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投資物件賃貸中東京都豊島区西池袋四丁目

グローリア初穂椎名町東京都豊島区・椎名町駅の投資用マンション ワンルーム・16.78㎡（賃貸中）

西武池袋・豊島線「椎名町」 徒歩2分

ワンルーム 16.78㎡　4階（10階建）　1988年（築約38年）・鉄筋コンクリート造

価格

1,430万円㎡単価 85万円

月額賃料（販売図面に記載の賃料（共益費込みかは未確認））

60,000円

管理費 7,870円 ／ 修繕積立金 4,400円

差し引き 月 47,730円 ／ 年 57.3万円

実質 4.0%

表面 5.0%

年 57.3万円 ÷ 価格 1,430万円 ＝ 実質 4.0%（固定資産税・賃貸管理の委託費・空室の期間は引いていません）

建物と立地の目安

建物と立地の事実から決めた目安で、投資としての良し悪しではありません。利回りと「確かめたい9つのこと」と合わせて判断してください。

駅からの近さ
★★★★★
徒歩2分
災害の想定
★★★★★
3m以上の浸水・高潮・土砂・液状化 該当なし
管理
★★★★★
管理会社に全部委託
設備
★★★★★
2つ
  • 新耐震基準の時期
  • オートロック
  • 専用庭

蓮さんのひとこと

豊島区の世帯は5年で+4.2%。単身向けの賃貸の需要を見る材料の一つです。17㎡台なので、売るときの買い手は投資家に偏りやすいとされます。

エリアのデータ

人口（豊島区・5年）
+3.6%
世帯 +4.2%・2050年推計 +9.2%
駅の利用（椎名町）
1日 2.1万人
乗降客数
地価（町丁目・5年）
+51.5%
この建物の土地の値ではありません
用途地域
一中高
町丁目でいちばん広い
修繕積立金
目安の範囲内
国の目安 ㎡170〜430円

出典: 国勢調査・社人研推計・国土数値情報・地価公示・国交省ガイドライン（を加工）

2026年10月24日時点の情報です。条件は販売図面などの資料が正です。

リスクの確かめ方

検討するときに確かめたい9つのこと

ページで分かるのは 7項目、資料で確かめるのは 6項目です。 どの物件でも同じ順で並べ、良し悪しの判定は付けていません。行を押すと詳しく見られます。

  1. 1賃貸の状況賃貸中資料で確認 4

    賃料が相場より高いと、入居者が入れ替わるときに下がることがあります

    • 現況: 賃貸中
    • 販売図面に記載の賃料: 月60,000円共益費込みかは未確認

    資料で確認すること

    • 賃貸借契約の形（普通借家・定期借家）と残りの期間
    • サブリースかどうか
    • 敷金の引き継ぎ
    • 入居が始まった時期
  2. 2空室と賃貸の需要-3.2%

    空室の期間が長いと、そのあいだは賃料が入りません

    • 単身世帯の増減（西池袋四丁目・2015→2020年）: -3.2%国勢調査 2015・2020（を加工）
    • 人口（豊島区・5年）: +3.6%国勢調査（を加工）
    • 世帯（豊島区・5年）: +4.2%国勢調査（を加工）
    • 駅の乗降客数（椎名町）: 1日 2.1万人国土数値情報（を加工）
  3. 3修繕積立金月262円資料で確認 3

    積立が少ないと、将来の値上げや一時金の負担になることがあります

    • 修繕積立金（㎡あたり）: 月262円
    • 国土交通省のガイドラインの目安: 月170〜430円/㎡目安の幅の中です

    資料で確認すること

    • 積立金の残高
    • 滞納の有無
    • 改定の予定
  4. 4大規模修繕資料で確認 2

    大規模修繕の時期と費用の見込みは、長期修繕計画で確かめられます

    資料で確認すること

    • 長期修繕計画
    • これまでの修繕の履歴
  5. 5管理管理会社に全部委託資料で確認 1

    管理の状態は、建物の傷み方と売るときの見られ方に関わります

    • 管理の形: 管理会社に全部委託販売図面・掲載元の記載から（詳しい条件は不動産会社に確認）

    資料で確認すること

    • 管理規約（用途の制限・民泊の扱いなど）
  6. 6築年と耐震1988年（築約38年）

    築年と耐震基準は、融資の条件や売るときの買い手の広さに関わることがあります

    • 築年: 1988年（築約38年）
    • 耐震: 新耐震基準（1981年6月〜）の時期の竣工
    • 構造: 鉄筋コンクリート造
  7. 7災害3m以上の浸水・高潮・土砂災害の特別警戒区域（町丁目の1%超）・液状化のいずれにも当たりません資料で確認 1

    災害の想定は、保険料や入居の決まりやすさに関わることがあります

    ハザードマップポータルサイト（国土交通省）で建物の位置を確かめる
    • 町丁目の想定: 3m以上の浸水・高潮・土砂災害の特別警戒区域（町丁目の1%超）・液状化のいずれにも当たりません国土数値情報などの公的データ（町丁目の単位）。建物の位置ではありません
    • 基準に届かない想定: 3m未満の浸水の想定が町丁目の一部にあります国土数値情報などの公的データ（町丁目の単位）。建物の位置ではありません

    資料で確認すること

    • ハザードマップでの建物の位置と浸水の深さ
  8. 8出口（売るとき）データがありません

    売るときに買い手が見つかるまでの期間の目安です

  9. 9利回りに入っていない費用固定資産税・都市計画税、賃貸管理の委託費、空室の期間、入退去のときの原状回復資料で確認 1

    利回りの数字には入っていない費用です。実際の手取りは、この分だけ少なくなります

    • 実質利回りに含まれない費用: 固定資産税・都市計画税、賃貸管理の委託費、空室の期間、入退去のときの原状回復

    資料で確認すること

    • 固定資産税の額（評価証明書）

「資料で確認すること」は、この資料で確かめられます

  • 販売図面
  • 賃貸借契約の条件
  • 重要事項調査報告書
  • 長期修繕計画

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周辺の賃貸の募集事例（参考）

条件の近い住戸が、不動産ポータルでいくらで募集されていたか。

  • グローリア初穂椎名町

    西池袋四丁目・椎名町駅 / 2分

    この物件

    60,000円㎡単価 3,576円

    16.78㎡・4階 / 10階建・1988年・確認 —

周辺の募集

  • ウィンベルソロ西目白

    南長崎一丁目・椎名町駅 / 7分

    同一駅

    65,000円㎡単価 3,971円

    16.37㎡・1階 / 4階建・1992年・確認 2026-10-15

  • レジェンド椎名町

    南長崎一丁目・椎名町駅 / 5分

    同一駅

    70,000円㎡単価 4,118円

    17.00㎡・1階 / 4階建・1994年・確認 2026-10-14

  • ハイシティ目白

    西池袋四丁目・椎名町駅 / 3分

    同一駅

    60,000円㎡単価 4,112円

    14.59㎡・2階 / 5階建・1983年・確認 2026-10-10

  • マノアール・トノ

    西池袋四丁目・椎名町駅 / 3分

    同一駅

    59,000円㎡単価 4,758円

    12.40㎡・2階 / 3階建・1998年・確認 2026-10-02

  • YM椎名町

    長崎二丁目・椎名町駅 / 3分

    同一駅

    72,000円㎡単価 3,789円

    19.00㎡・3階 / 3階建・1989年・確認 2026-10-02

もっと見る（あと10件）

  • プランドール目白

    目白四丁目・椎名町駅 / 8分

    同一駅

    90,000円㎡単価 4,282円

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  • サンライズハイツ2

    西池袋四丁目・椎名町駅 / 8分

    同一駅

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    19.32㎡・2階 / 4階建・1997年・確認 2026-09-17

  • ライオンズマンション椎名町

    長崎二丁目・椎名町駅 / 7分

    同一駅

    68,000円㎡単価 4,229円

    16.08㎡・3階 / 4階建・1987年・確認 2026-09-15

  • あすわハイム

    目白五丁目・椎名町駅 / 3分

    同一駅

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    18.00㎡・3階 / 3階建・1987年・確認 2026-09-12

  • あすわハイム

    目白五丁目・椎名町駅 / 3分

    同一駅

    70,000円㎡単価 4,217円

    16.60㎡・2階 / 3階建・1987年・確認 2026-09-12

  • リバティパレス目白

    目白五丁目・椎名町駅 / 3分

    同一駅

    70,000円㎡単価 4,227円

    16.56㎡・3階 / 5階建・1990年・確認 2026-09-02

  • ライオンズマンション椎名町

    長崎二丁目・椎名町駅 / 7分

    同一駅

    66,000円㎡単価 4,104円

    16.08㎡・4階 / 4階建・1987年・確認 2026-09-01

  • マノアール・トノ

    西池袋四丁目・椎名町駅 / 3分

    同一駅

    59,000円㎡単価 4,758円

    12.40㎡・1階 / 3階建・1998年・確認 2026-08-08

  • クアルト目白

    目白五丁目・椎名町駅 / 9分

    同一駅

    73,000円㎡単価 4,506円

    16.20㎡・3階 / 4階建・1986年・確認 2026-08-05

※ 不動産ポータルへの掲載（募集）情報で、成約した賃料ではありません（掲載の賃料は成約より高くなる傾向があります）。この住戸の募集ではなく、当社が取り扱う物件でもありません。建物名・駅・分数は掲載元の記載です（分数は徒歩かバスかを区別していません）。（2026年10月24日時点）

周辺の売買の募集事例（参考）

条件の近い住戸が、不動産ポータルでいくらで売り出されていたか（この物件と価格の近い事例です）。

同じ建物の売り出し（12件）

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    西池袋四丁目・椎名町駅 / 2分

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    16.74㎡・2階 / 12階建・1988年・確認 2026-06-23

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    西池袋四丁目・椎名町駅 / 2分

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    西池袋四丁目・椎名町駅 / 2分

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    16.78㎡・4階 / 12階建・1988年・確認 2026-06-23

  • ハイシティ目白

    西池袋四丁目・椎名町駅 / 3分

    同一駅

    1,170万円㎡単価 801,919円

    14.59㎡・4階 / 5階建・1983年・確認 2026-06-23

※ 不動産ポータルへの掲載（売り出し）情報で、成約した価格ではありません（掲載の価格は成約より高くなる傾向があります）。この住戸ではなく、当社が取り扱う物件でもありません。建物名・駅・分数は掲載元の記載です（分数は徒歩かバスかを区別していません）。（2026年10月24日時点）

蓮さんの見立て ― 投資の目線で

賃貸中の4階、椎名町駅徒歩2分の投資向け住戸

住戸

10階建ての4階で、投資向けの広さ（30㎡未満）の賃貸中の住戸です。1988年竣工のRCで、修繕積立金は月4,400円（1㎡あたり262円）です。

→ 10階建ての4階の賃貸中の住戸は、借主がいるまま貸主の立場が買主に移り、敷金を返す義務も引き継ぐ点が見られます。売るときの買い手は、自分で住む人ではなく投資家になりやすい点も見られます。

立地

椎名町駅まで徒歩2分で、用途地域は第一種中高層住居専用地域です。豊島区の人口は2015年から2020年に3.6%、世帯は4.2%増えています。

市場

豊島区西池袋四丁目の指数は、2025年10月を100として2026年9月に111.7です。豊島区西池袋四丁目・0〜30㎡・築30〜40年の帯を相場どおりに出したときの、掲載が消えるまでの日数は中央値の推定で32日です。

投資のスタイル別に見ると

FIRE を目指す人
1988年竣工の建物で、家賃を暮らしの土台にするなら、給湯器やエアコンなど設備の修繕は貸主の負担で、手元に残るお金から出る点が見られます。
会社員の投資家
修繕積立金は月4,400円で、空室の間も払い続けます。手元に残るお金がマイナスなら、その分は給与から埋めることになる点が見られます。
複数の住戸を持つ投資家
椎名町駅徒歩2分という立地が、持っている住戸と重なるかが見られます。立地・構造・借りる人の層を分けて持つことが、リスクを分ける鍵になるとされます。

見方の出典: 民法（e-Gov 法令検索）・区分マンションの不動産投資で複数所有するメリット・デメリットを解説（LIFULL HOME'S 不動産投資・2025年5月10日更新）・不動産投資はキャッシュフローの改善が大切！計算法や改善策を解説（LIFULL HOME'S 不動産投資・2019年4月15日更新）

どの物件にも使える見方: 貸す住戸は、収入と出口を分けて見る
  • 持ち続けて収入を得る見方 — 賃料から経費を引いた残りで見るので、管理費・修繕積立金などの経費と契約の条件が資産性の読みどころになる
  • 売るときの買い手から見る方 — 賃貸中なら投資家、空室なら自分で住む人も買い手になり、見られる点が変わる

家の資産性を見るときは、持ち続ける間の収入と、売るときの買い手が誰かを分けて見る。

出典: 住戸の特徴（掲載元の物件情報（タグ・面積・階））・築年と構造（掲載元の物件情報（竣工年））・修繕積立金（掲載元の物件情報・国土交通省 マンションの修繕積立金に関するガイドライン（令和6年6月改定））・駅からの距離（掲載元の物件情報）・用途地域（国土数値情報（用途地域）を加工）・人口と世帯の動き（総務省統計局 平成27年・令和2年国勢調査（小地域集計）を加工・国立社会保障・人口問題研究所『日本の地域別将来推計人口（令和5(2023)年推計）』を加工）・エリアの動き（PredictPrice（AI による推定））・売りやすさ（PredictPrice（AI による推定））

試算

ローンを使ったときの毎月の収支

条件は例です。ご自分の条件に変えてください。入れた値はこの画面の中だけで計算し、送信・保存しません。

毎月の収支

-10,142円

年 -12万円

  1. 賃料60,000円
  2. ローンの返済− 57,872円
  3. 管理費− 7,870円
  4. 修繕積立金− 4,400円

借入 1,290万円（価格 1,430万円 − 自己資金 140万円）

自己資金

入れた条件での計算です。固定資産税・都市計画税・賃貸管理の委託費・空室の期間・税金・購入時の諸費用は含みません。将来の収支を約束するものではありません。 30㎡未満の住戸は、金融機関によって融資の条件（期間・自己資金など）が変わることがあります。

物件概要

建物名
グローリア初穂椎名町
所在地
東京都豊島区西池袋四丁目
交通
西武池袋・豊島線「椎名町」徒歩2分
価格
1,430万円
専有面積
16.78㎡
間取り
ワンルーム
築年
1988年
構造
鉄筋コンクリート造
所在階
4階（10階建）
管理費
月額7,870円
修繕積立金
月額4,400円
現況
賃貸中
取引態様
媒介（仲介）
設備・特徴
オートロック・専用庭
広告主
エステートテクノロジーズ株式会社
免許番号
東京都知事（２）第103851号

2026年10月24日時点の情報です。条件は販売図面などの資料が正です。

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  • 販売図面
  • 賃貸借契約の条件
  • 重要事項調査報告書
  • 長期修繕計画

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AI の推定と解説は、AI 独自のアルゴリズムで自動生成した参考情報です。不動産鑑定評価や宅建業法上の価格査定ではありません。物件の条件は販売図面などの資料が正です。

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