AI選定の投資物件コレクション
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投資物件空室東京都渋谷区恵比寿一丁目

エトワール恵比寿・三葉東京都渋谷区・恵比寿駅の投資用マンション 1K・21.77㎡（空室）

山手線「恵比寿」 徒歩3分

1K 21.77㎡　5階（9階建）　1997年（築約29年）・鉄筋コンクリート造　南西向き

価格

4,580万円㎡単価 210万円

月額賃料（AI 推定）

約158,000円

管理費 15,674円 ／ 修繕積立金 14,160円

差し引き 月 128,166円 ／ 年 154万円

想定 実質 3.4%

表面 4.1%

年 154万円 ÷ 価格 4,580万円 ＝ 実質 3.4%（固定資産税・賃貸管理の委託費・空室の期間は引いていません）

賃料は AI の推定（千円で丸めたもの）による想定です。実際の賃料とは異なります（鑑定・査定ではありません）。

建物と立地の目安

建物と立地の事実から決めた目安で、投資としての良し悪しではありません。利回りと「確かめたい9つのこと」と合わせて判断してください。

駅からの近さ
★★★★★
徒歩3分
災害の想定
★★★★★
洪水ランク3以上
管理
★★★★★
管理会社に全部委託
設備
★★★★★
2つ
  • 新耐震基準の時期
  • ペット飼育 可（規約による）
  • オートロック
  • 宅配ボックス

蓮さんのひとこと

駅から徒歩3分。駅の近さは、ひとり暮らしの部屋探しで重視されやすい条件です。町丁目に洪水ランク3以上の想定があります。建物の位置はハザードマップで確かめたいところです。

エリアのデータ

人口（渋谷区・5年）
+8.6%
世帯 +10.5%・2050年推計 +9.6%
駅の利用（恵比寿）
1日 35.7万人
乗降客数
地価（町丁目・5年）
+60.1%
この建物の土地の値ではありません
用途地域
商業
町丁目でいちばん広い
修繕積立金
目安より上
国の目安 ㎡170〜430円

出典: 国勢調査・社人研推計・国土数値情報・地価公示・国交省ガイドライン（を加工）

2026年10月24日時点の情報です。条件は販売図面などの資料が正です。

リスクの確かめ方

検討するときに確かめたい9つのこと

ページで分かるのは 7項目、資料で確かめるのは 6項目です。 どの物件でも同じ順で並べ、良し悪しの判定は付けていません。行を押すと詳しく見られます。

  1. 1賃貸の状況空室資料で確認 1

    賃料が相場より高いと、入居者が入れ替わるときに下がることがあります

    • 現況: 空室

    資料で確認すること

    • 空室になった時期と、これまでの募集の条件
  2. 2空室と賃貸の需要+27.1%

    空室の期間が長いと、そのあいだは賃料が入りません

    • 単身世帯の増減（恵比寿一丁目・2015→2020年）: +27.1%国勢調査 2015・2020（を加工）
    • 人口（渋谷区・5年）: +8.6%国勢調査（を加工）
    • 世帯（渋谷区・5年）: +10.5%国勢調査（を加工）
    • 駅の乗降客数（恵比寿）: 1日 35.7万人国土数値情報（を加工）
  3. 3修繕積立金月650円資料で確認 3

    積立が少ないと、将来の値上げや一時金の負担になることがあります

    • 修繕積立金（㎡あたり）: 月650円
    • 国土交通省のガイドラインの目安: 月170〜430円/㎡目安の幅と比べて上側です

    資料で確認すること

    • 積立金の残高
    • 滞納の有無
    • 改定の予定
  4. 4大規模修繕資料で確認 2

    大規模修繕の時期と費用の見込みは、長期修繕計画で確かめられます

    資料で確認すること

    • 長期修繕計画
    • これまでの修繕の履歴
  5. 5管理管理会社に全部委託資料で確認 1

    管理の状態は、建物の傷み方と売るときの見られ方に関わります

    • 管理の形: 管理会社に全部委託販売図面・掲載元の記載から（詳しい条件は不動産会社に確認）
    • ペット飼育: 可（規約による）販売図面・掲載元の記載から（詳しい条件は不動産会社に確認）

    資料で確認すること

    • 管理規約（用途の制限・民泊の扱いなど）
  6. 6築年と耐震1997年（築約29年）

    築年と耐震基準は、融資の条件や売るときの買い手の広さに関わることがあります

    • 築年: 1997年（築約29年）
    • 耐震: 新耐震基準（1981年6月〜）の時期の竣工
    • 構造: 鉄筋コンクリート造
  7. 7災害洪水ランク3以上に当たります資料で確認 1

    災害の想定は、保険料や入居の決まりやすさに関わることがあります

    ハザードマップポータルサイト（国土交通省）で建物の位置を確かめる
    • 町丁目の想定: 洪水ランク3以上に当たります国土数値情報などの公的データ（町丁目の単位）。建物の位置ではありません

    資料で確認すること

    • ハザードマップでの建物の位置と浸水の深さ
  8. 8出口（売るとき）データがありません

    売るときに買い手が見つかるまでの期間の目安です

  9. 9利回りに入っていない費用固定資産税・都市計画税、賃貸管理の委託費、空室の期間、入退去のときの原状回復資料で確認 1

    利回りの数字には入っていない費用です。実際の手取りは、この分だけ少なくなります

    • 実質利回りに含まれない費用: 固定資産税・都市計画税、賃貸管理の委託費、空室の期間、入退去のときの原状回復

    資料で確認すること

    • 固定資産税の額（評価証明書）

「資料で確認すること」は、この資料で確かめられます

  • 販売図面
  • 重要事項調査報告書
  • 長期修繕計画

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周辺の賃貸の募集事例（参考）

条件の近い住戸が、不動産ポータルでいくらで募集されていたか。

同じ建物の募集（2件）

  • エトワール恵比寿・三葉

    恵比寿一丁目・恵比寿駅 / 3分

    この物件

    約158,000円（AI 推定）㎡単価 7,258円

    21.77㎡・5階 / 9階建・1997年・確認 —

  • エトワール恵比寿三葉

    恵比寿一丁目・恵比寿駅 / 4分

    同じ建物

    158,000円㎡単価 7,258円

    21.77㎡・5階 / 9階建・1997年・確認 2026-10-14

  • エトワール恵比寿三葉

    恵比寿一丁目・恵比寿駅 / 4分

    同じ建物

    131,000円㎡単価 6,017円

    21.77㎡・3階 / 9階建・1997年・確認 2026-10-09

周辺の募集

  • 東急セットアップレジデンス恵比寿

    広尾一丁目・恵比寿駅 / 7分

    同一駅

    153,000円㎡単価 6,530円

    23.43㎡・2階 / 13階建・2006年・確認 2026-10-17

  • 東急セットアップレジデンス恵比寿

    広尾一丁目・恵比寿駅 / 7分

    同一駅

    172,000円㎡単価 6,992円

    24.60㎡・4階 / 13階建・2006年・確認 2026-10-17

  • フラット16

    恵比寿一丁目・恵比寿駅 / 5分

    同一駅

    95,000円㎡単価 4,095円

    23.20㎡・3階 / 5階建・1988年・確認 2026-10-17

  • フラット16

    恵比寿一丁目・恵比寿駅 / 5分

    同一駅

    96,000円㎡単価 4,522円

    21.23㎡・4階 / 5階建・1988年・確認 2026-10-17

  • フラット16

    恵比寿一丁目・恵比寿駅 / 5分

    同一駅

    96,000円㎡単価 4,138円

    23.20㎡・4階 / 5階建・1988年・確認 2026-10-17

もっと見る（あと8件）

  • フラット16

    恵比寿一丁目・恵比寿駅 / 5分

    同一駅

    85,000円㎡単価 5,306円

    16.02㎡・3階 / 5階建・1988年・確認 2026-10-17

  • サンフェル恵比寿

    恵比寿三丁目・恵比寿駅 / 10分

    同一駅

    123,000円㎡単価 5,072円

    24.25㎡・1階 / 3階建・2007年・確認 2026-10-17

  • ルーエ

    恵比寿南二丁目・恵比寿駅 / 7分

    同一駅

    95,000円㎡単価 4,473円

    21.24㎡・2階 / 3階建・1995年・確認 2026-10-17

  • クオリアÝz恵比寿

    恵比寿南三丁目・恵比寿駅 / 4分

    同一駅

    140,000円㎡単価 5,435円

    25.76㎡・10階 / 14階建・2005年・確認 2026-10-17

  • 菱和パレス代官山

    東二丁目・恵比寿駅 / 9分

    同一駅

    112,000円㎡単価 5,614円

    19.95㎡・7階 / 8階建・1999年・確認 2026-10-16

  • ライオンズマンション恵比寿

    恵比寿二丁目・恵比寿駅 / 9分

    同一駅

    110,000円㎡単価 5,544円

    19.84㎡・3階 / 4階建・1987年・確認 2026-10-15

  • レジディア恵比寿3

    東三丁目・恵比寿駅 / 9分

    同一駅

    182,000円㎡単価 6,960円

    26.15㎡・5階 / 10階建・2006年・確認 2026-10-15

  • ジェイパーク恵比寿

    恵比寿二丁目・恵比寿駅 / 9分

    同一駅

    110,000円㎡単価 6,304円

    17.45㎡・5階 / 7階建・1996年・確認 2026-10-14

※ 不動産ポータルへの掲載（募集）情報で、成約した賃料ではありません（掲載の賃料は成約より高くなる傾向があります）。この住戸の募集ではなく、当社が取り扱う物件でもありません。建物名・駅・分数は掲載元の記載です（分数は徒歩かバスかを区別していません）。（2026年10月24日時点）

周辺の売買の募集事例（参考）

条件の近い住戸が、不動産ポータルでいくらで売り出されていたか（この物件と価格の近い事例です）。

  • エトワール恵比寿・三葉

    恵比寿一丁目・恵比寿駅 / 3分

    この物件

    4,580万円㎡単価 2,103,813円

    21.77㎡・5階 / 9階建・1997年・確認 —

周辺の売り出し

  • セントヒルズ恵比寿

    東三丁目・恵比寿駅 / 8分

    同一駅

    3,800万円㎡単価 1,395,007円

    27.24㎡・3階 / 3階建・1988年・確認 2026-10-18

  • スカイコート恵比寿

    恵比寿南二丁目・恵比寿駅 / 5分

    同一駅

    3,600万円㎡単価 1,732,435円

    20.78㎡・6階 / 8階建・2003年・確認 2026-10-18

  • クオリア広尾

    広尾一丁目・恵比寿駅 / 7分

    同一駅

    5,280万円㎡単価 2,095,238円

    25.20㎡・6階 / 14階建・2004年・確認 2026-10-17

  • ジェイパーク恵比寿

    恵比寿二丁目・恵比寿駅 / 9分

    同一駅

    3,480万円㎡単価 1,518,325円

    22.92㎡・5階 / 7階建・1996年・確認 2026-10-17

  • プライブ恵比寿

    恵比寿四丁目・恵比寿駅 / 4分

    同一駅

    4,480万円㎡単価 1,687,382円

    26.55㎡・4階 / 11階建・2001年・確認 2026-10-15

もっと見る（あと10件）

  • シティスクエア恵比寿e

    恵比寿南三丁目・恵比寿駅 / 4分

    同一駅

    3,980万円㎡単価 1,524,904円

    26.10㎡・3階 / 12階建・1998年・確認 2026-06-17

  • シティスクエア恵比寿

    恵比寿三丁目・恵比寿駅 / 5分

    同一駅

    3,980万円㎡単価 1,524,904円

    26.10㎡・3階 / 12階建・1998年・確認 2026-06-08

  • ベルステージ恵比寿

    東三丁目・恵比寿駅 / 5分

    同一駅

    3,770万円㎡単価 1,885,000円

    20.00㎡・5階 / 10階建・2003年・確認 2026-06-04

  • シティスクエア恵比寿

    恵比寿南三丁目・恵比寿駅 / 3分

    同一駅

    4,780万円㎡単価 1,831,418円

    26.10㎡・9階 / 12階建・1998年・確認 2026-05-30

  • メインステージ広尾

    広尾一丁目・恵比寿駅 / 5分

    同一駅

    3,580万円㎡単価 1,727,799円

    20.72㎡・7階 / 7階建・2003年・確認 2026-05-08

  • 人気の恵比寿エリアの単身者向け

    恵比寿一丁目・恵比寿駅 / 1分

    同一駅

    4,010万円㎡単価 1,548,263円

    25.90㎡・6階 / 12階建・2003年・確認 2026-04-12

  • ジェイパーク恵比寿3アルティマ

    東三丁目・恵比寿駅 / 3分

    同一駅

    3,690万円㎡単価 1,470,705円

    25.09㎡・4階 / 10階建・2000年・確認 2026-03-06

  • 即・可能藤和シティホームズ恵比寿

    恵比寿一丁目・恵比寿駅 / 9分

    同一駅

    5,580万円㎡単価 1,988,596円

    28.06㎡・2階 / 14階建・2002年・確認 2026-02-21

  • シティスクエア恵比寿e

    恵比寿南三丁目・恵比寿駅 / 4分

    同一駅

    4,030万円㎡単価 1,544,061円

    26.10㎡・2階 / 12階建・1998年・確認 2026-01-13

  • クオリア恵比寿イースト

    恵比寿一丁目・恵比寿駅 / 3分

    同一駅

    3,690万円㎡単価 1,700,461円

    21.70㎡・8階 / 12階建・2003年・確認 2026-01-07

※ 不動産ポータルへの掲載（売り出し）情報で、成約した価格ではありません（掲載の価格は成約より高くなる傾向があります）。この住戸ではなく、当社が取り扱う物件でもありません。建物名・駅・分数は掲載元の記載です（分数は徒歩かバスかを区別していません）。（2026年10月24日時点）

蓮さんの見立て ― 投資の目線で

恵比寿駅徒歩3分、投資向けの広さの住戸を見てほしい

住戸

9階建ての5階にある、投資向けの広さ（30㎡未満）の住戸です。修繕積立金は月14,160円（1㎡あたり650円）で、国交省の目安（20階未満の延床面積別の帯を合わせた幅）の上を回っています。

→ 月14,160円の積立金は、住戸が空室の間も毎月出ていく額として見られます。築年が進むほど必要な積立金は増えるとされ、上がる予定の有無が確かめられる点です。

入居者の層

広さは21.77㎡で、業界の住戸タイプではシングル（20〜30㎡未満）にあたります。見られやすい入居者の層は、学生・社会人（ひとり暮らし）です（調査の区分）。

→ 賃貸に入居した人の調査では、ひとり暮らしの学生と男性社会人は「通勤・通学時間」（この住戸は駅から徒歩3分）、学生と女性社会人は「セキュリティ」（この住戸はオートロックあり）が決め手になった割合が全体に比べて高いとされます。

立地

最寄りは恵比寿駅で徒歩3分です。駅の1日の利用者数は356,771人で、2019→2024年度の変化は−13.7%（コロナ前後を挟む値）です。

市場

渋谷区恵比寿一丁目の指数は、2025年10月を100として2026年9月に109.6です。渋谷区恵比寿一丁目・0〜30㎡・築20〜30年の帯を相場どおりに出したときの、掲載が消えるまでの日数は中央値の推定で43日です。

投資のスタイル別に見ると

会社員の投資家
修繕積立金の月14,160円は、空室の間も払い続ける額です。支出が収入を上回って手元がマイナスになれば、その分は給与から出ていくことになります。
複数の住戸を持つ投資家
1997年竣工で、町丁目の一部に3m以上の浸水想定がある点は、持っている住戸の地域・築年と重なるかで見られます。重なると災害や修繕の影響をまとめて受けやすくなります。

見方の出典: 区分マンションの不動産投資で複数所有するメリット・デメリットを解説（LIFULL HOME'S 不動産投資・2025年5月10日更新）・初心者でもわかる！キャッシュフローの計算と不動産投資で収益を安定させるコツ（ノムコム・プロ・2025年2月5日）

どの物件にも使える見方: 持ち続ける費用と、売るときの買い手を見る
  • 毎月の費用を一定に保つ型 — 積立金の上がり幅が小さく、持っている間の手元のお金を見通しやすい
  • 費用が段階的に上がる型 — 途中で支出が増えるため、上がる時期を前もって織り込んでおく必要がある
  • 買い手の層が広い型 — 自分で住む人も投資家も買い手になり、売るときの選択肢が広がる

家の資産性を見るときは、持っている間の費用の推移と、売るときの買い手の層を合わせて見る。

出典: 住戸の特徴（掲載元の物件情報（タグ・面積・階））・修繕積立金（掲載元の物件情報・国土交通省 マンションの修繕積立金に関するガイドライン（令和6年6月改定））・広さと入居者の層（専有面積（掲載）・長谷工ライブネット「2025年契約者分析」の住戸タイプ・住生活基本計画（2021年まで）の最低居住面積水準）・駅からの距離（掲載元の物件情報）・駅の利用（国土数値情報（駅別乗降客数）を加工）・エリアの動き（PredictPrice（AI による推定））・売りやすさ（PredictPrice（AI による推定））・災害リスク（国土数値情報（国土交通省）の町丁目の集計）・築年と構造（掲載元の物件情報（竣工年））

試算

ローンを使ったときの毎月の収支

条件は例です。ご自分の条件に変えてください。入れた値はこの画面の中だけで計算し、送信・保存しません。

毎月の収支

-56,664円

年 -68万円

  1. 賃料158,000円
  2. ローンの返済− 184,830円
  3. 管理費− 15,674円
  4. 修繕積立金− 14,160円

借入 4,120万円（価格 4,580万円 − 自己資金 460万円）

自己資金

入れた条件での計算です。固定資産税・都市計画税・賃貸管理の委託費・空室の期間・税金・購入時の諸費用は含みません。将来の収支を約束するものではありません。 30㎡未満の住戸は、金融機関によって融資の条件（期間・自己資金など）が変わることがあります。

物件概要

建物名
エトワール恵比寿・三葉
所在地
東京都渋谷区恵比寿一丁目
交通
山手線「恵比寿」徒歩3分
価格
4,580万円
専有面積
21.77㎡
間取り
1K
築年
1997年
構造
鉄筋コンクリート造
所在階
5階（9階建）
向き
南西
管理費
月額15,674円
修繕積立金
月額14,160円
現況
空室
取引態様
媒介（仲介）
設備・特徴
オートロック・宅配ボックス
広告主
エステートテクノロジーズ株式会社
免許番号
東京都知事（２）第103851号

2026年10月24日時点の情報です。条件は販売図面などの資料が正です。

この物件の資料一式を請求する

  • 販売図面
  • 重要事項調査報告書
  • 長期修繕計画

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AI の推定と解説は、AI 独自のアルゴリズムで自動生成した参考情報です。不動産鑑定評価や宅建業法上の価格査定ではありません。物件の条件は販売図面などの資料が正です。

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