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投資物件賃貸中東京都新宿区原町三丁目

フェニックス新宿若松町東京都新宿区・若松河田駅の投資用マンション 1K・19.73㎡（賃貸中）

東京都大江戸線「若松河田」 徒歩4分

1K 19.73㎡　7階（10階建）　2001年（築約25年）・鉄骨鉄筋コンクリート造　北東向き

価格

2,380万円㎡単価 121万円

月額賃料（販売図面に記載の賃料（共益費込みかは未確認））

80,000円

管理費 8,400円 ／ 修繕積立金 8,100円

差し引き 月 63,500円 ／ 年 76.2万円

実質 3.2%

表面 4.0%

年 76.2万円 ÷ 価格 2,380万円 ＝ 実質 3.2%（固定資産税・賃貸管理の委託費・空室の期間は引いていません）

建物と立地の目安

建物と立地の事実から決めた目安で、投資としての良し悪しではありません。利回りと「確かめたい9つのこと」と合わせて判断してください。

駅からの近さ
★★★★★
徒歩4分
災害の想定
★★★★★
3m以上の浸水・高潮・土砂・液状化 該当なし
管理
★★★★★
管理会社に全部委託・巡回
設備
★★★★★
4つ
  • 新耐震基準の時期
  • オートロック
  • 宅配ボックス
  • ルーフバルコニー
  • 駐輪場

蓮さんのひとこと

オートロック・宅配ボックス・ルーフバルコニーなどの設備の記載があります。20㎡台なので、売るときの買い手は投資家に偏りやすいとされます。

エリアのデータ

人口（新宿区・5年）
+4.7%
世帯 +8.7%・2050年推計 +4.2%
用途地域
一住居
町丁目でいちばん広い
修繕積立金
目安の範囲内
国の目安 ㎡170〜430円

出典: 国勢調査・社人研推計・国交省ガイドライン（を加工）

2026年10月24日時点の情報です。条件は販売図面などの資料が正です。

リスクの確かめ方

検討するときに確かめたい9つのこと

ページで分かるのは 7項目、資料で確かめるのは 6項目です。 どの物件でも同じ順で並べ、良し悪しの判定は付けていません。行を押すと詳しく見られます。

  1. 1賃貸の状況賃貸中資料で確認 4

    賃料が相場より高いと、入居者が入れ替わるときに下がることがあります

    • 現況: 賃貸中
    • 販売図面に記載の賃料: 月80,000円共益費込みかは未確認

    資料で確認すること

    • 賃貸借契約の形（普通借家・定期借家）と残りの期間
    • サブリースかどうか
    • 敷金の引き継ぎ
    • 入居が始まった時期
  2. 2空室と賃貸の需要+21.5%

    空室の期間が長いと、そのあいだは賃料が入りません

    • 単身世帯の増減（原町三丁目・2015→2020年）: +21.5%国勢調査 2015・2020（を加工）
    • 人口（新宿区・5年）: +4.7%国勢調査（を加工）
    • 世帯（新宿区・5年）: +8.7%国勢調査（を加工）
  3. 3修繕積立金月411円資料で確認 3

    積立が少ないと、将来の値上げや一時金の負担になることがあります

    • 修繕積立金（㎡あたり）: 月411円
    • 国土交通省のガイドラインの目安: 月170〜430円/㎡目安の幅の中です

    資料で確認すること

    • 積立金の残高
    • 滞納の有無
    • 改定の予定
  4. 4大規模修繕資料で確認 2

    大規模修繕の時期と費用の見込みは、長期修繕計画で確かめられます

    資料で確認すること

    • 長期修繕計画
    • これまでの修繕の履歴
  5. 5管理管理会社に全部委託資料で確認 1

    管理の状態は、建物の傷み方と売るときの見られ方に関わります

    • 管理の形: 管理会社に全部委託販売図面・掲載元の記載から（詳しい条件は不動産会社に確認）
    • 管理員の勤務: 巡回販売図面・掲載元の記載から（詳しい条件は不動産会社に確認）

    資料で確認すること

    • 管理規約（用途の制限・民泊の扱いなど）
  6. 6築年と耐震2001年（築約25年）

    築年と耐震基準は、融資の条件や売るときの買い手の広さに関わることがあります

    • 築年: 2001年（築約25年）
    • 耐震: 新耐震基準（1981年6月〜）の時期の竣工
    • 構造: 鉄骨鉄筋コンクリート造
  7. 7災害3m以上の浸水・高潮・土砂災害の特別警戒区域（町丁目の1%超）・液状化のいずれにも当たりません資料で確認 1

    災害の想定は、保険料や入居の決まりやすさに関わることがあります

    ハザードマップポータルサイト（国土交通省）で建物の位置を確かめる
    • 町丁目の想定: 3m以上の浸水・高潮・土砂災害の特別警戒区域（町丁目の1%超）・液状化のいずれにも当たりません国土数値情報などの公的データ（町丁目の単位）。建物の位置ではありません
    • 基準に届かない想定: 3m未満の浸水の想定が町丁目の一部にあります国土数値情報などの公的データ（町丁目の単位）。建物の位置ではありません

    資料で確認すること

    • ハザードマップでの建物の位置と浸水の深さ
  8. 8出口（売るとき）データがありません

    売るときに買い手が見つかるまでの期間の目安です

  9. 9利回りに入っていない費用固定資産税・都市計画税、賃貸管理の委託費、空室の期間、入退去のときの原状回復資料で確認 1

    利回りの数字には入っていない費用です。実際の手取りは、この分だけ少なくなります

    • 実質利回りに含まれない費用: 固定資産税・都市計画税、賃貸管理の委託費、空室の期間、入退去のときの原状回復

    資料で確認すること

    • 固定資産税の額（評価証明書）

「資料で確認すること」は、この資料で確かめられます

  • 販売図面
  • 賃貸借契約の条件
  • 重要事項調査報告書
  • 長期修繕計画

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周辺の賃貸の募集事例（参考）

条件の近い住戸が、不動産ポータルでいくらで募集されていたか。

同じ建物の募集（3件）

  • フェニックス新宿若松町

    原町三丁目・若松河田駅 / 4分

    この物件

    80,000円㎡単価 4,055円

    19.73㎡・7階 / 10階建・2001年・確認 —

  • フェニックス新宿若松町

    原町三丁目・若松河田駅 / 4分

    同じ建物

    105,000円㎡単価 4,611円

    22.77㎡・7階 / 10階建・2000年・確認 2026-09-29

  • フェニックス新宿若松町

    原町三丁目・若松河田駅 / 4分

    同じ建物

    103,000円㎡単価 5,034円

    20.46㎡・6階 / 10階建・2000年・確認 2026-07-16

  • フェニックス新宿若松町

    原町三丁目・若松河田駅 / 4分

    同じ建物

    94,000円㎡単価 4,764円

    19.73㎡・3階 / 10階建・2000年・確認 2026-07-03

周辺の募集

  • スカイコート早稲田第2

    若松町・若松河田駅 / 5分

    同一駅

    115,000円㎡単価 5,791円

    19.86㎡・7階 / 9階建・1998年・確認 2026-10-17

  • エクセリア早稲田2

    若松町・若松河田駅 / 3分

    同一駅

    126,000円㎡単価 6,075円

    20.74㎡・7階 / 13階建・2000年・確認 2026-10-13

  • アデッソ新宿若松町

    若松町・若松河田駅 / 3分

    同一駅

    95,000円㎡単価 4,528円

    20.98㎡・7階 / 12階建・2005年・確認 2026-09-22

  • クレドール若松町

    若松町・若松河田駅 / 3分

    同一駅

    92,000円㎡単価 3,940円

    23.35㎡・4階 / 11階建・1994年・確認 2026-09-21

  • プレール新宿余丁町

    余丁町・若松河田駅 / 6分

    同一駅

    89,000円㎡単価 4,762円

    18.69㎡・2階 / 12階建・2000年・確認 2026-09-19

もっと見る（あと7件）

  • スカイコート早稲田第3

    若松町・若松河田駅 / 5分

    同一駅

    97,500円㎡単価 4,763円

    20.47㎡・1階 / 9階建・2000年・確認 2026-09-10

  • プレール新宿余丁町

    余丁町・若松河田駅 / 6分

    同一駅

    95,000円㎡単価 5,132円

    18.51㎡・5階 / 12階建・2000年・確認 2026-09-02

  • スカイコート早稲田第2

    若松町・若松河田駅 / 5分

    同一駅

    95,000円㎡単価 5,278円

    18.00㎡・9階 / 9階建・1998年・確認 2026-08-26

  • リーノ新宿若松町

    若松町・若松河田駅 / 4分

    同一駅

    107,000円㎡単価 4,668円

    22.92㎡・10階 / 11階建・1991年・確認 2026-08-25

  • エクセリア早稲田2

    若松町・若松河田駅 / 3分

    同一駅

    94,000円㎡単価 4,670円

    20.13㎡・5階 / 13階建・2000年・確認 2026-08-19

  • スカイコート早稲田第3

    若松町・若松河田駅 / 5分

    同一駅

    97,500円㎡単価 4,763円

    20.47㎡・4階 / 9階建・2000年・確認 2026-08-19

  • エクセリア早稲田2

    若松町・若松河田駅 / 3分

    同一駅

    113,000円㎡単価 5,614円

    20.13㎡・11階 / 13階建・2000年・確認 2026-08-18

※ 不動産ポータルへの掲載（募集）情報で、成約した賃料ではありません（掲載の賃料は成約より高くなる傾向があります）。この住戸の募集ではなく、当社が取り扱う物件でもありません。建物名・駅・分数は掲載元の記載です（分数は徒歩かバスかを区別していません）。（2026年10月24日時点）

周辺の売買の募集事例（参考）

条件の近い住戸が、不動産ポータルでいくらで売り出されていたか（この物件と価格の近い事例です）。

  • フェニックス新宿若松町

    原町三丁目・若松河田駅 / 4分

    この物件

    2,380万円㎡単価 1,206,285円

    19.73㎡・7階 / 10階建・2001年・確認 —

周辺の売り出し

  • メインステージ新宿

    新宿七丁目・若松河田駅 / 9分

    同一駅

    1,580万円㎡単価 830,705円

    19.02㎡・4階 / 4階建・1994年・確認 2026-10-18

  • クレアシオンイチガヤニシ

    余丁町・若松河田駅 / 7分

    同一駅

    2,790万円㎡単価 1,399,900円

    19.93㎡・4階 / 13階建・2001年・確認 2026-08-30

  • トーシンフェニックス新宿余丁町e

    余丁町・若松河田駅 / 6分

    同一駅

    2,350万円㎡単価 1,072,570円

    21.91㎡・3階 / 8階建・2006年・確認 2026-06-23

  • 以内6.6帖の1K

    若松町・若松河田駅 / 4分

    同一駅

    2,900万円㎡単価 1,337,022円

    21.69㎡・10階 / 15階建・2007年・確認 2026-06-23

  • ドルチェ東新宿

    若松町・若松河田駅 / 4分

    同一駅

    2,900万円㎡単価 1,337,022円

    21.69㎡・3階 / 15階建・2007年・確認 2026-06-23

もっと見る（あと10件）

  • メインステージ新宿

    新宿七丁目・若松河田駅 / 9分

    同一駅

    1,730万円㎡単価 909,569円

    19.02㎡・3階 / 4階建・1994年・確認 2026-06-23

  • メインステージ新宿

    新宿七丁目・若松河田駅 / 9分

    同一駅

    1,480万円㎡単価 740,741円

    19.98㎡・4階 / 4階建・1994年・確認 2026-06-23

  • 三方角部屋ルーフバルコニー付投資用

    新宿・若松河田駅 / 8分

    同一駅

    1,480万円㎡単価 740,741円

    19.98㎡・4階 / 4階建・1992年・確認 2026-06-11

  • アデッソ新宿若松町

    若松町・若松河田駅 / 3分

    同一駅

    2,850万円㎡単価 1,307,339円

    21.80㎡・3階 / 12階建・2005年・確認 2026-05-16

  • 新宿エリアに近く2沿線2駅利用可能な立地の1K

    若松町【・若松河田駅 / 4分

    同一駅

    3,000万円㎡単価 1,383,126円

    21.69㎡・7階 / 15階建・2007年・確認 2026-05-16

  • ブライズ東新宿

    余丁町・若松河田駅 / 5分

    同一駅

    2,580万円㎡単価 1,202,237円

    21.46㎡・5階 / 13階建・2005年・確認 2026-04-03

  • ヴェルト新宿夏目坂

    原町三丁目・若松河田駅 / 4分

    同一駅

    2,350万円㎡単価 1,058,082円

    22.21㎡・5階 / 11階建・2009年・確認 2026-03-16

  • ヴェルト新宿夏目坂

    原町三丁目・若松河田駅 / 4分

    同一駅

    2,350万円㎡単価 1,058,082円

    22.21㎡・6階 / 11階建・2009年・確認 2026-02-10

  • エクセリア早稲田2

    若松町・若松河田駅 / 3分

    同一駅

    2,390万円㎡単価 1,176,760円

    20.31㎡・10階 / 13階建・2000年・確認 2026-01-19

  • プレール新宿余丁町

    余丁町・若松河田駅 / 6分

    同一駅

    1,980万円㎡単価 1,059,390円

    18.69㎡・9階 / 12階建・2000年・確認 2025-12-15

※ 不動産ポータルへの掲載（売り出し）情報で、成約した価格ではありません（掲載の価格は成約より高くなる傾向があります）。この住戸ではなく、当社が取り扱う物件でもありません。建物名・駅・分数は掲載元の記載です（分数は徒歩かバスかを区別していません）。（2026年10月24日時点）

蓮さんの見立て ― 投資の目線で

新耐震で駅徒歩4分、賃貸中のまま持ち主が替わる住戸

住戸

10階建ての7階で、掲載の現況は賃貸中の投資向けの広さ（30㎡未満）です。2001年竣工のSRCで、修繕積立金は月8,100円（1㎡あたり411円）です。

→ 賃貸中の住戸は、借主との契約を買主が引き継ぐので、売るときの買い手は投資家になると見られやすい点です。買ってすぐの家賃は、いまの契約の賃料になります。

立地

若松河田駅まで徒歩4分です。新宿区の人口は2015年→2020年で4.7%増、世帯数は8.7%増で、用途地域は第一種住居地域です。

→ 駅まで徒歩4分は、借りる人にも買う人にも、通いやすさとして見られやすい点です。

市場

新宿区原町三丁目の指数は、2025年10月を100として2026年9月に108.1です。新宿区原町三丁目・0〜30㎡・築20〜30年の帯を相場どおりに出したときの、掲載が消えるまでの日数は中央値の推定で34日です。

投資のスタイル別に見ると

FIRE を目指す人
2001年竣工のSRCで、貸している間の給湯器やエアコンなど設備の修繕は貸主の負担です。家賃を暮らしの土台にするなら、設備の交換の費用は手元に残るお金から出る点が見られます。
会社員の投資家
修繕積立金は月8,100円で、空室の間も払い続ける額です。手元に残るお金がマイナスになった月は、その分を給与から埋めることになる点が見られます。
複数の住戸を持つ投資家
2001年竣工のこの建物は、持っている住戸と築年が重なるかが見られます。この建物の長期修繕計画と修繕積立金の残高も、住戸ごとに確かめておく点です。

見方の出典: 民法（e-Gov 法令検索）・区分マンションの不動産投資で複数所有するメリット・デメリットを解説（LIFULL HOME'S 不動産投資・2025年5月10日更新）・初心者でもわかる！キャッシュフローの計算と不動産投資で収益を安定させるコツ（ノムコム・プロ・2025年2月5日）

どの物件にも使える見方: 誰が住むかで、売るときの買い手が変わる
  • 借主がいるまま持つ型 — 家賃の収入が続く間は、いまの賃料と経費の額が、売るときの買い手に見られる中心になります。
  • 空室にして売る型 — 自分で住む人も買い手に入るため、買い手の幅が広がります。
  • 住んで持つ型 — 家賃は入らない代わりに、住み替えや貸す選択肢を後から選べます。

家の資産性を見るときは、いま誰が使っていて、売るときに誰が買い手になるかを見る。

出典: 住戸の特徴（掲載元の物件情報（タグ・面積・階））・築年と構造（掲載元の物件情報（竣工年））・修繕積立金（掲載元の物件情報・国土交通省 マンションの修繕積立金に関するガイドライン（令和6年6月改定））・駅からの距離（掲載元の物件情報）・人口と世帯の動き（総務省統計局 平成27年・令和2年国勢調査（小地域集計）を加工・国立社会保障・人口問題研究所『日本の地域別将来推計人口（令和5(2023)年推計）』を加工）・用途地域（国土数値情報（用途地域）を加工）・エリアの動き（PredictPrice（AI による推定））・売りやすさ（PredictPrice（AI による推定））

試算

ローンを使ったときの毎月の収支

条件は例です。ご自分の条件に変えてください。入れた値はこの画面の中だけで計算し、送信・保存しません。

毎月の収支

-32,504円

年 -39万円

  1. 賃料80,000円
  2. ローンの返済− 96,004円
  3. 管理費− 8,400円
  4. 修繕積立金− 8,100円

借入 2,140万円（価格 2,380万円 − 自己資金 240万円）

自己資金

入れた条件での計算です。固定資産税・都市計画税・賃貸管理の委託費・空室の期間・税金・購入時の諸費用は含みません。将来の収支を約束するものではありません。 30㎡未満の住戸は、金融機関によって融資の条件（期間・自己資金など）が変わることがあります。

物件概要

建物名
フェニックス新宿若松町
所在地
東京都新宿区原町三丁目
交通
東京都大江戸線「若松河田」徒歩4分
価格
2,380万円
専有面積
19.73㎡
間取り
1K
築年
2001年
構造
鉄骨鉄筋コンクリート造
所在階
7階（10階建）
向き
北東
管理費
月額8,400円
修繕積立金
月額8,100円
現況
賃貸中
取引態様
媒介（仲介）
設備・特徴
オートロック・宅配ボックス・ルーフバルコニー・駐輪場
広告主
エステートテクノロジーズ株式会社
免許番号
東京都知事（２）第103851号

2026年10月24日時点の情報です。条件は販売図面などの資料が正です。

この物件の資料一式を請求する

  • 販売図面
  • 賃貸借契約の条件
  • 重要事項調査報告書
  • 長期修繕計画

ご用意できる範囲でお送りします（無料）

「東京都新宿区で、投資用マンションを探したい」なら、不動産相談室へ。エステートテクノロジーズの担当者が2営業日以内にお答えします

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AI の推定と解説は、AI 独自のアルゴリズムで自動生成した参考情報です。不動産鑑定評価や宅建業法上の価格査定ではありません。物件の条件は販売図面などの資料が正です。

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