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投資物件賃貸中東京都文京区本郷五丁目

中銀本郷マンシオン東京都文京区・本郷三丁目駅の投資用マンション 1DK・22.39㎡（賃貸中）

東京地下鉄丸ノ内線「本郷三丁目」 徒歩5分

1DK 22.39㎡　5階（11階建）　1984年（築約42年）・鉄骨造　西向き

価格

2,100万円㎡単価 94万円

月額賃料（AI 推定）

約84,000円

管理費 9,404円 ／ 修繕積立金 5,508円

差し引き 月 69,088円 ／ 年 82.9万円

想定 実質 4.0%

表面 4.8%

年 82.9万円 ÷ 価格 2,100万円 ＝ 実質 4.0%（固定資産税・賃貸管理の委託費・空室の期間は引いていません）

賃料は AI の推定（千円で丸めたもの）による想定です。実際の賃料とは異なります（鑑定・査定ではありません）。

建物と立地の目安

建物と立地の事実から決めた目安で、投資としての良し悪しではありません。利回りと「確かめたい9つのこと」と合わせて判断してください。

駅からの近さ
★★★★★
徒歩5分
災害の想定
★★★★★
基準は該当なし・土砂の特別警戒区域が一部
管理
★★★★★
管理会社に全部委託・日勤
設備
★★★★★
1つ
  • 新耐震基準の時期
  • 駐輪場

蓮さんのひとこと

管理は会社に全部委託で、管理員は日勤です。管理の状態は売るときにも見られる点です。図面に賃料の記載が無いので、賃貸借契約書で賃料を確かめたいところです。

エリアのデータ

人口（文京区・5年）
+9.3%
世帯 +10.6%・2050年推計 +13.1%
駅の利用（本郷三丁目）
1日 7.0万人
乗降客数
地価（町丁目・5年）
+52.0%
この建物の土地の値ではありません
用途地域
一住居
町丁目でいちばん広い
修繕積立金
目安の範囲内
国の目安 ㎡170〜430円

出典: 国勢調査・社人研推計・国土数値情報・地価公示・国交省ガイドライン（を加工）

2026年10月24日時点の情報です。条件は販売図面などの資料が正です。

リスクの確かめ方

検討するときに確かめたい9つのこと

ページで分かるのは 7項目、資料で確かめるのは 6項目です。 どの物件でも同じ順で並べ、良し悪しの判定は付けていません。行を押すと詳しく見られます。

  1. 1賃貸の状況賃貸中資料で確認 4

    賃料が相場より高いと、入居者が入れ替わるときに下がることがあります

    • 現況: 賃貸中

    資料で確認すること

    • 賃貸借契約の形（普通借家・定期借家）と残りの期間
    • サブリースかどうか
    • 敷金の引き継ぎ
    • 入居が始まった時期
  2. 2空室と賃貸の需要+18.3%

    空室の期間が長いと、そのあいだは賃料が入りません

    • 単身世帯の増減（本郷五丁目・2015→2020年）: +18.3%国勢調査 2015・2020（を加工）
    • 人口（文京区・5年）: +9.3%国勢調査（を加工）
    • 世帯（文京区・5年）: +10.6%国勢調査（を加工）
    • 駅の乗降客数（本郷三丁目）: 1日 7.0万人国土数値情報（を加工）
  3. 3修繕積立金月246円資料で確認 3

    積立が少ないと、将来の値上げや一時金の負担になることがあります

    • 修繕積立金（㎡あたり）: 月246円
    • 国土交通省のガイドラインの目安: 月170〜430円/㎡目安の幅の中です

    資料で確認すること

    • 積立金の残高
    • 滞納の有無
    • 改定の予定
  4. 4大規模修繕資料で確認 2

    大規模修繕の時期と費用の見込みは、長期修繕計画で確かめられます

    資料で確認すること

    • 長期修繕計画
    • これまでの修繕の履歴
  5. 5管理管理会社に全部委託資料で確認 1

    管理の状態は、建物の傷み方と売るときの見られ方に関わります

    • 管理の形: 管理会社に全部委託販売図面・掲載元の記載から（詳しい条件は不動産会社に確認）
    • 管理員の勤務: 日勤販売図面・掲載元の記載から（詳しい条件は不動産会社に確認）

    資料で確認すること

    • 管理規約（用途の制限・民泊の扱いなど）
  6. 6築年と耐震1984年（築約42年）

    築年と耐震基準は、融資の条件や売るときの買い手の広さに関わることがあります

    • 築年: 1984年（築約42年）
    • 耐震: 新耐震基準（1981年6月〜）の時期の竣工
    • 構造: 鉄骨造
  7. 7災害3m以上の浸水・高潮・土砂災害の特別警戒区域（町丁目の1%超）・液状化のいずれにも当たりません資料で確認 1

    災害の想定は、保険料や入居の決まりやすさに関わることがあります

    ハザードマップポータルサイト（国土交通省）で建物の位置を確かめる
    • 町丁目の想定: 3m以上の浸水・高潮・土砂災害の特別警戒区域（町丁目の1%超）・液状化のいずれにも当たりません国土数値情報などの公的データ（町丁目の単位）。建物の位置ではありません
    • 基準に届かない想定: 土砂災害の特別警戒区域（町丁目の1%以下）の想定が町丁目の一部にあります国土数値情報などの公的データ（町丁目の単位）。建物の位置ではありません
    • 基準に届かない想定: 3m未満の浸水の想定が町丁目の一部にあります国土数値情報などの公的データ（町丁目の単位）。建物の位置ではありません

    資料で確認すること

    • ハザードマップでの建物の位置と浸水の深さ
  8. 8出口（売るとき）データがありません

    売るときに買い手が見つかるまでの期間の目安です

  9. 9利回りに入っていない費用固定資産税・都市計画税、賃貸管理の委託費、空室の期間、入退去のときの原状回復資料で確認 1

    利回りの数字には入っていない費用です。実際の手取りは、この分だけ少なくなります

    • 実質利回りに含まれない費用: 固定資産税・都市計画税、賃貸管理の委託費、空室の期間、入退去のときの原状回復

    資料で確認すること

    • 固定資産税の額（評価証明書）

「資料で確認すること」は、この資料で確かめられます

  • 販売図面
  • 賃貸借契約の条件
  • 重要事項調査報告書
  • 長期修繕計画

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周辺の賃貸の募集事例（参考）

条件の近い住戸が、不動産ポータルでいくらで募集されていたか。

  • 中銀本郷マンシオン

    本郷五丁目・本郷三丁目駅 / 5分

    この物件

    約84,000円（AI 推定）㎡単価 3,752円

    22.39㎡・5階 / 11階建・1984年・確認 —

周辺の募集

  • ESサイド

    本郷五丁目・本郷三丁目駅 / 7分

    同一駅

    90,000円㎡単価 4,867円

    18.49㎡・4階 / 4階建・1987年・確認 2026-10-18

  • 内藤ビル

    本郷四丁目・本郷三丁目駅 / 4分

    同一駅

    102,000円㎡単価 3,778円

    27.00㎡・4階 / 4階建・1980年・確認 2026-10-17

  • ESサイド

    本郷五丁目・本郷三丁目駅 / 7分

    同一駅

    90,000円㎡単価 4,737円

    19.00㎡・4階 / 4階建・1987年・確認 2026-10-16

  • ESサイド

    本郷五丁目・本郷三丁目駅 / 7分

    同一駅

    90,000円㎡単価 4,717円

    19.08㎡・4階 / 4階建・1987年・確認 2026-10-16

  • 西ビル

    本郷二丁目・本郷三丁目駅 / 4分

    同一駅

    90,000円㎡単価 4,712円

    19.10㎡・2階 / 3階建・1987年・確認 2026-10-07

もっと見る（あと10件）

  • 内藤ビル

    本郷四丁目・本郷三丁目駅 / 5分

    同一駅

    112,000円㎡単価 4,226円

    26.50㎡・4階 / 4階建・1980年・確認 2026-09-30

  • HONGO桜HOUSE

    本郷五丁目・本郷三丁目駅 / 4分

    同一駅

    85,000円㎡単価 3,385円

    25.11㎡・1階 / 3階建・1992年・確認 2026-09-19

  • タウンハイツ本郷

    本郷三丁目・本郷三丁目駅 / 7分

    同一駅

    95,000円㎡単価 4,429円

    21.45㎡・4階 / 5階建・1991年・確認 2026-09-19

  • 内藤ビル

    本郷四丁目・本郷三丁目駅 / 5分

    同一駅

    102,000円㎡単価 3,806円

    26.80㎡・3階 / 4階建・1980年・確認 2026-09-14

  • アーバンコートサカス14

    本郷五丁目・本郷三丁目駅 / 4分

    同一駅

    100,000円㎡単価 4,264円

    23.45㎡・4階 / 4階建・1992年・確認 2026-08-31

  • タウンハウス本郷菊坂台町

    本郷五丁目・本郷三丁目駅 / 6分

    同一駅

    73,000円㎡単価 4,294円

    17.00㎡・3階 / 3階建・1984年・確認 2026-08-25

  • K.T本郷

    本郷五丁目・本郷三丁目駅 / 5分

    同一駅

    93,000円㎡単価 3,875円

    24.00㎡・2階 / 3階建・1991年・確認 2026-08-23

  • タウンハイツ本郷

    本郷三丁目・本郷三丁目駅 / 7分

    同一駅

    73,000円㎡単価 4,526円

    16.13㎡・1階 / 5階建・1991年・確認 2026-08-08

  • 西ビル

    本郷二丁目・本郷三丁目駅 / 4分

    同一駅

    90,000円㎡単価 4,734円

    19.01㎡・2階 / 3階建・1987年・確認 2026-08-03

  • 西ビル

    本郷二丁目・本郷三丁目駅 / 4分

    同一駅

    85,000円㎡単価 4,250円

    20.00㎡・2階 / 3階建・1987年・確認 2026-08-02

※ 不動産ポータルへの掲載（募集）情報で、成約した賃料ではありません（掲載の賃料は成約より高くなる傾向があります）。この住戸の募集ではなく、当社が取り扱う物件でもありません。建物名・駅・分数は掲載元の記載です（分数は徒歩かバスかを区別していません）。（2026年10月24日時点）

周辺の売買の募集事例（参考）

条件の近い住戸が、不動産ポータルでいくらで売り出されていたか（この物件と価格の近い事例です）。

同じ建物の売り出し（2件）

  • 中銀本郷マンシオン

    本郷五丁目・本郷三丁目駅 / 5分

    この物件

    2,100万円㎡単価 937,919円

    22.39㎡・5階 / 11階建・1984年・確認 —

  • 中銀本郷マンシオン

    本郷五丁目・本郷三丁目駅 / 6分

    同じ建物

    2,180万円㎡単価 973,649円

    22.39㎡・11階 / 11階建・1984年・確認 2026-10-18

  • 中銀本郷マンシオン

    本郷五丁目・本郷三丁目駅 / 6分

    同じ建物

    1,800万円㎡単価 803,930円

    22.39㎡・8階 / 11階建・1984年・確認 2024-01-25

周辺の売り出し

  • ライオンズマンション本郷

    本郷四丁目・本郷三丁目駅 / 3分

    同一駅

    2,000万円㎡単価 870,322円

    22.98㎡・4階 / 9階建・1980年・確認 2026-10-17

  • 本郷コーポレイション

    本郷二丁目・本郷三丁目駅 / 1分

    同一駅

    2,980万円㎡単価 1,090,776円

    27.32㎡・6階 / 10階建・1984年・確認 2026-10-17

  • GSハイム御茶ノ水

    本郷三丁目・本郷三丁目駅 / 6分

    同一駅

    1,700万円㎡単価 713,986円

    23.81㎡・4階 / 8階建・1982年・確認 2026-07-13

  • GSハイム御茶ノ水

    本郷三丁目・本郷三丁目駅 / 6分

    同一駅

    1,500万円㎡単価 629,987円

    23.81㎡・6階 / 8階建・1982年・確認 2025-07-25

  • ハイシティ本郷

    本郷三丁目・本郷三丁目駅 / 6分

    同一駅

    2,600万円㎡単価 1,086,957円

    23.92㎡・3階 / 10階建・1986年・確認 2025-01-21

もっと見る（あと8件）

  • ベルグリーンお茶の水

    本郷三丁目・本郷三丁目駅 / 7分

    同一駅

    1,980万円㎡単価 1,018,519円

    19.44㎡・2階 / 6階建・1984年・確認 2024-10-12

  • サンパークマンション本郷

    本郷三丁目・本郷三丁目駅 / 5分

    同一駅

    2,180万円㎡単価 889,796円

    24.50㎡・6階 / 8階建・1980年・確認 2024-07-01

  • ハッピー本郷

    本郷三丁目・本郷三丁目駅 / 5分

    同一駅

    2,230万円㎡単価 909,091円

    24.53㎡・5階 / 8階建・1980年・確認 2024-06-06

  • サンパークマンション本郷

    本郷三丁目・本郷三丁目駅 / 5分

    同一駅

    1,500万円㎡単価 767,263円

    19.55㎡・3階 / 8階建・1980年・確認 2024-05-03

  • ハイシティ本郷

    本郷三丁目・本郷三丁目駅 / 6分

    同一駅

    2,780万円㎡単価 1,045,113円

    26.60㎡・3階 / 10階建・1986年・確認 2024-04-13

  • ライオンズマンション本郷

    本郷二丁目・本郷三丁目駅 / 3分

    同一駅

    2,290万円㎡単価 996,085円

    22.99㎡・4階 / 9階建・1980年・確認 2024-02-15

  • カルム本郷

    本郷一丁目・水道橋駅 / 3分

    同じ町名

    1,980万円㎡単価 968,689円

    20.44㎡・4階 / 8階建・1980年・確認 2025-10-18

  • カルム本郷

    本郷一丁目・水道橋駅 / 3分

    同じ町名

    1,980万円㎡単価 968,689円

    20.44㎡・7階 / 8階建・1980年・確認 2025-04-02

※ 不動産ポータルへの掲載（売り出し）情報で、成約した価格ではありません（掲載の価格は成約より高くなる傾向があります）。この住戸ではなく、当社が取り扱う物件でもありません。建物名・駅・分数は掲載元の記載です（分数は徒歩かバスかを区別していません）。（2026年10月24日時点）

蓮さんの見立て ― 投資の目線で

本郷三丁目駅まで徒歩5分、賃貸中で1984年竣工の住戸

住戸

11階建ての5階で、投資向けの広さの賃貸中の住戸です。1984年竣工で、1981年6月の耐震基準の見直しのあとの基準で建てられています。修繕積立金は月5,508円（1㎡あたり246円）で、国交省の目安の幅の中です。

→ 賃貸中の住戸は、借主との契約を買主が引き継ぐので、買ってすぐの家賃はいまの契約の賃料になります。売るときの買い手は、自分で住む人ではなく投資家になります。

入居者の層

広さは22.39㎡で、業界の住戸タイプではシングル（20〜30㎡未満）にあたります。見られやすい入居者の層は、学生・社会人（ひとり暮らし）です（調査の区分）。

→ 賃貸に入居した人の調査では、ひとり暮らしの学生と男性社会人は「通勤・通学時間」（この住戸は駅から徒歩5分）が決め手になった割合が全体に比べて高いとされます。

立地

最寄りの本郷三丁目駅まで徒歩5分です。駅の1日の利用は70,357人で、5年の変化は-10.9%です。文京区の人口は5年で9.3%、世帯は10.6%増えています。用途地域は第一種住居地域です。

→ 周りに大きな空き地があると、将来高い建物が建つことがあります。用途地域ごとに建てられる建物の種類が決まるので、周りの利用計画を確かめておく点です。

市場

文京区本郷五丁目の指数は、2025年10月を100として2026年9月に110.1です。文京区本郷五丁目・0〜30㎡・築40年以上の帯を相場どおりに出したときの、掲載が消えるまでの日数は中央値の推定で37日です。

投資のスタイル別に見ると

FIRE を目指す人
町丁目の一部に土砂災害特別警戒区域の想定があります。地震による火災や倒壊は火災保険では補償されず地震保険の対象で、家賃を暮らしの土台にするなら、貸せなくなった間は家賃も入りません。
会社員の投資家
修繕積立金は月5,508円で、空室の間も払い続けるお金です。借入の返済がある会社員の投資家は、手元に残るお金がマイナスなら給与から埋めることになるので、空室の間の持ち出しを確かめておく点です。
複数の住戸を持つ投資家
1984年竣工で、築年が経った建物は大規模修繕が近いことがあります。複数の住戸を持つ投資家は、住戸ごとに長期修繕計画と修繕の履歴、積立金の残高を確かめておく点です。

見方の出典: 地震保険は、どのような保険ですか（財務省）・区分マンションの不動産投資で複数所有するメリット・デメリットを解説（LIFULL HOME'S 不動産投資・2025年5月10日更新）・初心者でもわかる！キャッシュフローの計算と不動産投資で収益を安定させるコツ（ノムコム・プロ・2025年2月5日）

どの物件にも使える見方: 誰が買い手になるかで、見られる点が変わる
  • 自分で住む人向けに見られる家 — 広さや間取り、空室で引き渡せるかが見られ、買い手の層が広がります。
  • 貸している収益が見られる家 — 賃料から経費を引いた収益と、契約の条件が見られます。
  • 両方の買い手を想定できる家 — 売るときに、空室にするか貸したままにするかを選ぶ余地があります。

家の資産性を見るときは、持つときの使い方と、売るときの買い手が誰になるかを見る。

出典: 住戸の特徴（掲載元の物件情報（タグ・面積・階））・築年と構造（掲載元の物件情報（竣工年））・修繕積立金（掲載元の物件情報・国土交通省 マンションの修繕積立金に関するガイドライン（令和6年6月改定））・広さと入居者の層（専有面積（掲載）・長谷工ライブネット「2025年契約者分析」の住戸タイプ・住生活基本計画（2021年まで）の最低居住面積水準）・駅からの距離（掲載元の物件情報）・駅の利用（国土数値情報（駅別乗降客数）を加工）・人口と世帯の動き（総務省統計局 平成27年・令和2年国勢調査（小地域集計）を加工・国立社会保障・人口問題研究所『日本の地域別将来推計人口（令和5(2023)年推計）』を加工）・用途地域（国土数値情報（用途地域）を加工）・エリアの動き（PredictPrice（AI による推定））・売りやすさ（PredictPrice（AI による推定））・災害リスク（国土数値情報（国土交通省）の町丁目の集計）

試算

ローンを使ったときの毎月の収支

条件は例です。ご自分の条件に変えてください。入れた値はこの画面の中だけで計算し、送信・保存しません。

毎月の収支

-15,701円

年 -19万円

  1. 賃料84,000円
  2. ローンの返済− 84,789円
  3. 管理費− 9,404円
  4. 修繕積立金− 5,508円

借入 1,890万円（価格 2,100万円 − 自己資金 210万円）

自己資金

入れた条件での計算です。固定資産税・都市計画税・賃貸管理の委託費・空室の期間・税金・購入時の諸費用は含みません。将来の収支を約束するものではありません。 30㎡未満の住戸は、金融機関によって融資の条件（期間・自己資金など）が変わることがあります。

物件概要

建物名
中銀本郷マンシオン
所在地
東京都文京区本郷五丁目
交通
東京地下鉄丸ノ内線「本郷三丁目」徒歩5分
価格
2,100万円
専有面積
22.39㎡
間取り
1DK
築年
1984年
構造
鉄骨造
所在階
5階（11階建）
向き
西
管理費
月額9,404円
修繕積立金
月額5,508円
現況
賃貸中
取引態様
媒介（仲介）
設備・特徴
駐輪場
広告主
エステートテクノロジーズ株式会社
免許番号
東京都知事（２）第103851号

2026年10月24日時点の情報です。条件は販売図面などの資料が正です。

この物件の資料一式を請求する

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  • 賃貸借契約の条件
  • 重要事項調査報告書
  • 長期修繕計画

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AI の推定と解説は、AI 独自のアルゴリズムで自動生成した参考情報です。不動産鑑定評価や宅建業法上の価格査定ではありません。物件の条件は販売図面などの資料が正です。

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