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投資物件賃貸中東京都中野区弥生町二丁目

グランフォース中野富士見町東京都中野区・中野富士見町駅の投資用マンション 1K・31.63㎡（賃貸中）

東京地下鉄方南支線「中野富士見町」 徒歩4分

1K 31.63㎡　1階（5階建）　2018年（築約8年）・鉄筋コンクリート造　南向き

価格

3,100万円㎡単価 98万円

月額賃料（販売図面に記載の賃料（共益費込みかは未確認））

92,700円

管理費 9,200円 ／ 修繕積立金 7,200円

差し引き 月 76,300円 ／ 年 91.6万円

実質 3.0%

表面 3.6%

年 91.6万円 ÷ 価格 3,100万円 ＝ 実質 3.0%（固定資産税・賃貸管理の委託費・空室の期間は引いていません）

建物と立地の目安

建物と立地の事実から決めた目安で、投資としての良し悪しではありません。利回りと「確かめたい9つのこと」と合わせて判断してください。

駅からの近さ
★★★★★
徒歩4分
災害の想定
★★★★★
洪水ランク3以上
管理
★★★★★
管理会社に全部委託・巡回
設備
★★★★★
4つ
  • 新耐震基準の時期
  • ペット飼育 可（規約による）
  • オートロック
  • 宅配ボックス
  • 南向き
  • 専用庭

蓮さんのひとこと

32㎡あり、売るときの買い手が投資家に限られにくい広さです。町丁目に洪水ランク3以上の想定があります。建物の位置はハザードマップで確かめたいところです。

エリアのデータ

人口（中野区・5年）
+5.1%
世帯 +6.1%・2050年推計 +4.9%
地価（町丁目・5年）
+60.3%
この建物の土地の値ではありません
用途地域
一住居
町丁目でいちばん広い
修繕積立金
目安の範囲内
国の目安 ㎡170〜430円

出典: 国勢調査・社人研推計・地価公示・国交省ガイドライン（を加工）

2026年10月24日時点の情報です。条件は販売図面などの資料が正です。

リスクの確かめ方

検討するときに確かめたい9つのこと

ページで分かるのは 7項目、資料で確かめるのは 6項目です。 どの物件でも同じ順で並べ、良し悪しの判定は付けていません。行を押すと詳しく見られます。

  1. 1賃貸の状況賃貸中資料で確認 4

    賃料が相場より高いと、入居者が入れ替わるときに下がることがあります

    • 現況: 賃貸中
    • 販売図面に記載の賃料: 月92,700円共益費込みかは未確認

    資料で確認すること

    • 賃貸借契約の形（普通借家・定期借家）と残りの期間
    • サブリースかどうか
    • 敷金の引き継ぎ
    • 入居が始まった時期
  2. 2空室と賃貸の需要+21.6%

    空室の期間が長いと、そのあいだは賃料が入りません

    • 単身世帯の増減（弥生町二丁目・2015→2020年）: +21.6%国勢調査 2015・2020（を加工）
    • 人口（中野区・5年）: +5.1%国勢調査（を加工）
    • 世帯（中野区・5年）: +6.1%国勢調査（を加工）
  3. 3修繕積立金月228円資料で確認 3

    積立が少ないと、将来の値上げや一時金の負担になることがあります

    • 修繕積立金（㎡あたり）: 月228円
    • 国土交通省のガイドラインの目安: 月170〜430円/㎡目安の幅の中です

    資料で確認すること

    • 積立金の残高
    • 滞納の有無
    • 改定の予定
  4. 4大規模修繕資料で確認 2

    大規模修繕の時期と費用の見込みは、長期修繕計画で確かめられます

    資料で確認すること

    • 長期修繕計画
    • これまでの修繕の履歴
  5. 5管理管理会社に全部委託資料で確認 1

    管理の状態は、建物の傷み方と売るときの見られ方に関わります

    • 管理の形: 管理会社に全部委託販売図面・掲載元の記載から（詳しい条件は不動産会社に確認）
    • 管理員の勤務: 巡回販売図面・掲載元の記載から（詳しい条件は不動産会社に確認）
    • ペット飼育: 可（規約による）販売図面・掲載元の記載から（詳しい条件は不動産会社に確認）

    資料で確認すること

    • 管理規約（用途の制限・民泊の扱いなど）
  6. 6築年と耐震2018年（築約8年）

    築年と耐震基準は、融資の条件や売るときの買い手の広さに関わることがあります

    • 築年: 2018年（築約8年）
    • 耐震: 新耐震基準（1981年6月〜）の時期の竣工
    • 構造: 鉄筋コンクリート造
  7. 7災害洪水ランク3以上に当たります資料で確認 1

    災害の想定は、保険料や入居の決まりやすさに関わることがあります

    ハザードマップポータルサイト（国土交通省）で建物の位置を確かめる
    • 町丁目の想定: 洪水ランク3以上に当たります国土数値情報などの公的データ（町丁目の単位）。建物の位置ではありません

    資料で確認すること

    • ハザードマップでの建物の位置と浸水の深さ
  8. 8出口（売るとき）データがありません

    売るときに買い手が見つかるまでの期間の目安です

  9. 9利回りに入っていない費用固定資産税・都市計画税、賃貸管理の委託費、空室の期間、入退去のときの原状回復資料で確認 1

    利回りの数字には入っていない費用です。実際の手取りは、この分だけ少なくなります

    • 実質利回りに含まれない費用: 固定資産税・都市計画税、賃貸管理の委託費、空室の期間、入退去のときの原状回復

    資料で確認すること

    • 固定資産税の額（評価証明書）

「資料で確認すること」は、この資料で確かめられます

  • 販売図面
  • 賃貸借契約の条件
  • 重要事項調査報告書
  • 長期修繕計画

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周辺の賃貸の募集事例（参考）

条件の近い住戸が、不動産ポータルでいくらで募集されていたか。

  • グランフォース中野富士見町

    弥生町二丁目・中野富士見町駅 / 4分

    この物件

    92,700円㎡単価 2,931円

    31.63㎡・1階 / 5階建・2018年・確認 —

周辺の募集

  • ラクラス中野富士見町

    弥生町四丁目・中野富士見町駅 / 4分

    同一駅

    126,000円㎡単価 4,869円

    25.88㎡・1階 / 6階建・2019年・確認 2026-10-18

  • ラクラス中野富士見町

    弥生町四丁目・中野富士見町駅 / 4分

    同一駅

    127,000円㎡単価 4,963円

    25.59㎡・3階 / 6階建・2019年・確認 2026-10-18

  • ラクラス中野富士見町

    弥生町四丁目・中野富士見町駅 / 4分

    同一駅

    122,000円㎡単価 4,767円

    25.59㎡・2階 / 6階建・2019年・確認 2026-10-18

  • ラクラス中野富士見町

    弥生町四丁目・中野富士見町駅 / 4分

    同一駅

    127,000円㎡単価 4,963円

    25.59㎡・4階 / 6階建・2019年・確認 2026-10-18

  • ラクラス中野富士見町

    弥生町四丁目・中野富士見町駅 / 4分

    同一駅

    126,000円㎡単価 4,869円

    25.88㎡・2階 / 6階建・2019年・確認 2026-10-18

もっと見る（あと10件）

  • Raffistar中野本町

    本町五丁目・中野富士見町駅 / 3分

    同一駅

    141,000円㎡単価 4,594円

    30.69㎡・4階 / 11階建・2022年・確認 2026-10-18

  • Raffistar中野本町

    本町五丁目・中野富士見町駅 / 3分

    同一駅

    127,000円㎡単価 4,980円

    25.50㎡・6階 / 11階建・2022年・確認 2026-10-18

  • Raffistar中野本町

    本町五丁目・中野富士見町駅 / 3分

    同一駅

    125,000円㎡単価 4,900円

    25.51㎡・1階 / 11階建・2022年・確認 2026-10-18

  • ガリシア中野弥生町

    弥生町五丁目・中野富士見町駅 / 6分

    同一駅

    115,000円㎡単価 4,363円

    26.36㎡・4階 / 12階建・2017年・確認 2026-10-18

  • ガリシア中野弥生町

    弥生町五丁目・中野富士見町駅 / 6分

    同一駅

    115,000円㎡単価 4,363円

    26.36㎡・8階 / 12階建・2017年・確認 2026-10-18

  • プレール・ドゥーク中野富士見町

    弥生町五丁目・中野富士見町駅 / 7分

    同一駅

    116,000円㎡単価 4,382円

    26.47㎡・2階 / 12階建・2020年・確認 2026-10-18

  • ステージグランデ新中野アジールコート

    本町五丁目・中野富士見町駅 / 6分

    同一駅

    135,000円㎡単価 5,290円

    25.52㎡・5階 / 9階建・2020年・確認 2026-10-17

  • クレストコート中野富士見町

    弥生町五丁目・中野富士見町駅 / 1分

    同一駅

    205,000円㎡単価 5,529円

    37.08㎡・7階 / 9階建・2025年・確認 2026-10-17

  • プレール・ドゥーク中野南台

    南台三丁目・中野富士見町駅 / 10分

    同一駅

    112,000円㎡単価 4,396円

    25.48㎡・1階 / 4階建・2019年・確認 2026-10-17

  • ガリシア中野弥生町

    弥生町五丁目・中野富士見町駅 / 6分

    同一駅

    128,000円㎡単価 4,880円

    26.23㎡・6階 / 12階建・2017年・確認 2026-10-16

※ 不動産ポータルへの掲載（募集）情報で、成約した賃料ではありません（掲載の賃料は成約より高くなる傾向があります）。この住戸の募集ではなく、当社が取り扱う物件でもありません。建物名・駅・分数は掲載元の記載です（分数は徒歩かバスかを区別していません）。（2026年10月24日時点）

周辺の売買の募集事例（参考）

条件の近い住戸が、不動産ポータルでいくらで売り出されていたか（この物件と価格の近い事例です）。

同じ建物の売り出し（3件）

  • グランフォース中野富士見町

    弥生町二丁目・中野富士見町駅 / 4分

    この物件

    3,100万円㎡単価 980,082円

    31.63㎡・1階 / 5階建・2018年・確認 —

  • グランフォース中野富士見町

    弥生町二丁目・中野富士見町駅 / 4分

    同じ建物

    2,800万円㎡単価 1,103,666円

    25.37㎡・2階 / 5階建・2018年・確認 2026-06-11

  • グランフォース中野富士見町

    弥生町二丁目・中野富士見町駅 / 4分

    同じ建物

    3,550万円㎡単価 1,122,352円

    31.63㎡・3階 / 5階建・2018年・確認 2024-12-27

  • グランフォース中野富士見町

    弥生町二丁目・中野富士見町駅 / 4分

    同じ建物

    3,380万円㎡単価 1,068,606円

    31.63㎡・4階 / 5階建・2018年・確認 2024-09-21

周辺の売り出し

  • ステージグランデ新中野アジールコート

    本町五丁目・中野富士見町駅 / 6分

    同一駅

    3,400万円㎡単価 1,116,585円

    30.45㎡・3階 / 9階建・2020年・確認 2026-10-17

  • プレール・ドゥーク中野南台

    南台三丁目・中野富士見町駅 / 10分

    同一駅

    3,680万円㎡単価 1,444,270円

    25.48㎡・3階 / 4階建・2019年・確認 2026-09-07

  • ステージグランデ新中野アジールコート

    本町五丁目・中野富士見町駅 / 6分

    同一駅

    3,000万円㎡単価 1,326,847円

    22.61㎡・2階 / 9階建・2020年・確認 2026-06-23

  • プレール・ドゥーク中野南台

    南台三丁目・中野富士見町駅 / 10分

    同一駅

    4,100万円㎡単価 1,392,663円

    29.44㎡・4階 / 4階建・2019年・確認 2026-06-23

  • ステージグランデ新中野アジールコート

    本町五丁目・中野富士見町駅 / 6分

    同一駅

    3,500万円㎡単価 1,169,786円

    29.92㎡・4階 / 9階建・2020年・確認 2026-06-17

もっと見る（あと7件）

  • プレール・ドゥーク中野南台

    南台三丁目・中野富士見町駅 / 10分

    同一駅

    4,100万円㎡単価 1,392,663円

    29.44㎡・3階 / 4階建・2019年・確認 2026-05-26

  • プレール・ドゥーク中野南台

    南台三丁目・中野富士見町駅 / 10分

    同一駅

    3,300万円㎡単価 1,297,170円

    25.44㎡・2階 / 4階建・2019年・確認 2026-05-07

  • プレール・ドゥーク中野南台

    南台三丁目・中野富士見町駅 / 10分

    同一駅

    3,850万円㎡単価 1,282,906円

    30.01㎡・2階 / 4階建・2019年・確認 2026-04-23

  • ステージグランデ新中野アジールコート

    本町五丁目・中野富士見町駅 / 6分

    同一駅

    3,500万円㎡単価 1,169,786円

    29.92㎡・3階 / 9階建・2020年・確認 2026-04-06

  • クレヴィア中野南台NEW126

    南台三丁目・中野富士見町駅 / 13分

    同一駅

    4,600万円㎡単価 1,323,741円

    34.75㎡・7階 / 11階建・2021年・確認 2026-03-17

  • クレヴィア中野南台

    南台三丁目・中野富士見町駅 / 13分

    同一駅

    5,780万円㎡単価 1,498,574円

    38.57㎡・10階 / 11階建・2021年・確認 2026-02-16

  • ガリシア中野弥生町

    弥生町五丁目・中野富士見町駅 / 6分

    同一駅

    3,580万円㎡単価 1,364,849円

    26.23㎡・3階 / 12階建・2017年・確認 2025-12-27

※ 不動産ポータルへの掲載（売り出し）情報で、成約した価格ではありません（掲載の価格は成約より高くなる傾向があります）。この住戸ではなく、当社が取り扱う物件でもありません。建物名・駅・分数は掲載元の記載です（分数は徒歩かバスかを区別していません）。（2026年10月24日時点）

蓮さんの見立て ― 投資の目線で

賃貸中の1階住戸を、4分の駅近で持つ見方

住戸

5階建ての1階で、掲載の現況は賃貸中です。2018年竣工のRCで、1981年6月の耐震基準の見直し後の基準（新耐震）にあたります。修繕積立金は月7,200円（1㎡あたり228円）で、国交省の目安の幅の中です。

→ 5階建ての1階で賃貸中の住戸は、借主との契約を買主が引き継ぐので、売るときの買い手は投資家になると見られやすい点です。積立金は目安の幅の中ですが、段階的に上げる計画も多く、計画の中身が見られます。

入居者の層

広さは31.63㎡で、業界の住戸タイプではコンパクト（30〜50㎡未満）にあたります。見られやすい入居者の層は、社会人（ひとり暮らし）・2人です（調査の区分）。2021年までの国の計画の最低居住面積水準では、2人までの広さです。

→ 賃貸に入居した人の調査では、ひとり暮らしの学生と男性社会人は「通勤・通学時間」（この住戸は駅から徒歩4分）、学生と女性社会人は「セキュリティ」（この住戸はオートロックあり）が決め手になった割合が全体に比べて高いとされます。

立地

中野富士見町駅まで徒歩4分です。中野区は2015年→2020年の人口が5.1%、世帯数が6.1%増えています。用途地域は第一種住居地域で、町丁目の一部に3m以上の浸水想定があります。

→ 徒歩4分のように駅が近い点は、持ち続けるときも売るときも見られる条件です。町丁目の一部に3m以上の浸水想定があるので、ハザードマップ上の位置と浸水深は資料で見られます。

市場

中野区弥生町二丁目の指数は、2025年10月を100として2026年9月に105.0です。中野区弥生町二丁目・30〜50㎡・築0〜10年の帯を相場どおりに出したときの、掲載が消えるまでの日数は中央値の推定で62日です。

投資のスタイル別に見ると

FIRE を目指す人
2018年竣工のRCは、設備の交換時期が先でも、家賃を暮らしの土台にするなら、給湯器などの修繕は貸主負担で手元に残るお金から出ます。いつ替えたかの記録が見られます。
会社員の投資家
修繕積立金は月7,200円で、空室の間も払い続けます。手元に残るお金が赤字だと、その分は給与から出ていくので、空室の月の支出が見られます。
複数の住戸を持つ投資家
この住戸の町丁目には3m以上の浸水の想定が一部あります。ほかに持つ住戸と地域や築年が重なると、災害や空室の影響をまとめて受けやすいかが見られます。

見方の出典: 民法（e-Gov 法令検索）・区分マンションの不動産投資で複数所有するメリット・デメリットを解説（LIFULL HOME'S 不動産投資・2025年5月10日更新）・初心者でもわかる！キャッシュフローの計算と不動産投資で収益を安定させるコツ（ノムコム・プロ・2025年2月5日）

どの物件にも使える見方: 誰が使う前提で見られるかで、資産性の見方が変わる
  • 自分で住む人が買い手になる型 — 空室にして売れば、住む人も投資家も買い手になり、見られる点が広がります。
  • 投資家が買い手になる型 — 貸したまま売ると、いまの賃料と経費から出る収益が見られます。

家の資産性を見るときは、持ち続けるときと売るときに、誰がどんな目線で見るかを見る。

出典: 住戸の特徴（掲載元の物件情報（タグ・面積・階））・築年と構造（掲載元の物件情報（竣工年））・修繕積立金（掲載元の物件情報・国土交通省 マンションの修繕積立金に関するガイドライン（令和6年6月改定））・広さと入居者の層（専有面積（掲載）・長谷工ライブネット「2025年契約者分析」の住戸タイプ・住生活基本計画（2021年まで）の最低居住面積水準）・駅からの距離（掲載元の物件情報）・人口と世帯の動き（総務省統計局 平成27年・令和2年国勢調査（小地域集計）を加工・国立社会保障・人口問題研究所『日本の地域別将来推計人口（令和5(2023)年推計）』を加工）・用途地域（国土数値情報（用途地域）を加工）・災害リスク（国土数値情報（国土交通省）の町丁目の集計）・エリアの動き（PredictPrice（AI による推定））・売りやすさ（PredictPrice（AI による推定））

試算

ローンを使ったときの毎月の収支

条件は例です。ご自分の条件に変えてください。入れた値はこの画面の中だけで計算し、送信・保存しません。

毎月の収支

-48,864円

年 -59万円

  1. 賃料92,700円
  2. ローンの返済− 125,164円
  3. 管理費− 9,200円
  4. 修繕積立金− 7,200円

借入 2,790万円（価格 3,100万円 − 自己資金 310万円）

自己資金

入れた条件での計算です。固定資産税・都市計画税・賃貸管理の委託費・空室の期間・税金・購入時の諸費用は含みません。将来の収支を約束するものではありません。

物件概要

建物名
グランフォース中野富士見町
所在地
東京都中野区弥生町二丁目
交通
東京地下鉄方南支線「中野富士見町」徒歩4分
価格
3,100万円
専有面積
31.63㎡
間取り
1K
築年
2018年
構造
鉄筋コンクリート造
所在階
1階（5階建）
向き
南
管理費
月額9,200円
修繕積立金
月額7,200円
現況
賃貸中
取引態様
媒介（仲介）
設備・特徴
オートロック・宅配ボックス・南向き・専用庭
広告主
エステートテクノロジーズ株式会社
免許番号
東京都知事（２）第103851号

2026年10月24日時点の情報です。条件は販売図面などの資料が正です。

この物件の資料一式を請求する

  • 販売図面
  • 賃貸借契約の条件
  • 重要事項調査報告書
  • 長期修繕計画

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AI の推定と解説は、AI 独自のアルゴリズムで自動生成した参考情報です。不動産鑑定評価や宅建業法上の価格査定ではありません。物件の条件は販売図面などの資料が正です。

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