで売り出されていたか（この物件と価格の近い事例です）。

  • 五反田グリーンハイツ

    西五反田八丁目・五反田駅 / 7分

    この物件

    2,440万円㎡単価 1,040,512円

    23.45㎡・5階 / 13階建・1982年・確認 —

周辺の売り出し

  • 藤和西五反田コープ

    西五反田二丁目・五反田駅 / 4分

    同一駅

    2,400万円㎡単価 864,242円

    27.77㎡・10階 / 10階建・1979年・確認 2026-10-18

  • 東建東五反田マンション

    東五反田一丁目・五反田駅 / 4分

    同一駅

    2,580万円㎡単価 1,044,534円

    24.70㎡・2階 / 12階建・1980年・確認 2026-10-18

  • クレール島津山

    東五反田一丁目・五反田駅 / 6分

    同一駅

    2,280万円㎡単価 829,996円

    27.47㎡・6階 / 10階建・1980年・確認 2026-10-18

  • グローリア初穂御殿山

    北品川五丁目・五反田駅 / 14分

    同一駅

    2,580万円㎡単価 1,486,175円

    17.36㎡・11階 / 11階建・1986年・確認 2026-10-09

  • 東建東五反田マンション

    東五反田一丁目・五反田駅 / 4分

    同一駅

    2,580万円㎡単価 1,044,534円

    24.70㎡・12階 / 12階建・1980年・確認 2026-09-05

もっと見る（あと10件）

  • レオ五反田辻ビル

    東五反田一丁目・五反田駅 / 3分

    同一駅

    2,460万円㎡単価 898,138円

    27.39㎡・7階 / 10階建・1981年・確認 2026-06-21

  • クレール五反田

    東五反田五丁目・五反田駅 / 2分

    同一駅

    2,480万円㎡単価 998,390円

    24.84㎡・5階 / 10階建・1980年・確認 2026-06-17

  • ドルミ五反田アンメゾン

    西五反田二丁目・五反田駅 / 4分

    同一駅

    2,600万円㎡単価 1,221,231円

    21.29㎡・6階 / 10階建・1983年・確認 2026-06-11

  • 東建東五反田マンション

    東五反田一丁目・五反田駅 / 4分

    同一駅

    2,300万円㎡単価 1,003,490円

    22.92㎡・10階 / 12階建・1980年・確認 2026-06-01

  • 藤和西五反田コープ

    西五反田二丁目・五反田駅 / 4分

    同一駅

    2,490万円㎡単価 944,972円

    26.35㎡・3階 / 10階建・1979年・確認 2026-05-17

  • クレール島津山

    東五反田一丁目・五反田駅 / 6分

    同一駅

    2,380万円㎡単価 866,400円

    27.47㎡・10階 / 10階建・1980年・確認 2026-05-12

  • ドルミ五反田アンメゾン

    西五反田二丁目・五反田駅 / 4分

    同一駅

    2,600万円㎡単価 1,079,734円

    24.08㎡・5階 / 10階建・1983年・確認 2026-04-22

  • 五反田ハイム

    西五反田二丁目・五反田駅 / 3分

    同一駅

    2,490万円㎡単価 1,138,026円

    21.88㎡・4階 / 10階建・1976年・確認 2026-04-17

  • シルバープラザ五反田

    東五反田一丁目・五反田駅 / 5分

    同一駅

    2,460万円㎡単価 820,273円

    29.99㎡・6階 / 9階建・1985年・確認 2026-02-07

  • 東建東五反田マンション

    東五反田一丁目・五反田駅 / 4分

    同一駅

    2,380万円㎡単価 963,563円

    24.70㎡・6階 / 12階建・1980年・確認 2025-12-24

※ 不動産ポータルへの掲載（売り出し）情報で、成約した価格ではありません（掲載の価格は成約より高くなる傾向があります）。この住戸ではなく、当社が取り扱う物件でもありません。建物名・駅・分数は掲載元の記載です（分数は徒歩かバスかを区別していません）。（2026年10月24日時点）

蓮さんの見立て ― 投資の目線で

五反田駅徒歩7分、賃貸中の投資向けの広さの住戸

住戸

13階建ての5階の、賃貸中で投資向けの広さ（30㎡未満）の住戸です。1982年竣工のRC造で、修繕積立金は月5,200円（1㎡あたり222円）です。

→ 13階建ての5階の賃貸中の住戸は、借主との契約を買主が引き継ぐ形になり、貸主の立場と敷金の返還義務も移ると見られやすい点です。1982年竣工は、1981年6月に見直された耐震の基準の適用が建築確認の日付で決まるため、資料で確かめる点になります。

入居者の層

広さは23.45㎡で、業界の住戸タイプではシングル（20〜30㎡未満）にあたります。見られやすい入居者の層は、学生・社会人（ひとり暮らし）です（調査の区分）。

→ 賃貸に入居した人の調査では、ひとり暮らしの学生と男性社会人は「通勤・通学時間」（この住戸は駅から徒歩7分）が決め手になった割合が全体に比べて高いとされます。

立地

五反田駅まで徒歩7分で、用途地域は商業地域です。品川区の人口は2015年から2020年の5年で9.2%、世帯数は11.9%増えています。

→ 周りの用途地域では建てられる建物の種類が決まっているため、周りに大きな空き地があるときは、将来高い建物が建つことがある点が見られやすいところです。

市場

品川区西五反田八丁目の指数は、2025年10月を100として2026年9月に108.0です。品川区西五反田八丁目・0〜30㎡・築40年以上の帯を相場どおりに出したときの、掲載が消えるまでの日数は中央値の推定で35日です。

投資のスタイル別に見ると

会社員の投資家
月5,200円の修繕積立金は、借主がいない空室の間も毎月出ていく額で、手元に残るお金がマイナスなら、その分は給与から埋めることになります。
複数の住戸を持つ投資家
1982年竣工のこの住戸は、持っている住戸と地域や築年が重なるかが見られ、築年が経った建物では大規模修繕が近いこともあるので、長期修繕計画や修繕の履歴も住戸ごとに確かめます。

見方の出典: 区分マンションの不動産投資で複数所有するメリット・デメリットを解説（LIFULL HOME'S 不動産投資・2025年5月10日更新）・初心者でもわかる！キャッシュフローの計算と不動産投資で収益を安定させるコツ（ノムコム・プロ・2025年2月5日）

どの物件にも使える見方: 貸し方と売り先で、資産性の見られ方は変わる
  • 賃貸中のまま持つ型 — 買い手は投資家が中心になり、売るときはいまの賃料と経費の額が見られます
  • 空室にして住む人に向ける型 — 自分で住む人も買い手に入りますが、空室の間も管理費などを払い続けます

家の資産性を見るときは、誰が使っているかと、売るときの買い手が誰になるかを合わせて見る。

出典: 住戸の特徴（掲載元の物件情報（タグ・面積・階））・築年と構造（掲載元の物件情報（竣工年））・修繕積立金（掲載元の物件情報・国土交通省 マンションの修繕積立金に関するガイドライン（令和6年6月改定））・広さと入居者の層（専有面積（掲載）・長谷工ライブネット「2025年契約者分析」の住戸タイプ・住生活基本計画（2021年まで）の最低居住面積水準）・駅からの距離（掲載元の物件情報）・用途地域（国土数値情報（用途地域）を加工）・人口と世帯の動き（総務省統計局 平成27年・令和2年国勢調査（小地域集計）を加工・国立社会保障・人口問題研究所『日本の地域別将来推計人口（令和5(2023)年推計）』を加工）・エリアの動き（PredictPrice（AI による推定））・売りやすさ（PredictPrice（AI による推定））

試算

ローンを使ったときの毎月の収支

条件は例です。ご自分の条件に変えてください。入れた値はこの画面の中だけで計算し、送信・保存しません。

毎月の収支

-606円

年 -1万円

  1. 賃料110,000円
  2. ローンの返済− 98,696円
  3. 管理費− 6,710円
  4. 修繕積立金− 5,200円

借入 2,200万円（価格 2,440万円 − 自己資金 240万円）

自己資金

入れた条件での計算です。固定資産税・都市計画税・賃貸管理の委託費・空室の期間・税金・購入時の諸費用は含みません。将来の収支を約束するものではありません。 30㎡未満の住戸は、金融機関によって融資の条件（期間・自己資金など）が変わることがあります。

物件概要

建物名
五反田グリーンハイツ
所在地
東京都品川区西五反田八丁目
交通
山手線「五反田」徒歩7分
価格
2,440万円
専有面積
23.45㎡
間取り
1K
築年
1982年
構造
鉄筋コンクリート造
所在階
5階（13階建）
管理費
月額6,710円
修繕積立金
月額5,200円
現況
賃貸中
取引態様
媒介（仲介）
広告主
エステートテクノロジーズ株式会社
免許番号
東京都知事（２）第103851号

2026年10月24日時点の情報です。条件は販売図面などの資料が正です。

この物件の資料一式を請求する

  • 販売図面
  • 賃貸借契約の条件
  • 重要事項調査報告書
  • 長期修繕計画

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AI の推定と解説は、AI 独自のアルゴリズムで自動生成した参考情報です。不動産鑑定評価や宅建業法上の価格査定ではありません。物件の条件は販売図面などの資料が正です。

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