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投資物件賃貸中東京都品川区東中延一丁目

ラフィスタ品川戸越東京都品川区・荏原中延駅の投資用マンション 1DK・25.59㎡（賃貸中）

東急池上線「荏原中延」 徒歩4分

1DK 25.59㎡　3階（5階建）　2023年（築約3年）・鉄筋コンクリート造　北東向き

価格

4,400万円㎡単価 172万円

月額賃料（販売図面に記載の賃料（共益費込みかは未確認））

126,300円

管理費 7,600円 ／ 修繕積立金 500円

差し引き 月 118,200円 ／ 年 142万円

実質 3.2%

表面 3.4%

年 142万円 ÷ 価格 4,400万円 ＝ 実質 3.2%（固定資産税・賃貸管理の委託費・空室の期間は引いていません）

建物と立地の目安

建物と立地の事実から決めた目安で、投資としての良し悪しではありません。利回りと「確かめたい9つのこと」と合わせて判断してください。

駅からの近さ
★★★★★
徒歩4分
災害の想定
★★★★★
3m以上の浸水・高潮・土砂・液状化 該当なし
管理
★★★★★
管理会社に全部委託・日勤
設備
★★★★★
2つ
  • 新耐震基準の時期
  • オートロック
  • 宅配ボックス

蓮さんのひとこと

管理は会社に全部委託で、管理員は日勤です。管理の状態は売るときにも見られる点です。修繕積立金は目安の幅の下側です。計画との差と改定の予定を見ておきたいところです。

エリアのデータ

人口（品川区・5年）
+9.2%
世帯 +11.9%・2050年推計 +10.1%
駅の利用（荏原中延）
1日 1.3万人
乗降客数
用途地域
一住居
町丁目でいちばん広い
修繕積立金
目安より下
国の目安 ㎡170〜430円

出典: 国勢調査・社人研推計・国土数値情報・国交省ガイドライン（を加工）

2026年10月24日時点の情報です。条件は販売図面などの資料が正です。

リスクの確かめ方

検討するときに確かめたい9つのこと

ページで分かるのは 7項目、資料で確かめるのは 6項目です。 どの物件でも同じ順で並べ、良し悪しの判定は付けていません。行を押すと詳しく見られます。

  1. 1賃貸の状況賃貸中資料で確認 4

    賃料が相場より高いと、入居者が入れ替わるときに下がることがあります

    • 現況: 賃貸中
    • 販売図面に記載の賃料: 月126,300円共益費込みかは未確認

    資料で確認すること

    • 賃貸借契約の形（普通借家・定期借家）と残りの期間
    • サブリースかどうか
    • 敷金の引き継ぎ
    • 入居が始まった時期
  2. 2空室と賃貸の需要+42.1%

    空室の期間が長いと、そのあいだは賃料が入りません

    • 単身世帯の増減（東中延一丁目・2015→2020年）: +42.1%国勢調査 2015・2020（を加工）
    • 人口（品川区・5年）: +9.2%国勢調査（を加工）
    • 世帯（品川区・5年）: +11.9%国勢調査（を加工）
    • 駅の乗降客数（荏原中延）: 1日 1.3万人国土数値情報（を加工）
  3. 3修繕積立金月20円資料で確認 3

    積立が少ないと、将来の値上げや一時金の負担になることがあります

    • 修繕積立金（㎡あたり）: 月20円
    • 国土交通省のガイドラインの目安: 月170〜430円/㎡目安の幅と比べて下側です

    資料で確認すること

    • 積立金の残高
    • 滞納の有無
    • 改定の予定
  4. 4大規模修繕資料で確認 2

    大規模修繕の時期と費用の見込みは、長期修繕計画で確かめられます

    資料で確認すること

    • 長期修繕計画
    • これまでの修繕の履歴
  5. 5管理管理会社に全部委託資料で確認 1

    管理の状態は、建物の傷み方と売るときの見られ方に関わります

    • 管理の形: 管理会社に全部委託販売図面・掲載元の記載から（詳しい条件は不動産会社に確認）
    • 管理員の勤務: 日勤販売図面・掲載元の記載から（詳しい条件は不動産会社に確認）

    資料で確認すること

    • 管理規約（用途の制限・民泊の扱いなど）
  6. 6築年と耐震2023年（築約3年）

    築年と耐震基準は、融資の条件や売るときの買い手の広さに関わることがあります

    • 築年: 2023年（築約3年）
    • 耐震: 新耐震基準（1981年6月〜）の時期の竣工
    • 構造: 鉄筋コンクリート造
  7. 7災害3m以上の浸水・高潮・土砂災害の特別警戒区域（町丁目の1%超）・液状化のいずれにも当たりません資料で確認 1

    災害の想定は、保険料や入居の決まりやすさに関わることがあります

    ハザードマップポータルサイト（国土交通省）で建物の位置を確かめる
    • 町丁目の想定: 3m以上の浸水・高潮・土砂災害の特別警戒区域（町丁目の1%超）・液状化のいずれにも当たりません国土数値情報などの公的データ（町丁目の単位）。建物の位置ではありません
    • 基準に届かない想定: 3m未満の浸水の想定が町丁目の一部にあります国土数値情報などの公的データ（町丁目の単位）。建物の位置ではありません

    資料で確認すること

    • ハザードマップでの建物の位置と浸水の深さ
  8. 8出口（売るとき）データがありません

    売るときに買い手が見つかるまでの期間の目安です

  9. 9利回りに入っていない費用固定資産税・都市計画税、賃貸管理の委託費、空室の期間、入退去のときの原状回復資料で確認 1

    利回りの数字には入っていない費用です。実際の手取りは、この分だけ少なくなります

    • 実質利回りに含まれない費用: 固定資産税・都市計画税、賃貸管理の委託費、空室の期間、入退去のときの原状回復

    資料で確認すること

    • 固定資産税の額（評価証明書）

「資料で確認すること」は、この資料で確かめられます

  • 販売図面
  • 賃貸借契約の条件
  • 重要事項調査報告書
  • 長期修繕計画

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周辺の賃貸の募集事例（参考）

条件の近い住戸が、不動産ポータルでいくらで募集されていたか。

同じ建物の募集（1件）

  • ラフィスタ品川戸越

    東中延一丁目・荏原中延駅 / 4分

    この物件

    126,300円㎡単価 4,936円

    25.59㎡・3階 / 5階建・2023年・確認 —

  • ラフィスタ品川戸越

    東中延一丁目・荏原中延駅 / 4分

    同じ建物

    131,000円㎡単価 5,172円

    25.33㎡・1階 / 5階建・2023年・確認 2026-10-17

周辺の募集

  • ラクラス中延

    東中延二丁目・荏原中延駅 / 2分

    同一駅

    126,000円㎡単価 6,143円

    20.51㎡・9階 / 12階建・2020年・確認 2026-10-18

  • ラクラス中延

    東中延二丁目・荏原中延駅 / 2分

    同一駅

    130,000円㎡単価 6,338円

    20.51㎡・12階 / 12階建・2020年・確認 2026-10-18

  • バークレーン中延

    中延一丁目・荏原中延駅 / 5分

    同一駅

    96,000円㎡単価 5,307円

    18.09㎡・2階 / 4階建・2020年・確認 2026-10-18

  • バークレーン中延

    中延一丁目・荏原中延駅 / 5分

    同一駅

    98,000円㎡単価 5,349円

    18.32㎡・3階 / 4階建・2020年・確認 2026-10-18

  • ARCOBALENOMUSAHIKOYAMA

    荏原六丁目・荏原中延駅 / 10分

    同一駅

    125,000円㎡単価 5,504円

    22.71㎡・6階 / 7階建・2022年・確認 2026-10-18

もっと見る（あと9件）

  • ARCOBALENOMUSASHIKOYAMA

    荏原六丁目・荏原中延駅 / 10分

    同一駅

    125,000円㎡単価 4,755円

    26.29㎡・1階 / 7階建・2022年・確認 2026-10-18

  • APRICOTGARDEN

    平塚三丁目・荏原中延駅 / 6分

    同一駅

    135,000円㎡単価 5,302円

    25.46㎡・11階 / 13階建・2017年・確認 2026-10-17

  • フレス荏原中延

    中延三丁目・荏原中延駅 / 2分

    同一駅

    141,000円㎡単価 4,560円

    30.92㎡・5階 / 8階建・2022年・確認 2026-10-17

  • フレス荏原中延

    中延三丁目・荏原中延駅 / 2分

    同一駅

    142,000円㎡単価 4,592円

    30.92㎡・6階 / 8階建・2022年・確認 2026-10-17

  • フレス荏原中延

    中延三丁目・荏原中延駅 / 2分

    同一駅

    140,000円㎡単価 4,528円

    30.92㎡・4階 / 8階建・2022年・確認 2026-10-17

  • フレス荏原中延

    中延三丁目・荏原中延駅 / 2分

    同一駅

    138,000円㎡単価 4,463円

    30.92㎡・2階 / 8階建・2022年・確認 2026-10-17

  • NEXASEBARA

    中延二丁目・荏原中延駅 / 2分

    同一駅

    135,000円㎡単価 4,727円

    28.56㎡・1階 / 3階建・2025年・確認 2026-10-17

  • レジディア武蔵小山

    西中延一丁目・荏原中延駅 / 8分

    同一駅

    116,000円㎡単価 5,479円

    21.17㎡・1階 / 4階建・2019年・確認 2026-10-17

  • BCITYAPARTMENTSHINAGAWAW

    西中延二丁目・荏原中延駅 / 5分

    同一駅

    113,000円㎡単価 4,635円

    24.38㎡・1階 / 7階建・2015年・確認 2026-10-17

※ 不動産ポータルへの掲載（募集）情報で、成約した賃料ではありません（掲載の賃料は成約より高くなる傾向があります）。この住戸の募集ではなく、当社が取り扱う物件でもありません。建物名・駅・分数は掲載元の記載です（分数は徒歩かバスかを区別していません）。（2026年10月24日時点）

周辺の売買の募集事例（参考）

条件の近い住戸が、不動産ポータルでいくらで売り出されていたか（この物件と価格の近い事例です）。

同じ建物の売り出し（2件）

  • ラフィスタ品川戸越

    東中延一丁目・荏原中延駅 / 4分

    この物件

    4,400万円㎡単価 1,719,422円

    25.59㎡・3階 / 5階建・2023年・確認 —

  • ラフィスタ品川戸越

    東中延一丁目・荏原中延駅 / 4分

    同じ建物

    4,430万円㎡単価 1,771,291円

    25.01㎡・5階 / 5階建・2023年・確認 2026-06-23

  • ラフィスタ品川戸越

    東中延一丁目・荏原中延駅 / 4分

    同じ建物

    3,995万円㎡単価 1,507,547円

    26.50㎡・1階 / 5階建・2023年・確認 2026-06-20

周辺の売り出し

  • パークホームズ品川中延

    中延二丁目・荏原中延駅 / 1分

    同一駅

    6,600万円㎡単価 2,036,409円

    32.41㎡・3階 / 14階建・2023年・確認 2026-10-18

  • パークホームズ品川中延

    中延二丁目・荏原中延駅 / 1分

    同一駅

    7,980万円㎡単価 2,417,449円

    33.01㎡・2階 / 14階建・2023年・確認 2026-10-18

  • ハーモニーレジデンス品川WEST

    東中延一丁目・荏原中延駅 / 1分

    同一駅

    3,360万円㎡単価 1,590,909円

    21.12㎡・8階 / 11階建・2016年・確認 2026-10-17

  • FLレジデンス品川1

    荏原六丁目・荏原中延駅 / 10分

    同一駅

    3,300万円㎡単価 1,604,278円

    20.57㎡・4階 / 5階建・2021年・確認 2026-06-18

  • FLレジデンス品川1

    荏原六丁目・荏原中延駅 / 10分

    同一駅

    3,200万円㎡単価 1,555,664円

    20.57㎡・2階 / 5階建・2021年・確認 2026-06-17

もっと見る（あと8件）

  • CREVISTA武蔵小山

    荏原六丁目・荏原中延駅 / 9分

    同一駅

    2,800万円㎡単価 1,367,188円

    20.48㎡・9階 / 10階建・2015年・確認 2026-05-16

  • プレール・ドゥーク品川旗の台

    西中延一丁目・荏原中延駅 / 8分

    同一駅

    3,300万円㎡単価 1,610,542円

    20.49㎡・8階 / 9階建・2023年・確認 2026-05-04

  • ハーモニーレジデンス品川WEST

    東中延一丁目・荏原中延駅 / 1分

    同一駅

    3,000万円㎡単価 1,420,455円

    21.12㎡・9階 / 11階建・2016年・確認 2026-03-16

  • プレール・ドゥーク品川旗の台

    西中延一丁目・荏原中延駅 / 8分

    同一駅

    3,300万円㎡単価 1,610,542円

    20.49㎡・9階 / 9階建・2023年・確認 2026-03-13

  • ルーブル荏原中延ルーブルエバラナカノブ

    西中延一丁目・荏原中延駅 / 6分

    同一駅

    2,760万円㎡単価 1,345,029円

    20.52㎡・7階 / 8階建・2015年・確認 2026-02-10

  • Log戸越

    東中延一丁目・荏原中延駅 / 5分

    同一駅

    3,480万円㎡単価 1,651,637円

    21.07㎡・11階 / 12階建・2024年・確認 2025-07-16

  • FLレジデンス品川

    荏原六丁目・荏原中延駅 / 9分

    同一駅

    4,558万円㎡単価 1,738,368円

    26.22㎡・2階 / 5階建・2021年・確認 2024-08-26

  • Ludens荏原中延

    中延二丁目・荏原中延駅 / 2分

    同一駅

    2,500万円㎡単価 1,312,336円

    19.05㎡・4階 / 5階建・2019年・確認 2024-08-20

※ 不動産ポータルへの掲載（売り出し）情報で、成約した価格ではありません（掲載の価格は成約より高くなる傾向があります）。この住戸ではなく、当社が取り扱う物件でもありません。建物名・駅・分数は掲載元の記載です（分数は徒歩かバスかを区別していません）。（2026年10月24日時点）

蓮さんの見立て ― 投資の目線で

賃貸中で、新耐震・駅徒歩4分の投資向けの住戸

住戸

5階建ての3階で、賃貸中の投資向けの広さ（30㎡未満）です。2023年竣工のRCで、修繕積立金は月500円（1㎡あたり20円）です。

→ 5階建ての3階の賃貸中の住戸は、買った人が貸主の立場を引き継ぎ、売るときの買い手も投資家になると見られます。積立金の月額は国交省の目安の幅を下回り、段階的に上がる計画かどうかが見られる点です。

入居者の層

広さは25.59㎡で、業界の住戸タイプではシングル（20〜30㎡未満）にあたります。見られやすい入居者の層は、学生・社会人（ひとり暮らし）です（調査の区分）。2021年までの国の計画の最低居住面積水準では、1人までの広さです。

→ 賃貸に入居した人の調査では、ひとり暮らしの学生と男性社会人は「通勤・通学時間」（この住戸は駅から徒歩4分）、学生と女性社会人は「セキュリティ」（この住戸はオートロックあり）が決め手になった割合が全体に比べて高いとされます。

立地

荏原中延駅まで徒歩4分です。駅の1日の利用は12,777人で、品川区の人口は2015年から2020年に9.2%、世帯は11.9%増えています。

市場

品川区東中延一丁目の指数は、2025年10月を100として2026年9月に114.1です。品川区東中延一丁目・0〜30㎡・築0〜10年の帯を相場どおりに出したときの、掲載が消えるまでの日数は中央値の推定で45日です。

投資のスタイル別に見ると

FIRE を目指す人
2023年竣工のRCは、1981年6月の耐震基準の見直し後の基準です。家賃を暮らしの土台にするなら、設備の修繕は貸主の負担で、交換の費用は手元に残るお金から出ます。
会社員の投資家
積立金は月500円で、管理費とともに空室の間も毎月出ていく額です。手元に残るお金がマイナスなら、その分は給与から埋めることになります。
複数の住戸を持つ投資家
荏原中延駅徒歩4分のこの住戸を足すとき、持っている住戸と立地や構造が重なるかが、リスクを分ける鍵として見られます。

見方の出典: 民法（e-Gov 法令検索）・区分マンションの不動産投資で複数所有するメリット・デメリットを解説（LIFULL HOME'S 不動産投資・2025年5月10日更新）・不動産投資はキャッシュフローの改善が大切！計算法や改善策を解説（LIFULL HOME'S 不動産投資・2019年4月15日更新）

どの物件にも使える見方: 貸している住戸の見方（収入と出口）
  • 賃料を軸に見る型 — 賃料から経費を引いた手残りで見るので、いまの賃料と経費の額が、持ち続けるときも売るときも見られる中心になります。
  • 空室にして売る型 — 空室にすると自分で住む人も買い手になり、買い手の幅が変わります。
  • 貸したまま持ち続ける型 — 借主が替わるときの賃料や、積立金の上がり方が手元に残るお金に響きます。

家の資産性を見るときは、いまの使い方と、売るときの買い手が誰になるかを合わせて見ます。

出典: 住戸の特徴（掲載元の物件情報（タグ・面積・階））・修繕積立金（掲載元の物件情報・国土交通省 マンションの修繕積立金に関するガイドライン（令和6年6月改定））・築年と構造（掲載元の物件情報（竣工年））・広さと入居者の層（専有面積（掲載）・長谷工ライブネット「2025年契約者分析」の住戸タイプ・住生活基本計画（2021年まで）の最低居住面積水準）・駅からの距離（掲載元の物件情報）・駅の利用（国土数値情報（駅別乗降客数）を加工）・人口と世帯の動き（総務省統計局 平成27年・令和2年国勢調査（小地域集計）を加工・国立社会保障・人口問題研究所『日本の地域別将来推計人口（令和5(2023)年推計）』を加工）・エリアの動き（PredictPrice（AI による推定））・売りやすさ（PredictPrice（AI による推定））

試算

ローンを使ったときの毎月の収支

条件は例です。ご自分の条件に変えてください。入れた値はこの画面の中だけで計算し、送信・保存しません。

毎月の収支

-59,452円

年 -71万円

  1. 賃料126,300円
  2. ローンの返済− 177,652円
  3. 管理費− 7,600円
  4. 修繕積立金− 500円

借入 3,960万円（価格 4,400万円 − 自己資金 440万円）

自己資金

入れた条件での計算です。固定資産税・都市計画税・賃貸管理の委託費・空室の期間・税金・購入時の諸費用は含みません。将来の収支を約束するものではありません。 30㎡未満の住戸は、金融機関によって融資の条件（期間・自己資金など）が変わることがあります。

物件概要

建物名
ラフィスタ品川戸越
所在地
東京都品川区東中延一丁目
交通
東急池上線「荏原中延」徒歩4分
価格
4,400万円
専有面積
25.59㎡
間取り
1DK
築年
2023年
構造
鉄筋コンクリート造
所在階
3階（5階建）
向き
北東
管理費
月額7,600円
修繕積立金
月額500円
現況
賃貸中
取引態様
媒介（仲介）
設備・特徴
オートロック・宅配ボックス
広告主
エステートテクノロジーズ株式会社
免許番号
東京都知事（２）第103851号

2026年10月24日時点の情報です。条件は販売図面などの資料が正です。

この物件の資料一式を請求する

  • 販売図面
  • 賃貸借契約の条件
  • 重要事項調査報告書
  • 長期修繕計画

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AI の推定と解説は、AI 独自のアルゴリズムで自動生成した参考情報です。不動産鑑定評価や宅建業法上の価格査定ではありません。物件の条件は販売図面などの資料が正です。

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