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投資物件賃貸中東京都中央区日本橋中洲

ニューライフ日本橋東京都中央区・水天宮前駅の投資用マンション 1DK・25.63㎡（賃貸中）

東京地下鉄半蔵門線「水天宮前」 徒歩3分

1DK 25.63㎡　3階（12階建）　1982年（築約44年）・鉄骨鉄筋コンクリート造

価格

2,180万円㎡単価 85万円

月額賃料（販売図面に記載の賃料（共益費込みかは未確認））

90,000円

管理費 6,380円 ／ 修繕積立金 8,700円

差し引き 月 74,920円 ／ 年 89.9万円

実質 4.1%

表面 5.0%

年 89.9万円 ÷ 価格 2,180万円 ＝ 実質 4.1%（固定資産税・賃貸管理の委託費・空室の期間は引いていません）

建物と立地の目安

建物と立地の事実から決めた目安で、投資としての良し悪しではありません。利回りと「確かめたい9つのこと」と合わせて判断してください。

駅からの近さ
★★★★★
徒歩3分
災害の想定
★★★★★
洪水ランク3以上・3m以上の浸水
管理
★★★★★
管理会社に全部委託・日勤
設備
★★★★★
1つ
  • 新耐震か建築確認の日付で確認
  • ペット飼育 不可
  • 駐輪場

蓮さんのひとこと

修繕積立金は、国の目安の幅の中に入っています。積立の状況は売るときにも見られます。1982年竣工なので、新耐震かは建築確認の日付で確かめたいところです。

エリアのデータ

人口（中央区・5年）
+19.8%
世帯 +16.7%・2050年推計 +24.7%
駅の利用（水天宮前）
1日 7.4万人
乗降客数
地価（町丁目・5年）
+52.0%
この建物の土地の値ではありません
用途地域
商業
町丁目でいちばん広い
修繕積立金
目安の範囲内
国の目安 ㎡170〜430円

出典: 国勢調査・社人研推計・国土数値情報・地価公示・国交省ガイドライン（を加工）

2026年10月24日時点の情報です。条件は販売図面などの資料が正です。

リスクの確かめ方

検討するときに確かめたい9つのこと

ページで分かるのは 7項目、資料で確かめるのは 7項目です。 どの物件でも同じ順で並べ、良し悪しの判定は付けていません。行を押すと詳しく見られます。

  1. 1賃貸の状況賃貸中資料で確認 4

    賃料が相場より高いと、入居者が入れ替わるときに下がることがあります

    • 現況: 賃貸中
    • 販売図面に記載の賃料: 月90,000円共益費込みかは未確認

    資料で確認すること

    • 賃貸借契約の形（普通借家・定期借家）と残りの期間
    • サブリースかどうか
    • 敷金の引き継ぎ
    • 入居が始まった時期
  2. 2空室と賃貸の需要+4.8%

    空室の期間が長いと、そのあいだは賃料が入りません

    • 単身世帯の増減（日本橋中洲・2015→2020年）: +4.8%国勢調査 2015・2020（を加工）
    • 人口（中央区・5年）: +19.8%国勢調査（を加工）
    • 世帯（中央区・5年）: +16.7%国勢調査（を加工）
    • 駅の乗降客数（水天宮前）: 1日 7.4万人国土数値情報（を加工）
  3. 3修繕積立金月339円資料で確認 3

    積立が少ないと、将来の値上げや一時金の負担になることがあります

    • 修繕積立金（㎡あたり）: 月339円
    • 国土交通省のガイドラインの目安: 月170〜430円/㎡目安の幅の中です

    資料で確認すること

    • 積立金の残高
    • 滞納の有無
    • 改定の予定
  4. 4大規模修繕資料で確認 2

    大規模修繕の時期と費用の見込みは、長期修繕計画で確かめられます

    資料で確認すること

    • 長期修繕計画
    • これまでの修繕の履歴
  5. 5管理管理会社に全部委託資料で確認 1

    管理の状態は、建物の傷み方と売るときの見られ方に関わります

    • 管理の形: 管理会社に全部委託販売図面・掲載元の記載から（詳しい条件は不動産会社に確認）
    • 管理員の勤務: 日勤販売図面・掲載元の記載から（詳しい条件は不動産会社に確認）
    • ペット飼育: 不可販売図面・掲載元の記載から（詳しい条件は不動産会社に確認）
    • 民泊: 不可販売図面・掲載元の記載から（詳しい条件は不動産会社に確認）

    資料で確認すること

    • 管理規約（用途の制限・民泊の扱いなど）
  6. 6築年と耐震1982年（築約44年）資料で確認 1

    築年と耐震基準は、融資の条件や売るときの買い手の広さに関わることがあります

    • 築年: 1982年（築約44年）
    • 耐震: 新耐震か旧耐震かは竣工年だけでは決まりません
    • 構造: 鉄骨鉄筋コンクリート造

    資料で確認すること

    • 建築確認の日付（1981年6月以降なら新耐震基準）
  7. 7災害洪水ランク3以上・3m以上の浸水に当たります資料で確認 1

    災害の想定は、保険料や入居の決まりやすさに関わることがあります

    ハザードマップポータルサイト（国土交通省）で建物の位置を確かめる
    • 町丁目の想定: 洪水ランク3以上・3m以上の浸水に当たります国土数値情報などの公的データ（町丁目の単位）。建物の位置ではありません

    資料で確認すること

    • ハザードマップでの建物の位置と浸水の深さ
  8. 8出口（売るとき）データがありません

    売るときに買い手が見つかるまでの期間の目安です

  9. 9利回りに入っていない費用固定資産税・都市計画税、賃貸管理の委託費、空室の期間、入退去のときの原状回復資料で確認 1

    利回りの数字には入っていない費用です。実際の手取りは、この分だけ少なくなります

    • 実質利回りに含まれない費用: 固定資産税・都市計画税、賃貸管理の委託費、空室の期間、入退去のときの原状回復

    資料で確認すること

    • 固定資産税の額（評価証明書）

「資料で確認すること」は、この資料で確かめられます

  • 販売図面
  • 賃貸借契約の条件
  • 重要事項調査報告書
  • 長期修繕計画

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周辺の賃貸の募集事例（参考）

条件の近い住戸が、不動産ポータルでいくらで募集されていたか。

  • ニューライフ日本橋

    日本橋中洲・水天宮前駅 / 3分

    この物件

    90,000円㎡単価 3,512円

    25.63㎡・3階 / 12階建・1982年・確認 —

周辺の募集

  • 秀和日本橋箱崎レジデンス

    日本橋箱崎町・水天宮前駅 / 1分

    同一駅

    119,000円㎡単価 4,883円

    24.37㎡・3階 / 11階建・1981年・確認 2026-10-18

  • ルミネ日本橋

    日本橋箱崎町・水天宮前駅 / 3分

    同一駅

    98,000円㎡単価 3,907円

    25.08㎡・8階 / 11階建・1980年・確認 2026-10-18

  • ライオンズマンション日本橋第2

    日本橋蛎殻町一丁目・水天宮前駅 / 1分

    同一駅

    88,000円㎡単価 3,872円

    22.73㎡・6階 / 11階建・1985年・確認 2026-10-16

  • 秀和日本橋箱崎レジデンス

    日本橋箱崎町・水天宮前駅 / 1分

    同一駅

    128,000円㎡単価 4,741円

    27.00㎡・4階 / 11階建・1981年・確認 2026-10-15

  • ライオンズマンション日本橋第2

    日本橋蛎殻町一丁目・水天宮前駅 / 1分

    同一駅

    92,000円㎡単価 4,566円

    20.15㎡・8階 / 11階建・1985年・確認 2026-10-03

もっと見る（あと10件）

  • 秀和日本橋箱崎レジデンス

    日本橋箱崎町・水天宮前駅 / 1分

    同一駅

    94,000円㎡単価 3,481円

    27.00㎡・10階 / 11階建・1981年・確認 2026-09-29

  • 日本橋グリーンハイツテラス専用庭付き

    日本橋中洲・水天宮前駅 / 7分

    同一駅

    135,000円㎡単価 4,971円

    27.16㎡・8階 / 13階建・1983年・確認 2026-09-28

  • 秀和日本橋箱崎レジデンス

    日本橋箱崎町・水天宮前駅 / 1分

    同一駅

    118,000円㎡単価 4,370円

    27.00㎡・9階 / 11階建・1981年・確認 2026-09-28

  • 秀和日本橋箱崎レジデンス

    日本橋箱崎町・水天宮前駅 / 1分

    同一駅

    100,000円㎡単価 3,750円

    26.67㎡・10階 / 11階建・1981年・確認 2026-09-28

  • シャンボール日本橋

    日本橋蛎殻町二丁目・水天宮前駅 / 1分

    同一駅

    115,000円㎡単価 3,460円

    33.24㎡・11階 / 11階建・1978年・確認 2026-09-17

  • セブンスターマンション第2日本橋

    日本橋箱崎町・水天宮前駅 / 1分

    同一駅

    140,000円㎡単価 4,723円

    29.64㎡・6階 / 10階建・1974年・確認 2026-09-17

  • パークハイツ日本橋蛎殻町

    日本橋蛎殻町二丁目・水天宮前駅 / 1分

    同一駅

    85,000円㎡単価 4,306円

    19.74㎡・10階 / 11階建・1985年・確認 2026-09-16

  • ルミネ日本橋

    日本橋箱崎町・水天宮前駅 / 3分

    同一駅

    115,000円㎡単価 4,585円

    25.08㎡・11階 / 11階建・1980年・確認 2026-09-16

  • 日本橋ニューシティーダイヤモンドパレス

    日本橋箱崎町・水天宮前駅 / 4分

    同一駅

    85,000円㎡単価 4,375円

    19.43㎡・5階 / 12階建・1980年・確認 2026-09-14

  • パークハイツ日本橋蛎殻町

    日本橋蛎殻町二丁目・水天宮前駅 / 1分

    同一駅

    90,000円㎡単価 4,559円

    19.74㎡・6階 / 11階建・1985年・確認 2026-09-11

※ 不動産ポータルへの掲載（募集）情報で、成約した賃料ではありません（掲載の賃料は成約より高くなる傾向があります）。この住戸の募集ではなく、当社が取り扱う物件でもありません。建物名・駅・分数は掲載元の記載です（分数は徒歩かバスかを区別していません）。（2026年10月24日時点）

周辺の売買の募集事例（参考）

条件の近い住戸が、不動産ポータルでいくらで売り出されていたか（この物件と価格の近い事例です）。

同じ建物の売り出し（2件）

  • ニューライフ日本橋

    日本橋中洲・水天宮前駅 / 3分

    この物件

    2,180万円㎡単価 850,566円

    25.63㎡・3階 / 12階建・1982年・確認 —

  • ニューライフ日本橋

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  • ニューライフ日本橋

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    28.35㎡・5階 / 12階建・1982年・確認 2026-06-11

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    日本橋中洲・水天宮前駅 / 5分

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  • パークハイツ日本橋蛎殻町

    日本橋蛎殻町二丁目・水天宮前駅 / 1分

    同一駅

    2,180万円㎡単価 1,073,892円

    20.30㎡・3階 / 11階建・1985年・確認 2026-10-12

  • 日本橋ニューシティーダイヤモンドパレス

    日本橋箱崎町・水天宮前駅 / 4分

    同一駅

    2,100万円㎡単価 1,046,859円

    20.06㎡・7階 / 12階建・1980年・確認 2026-08-07

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    日本橋箱崎町・水天宮前駅 / 1分

    同一駅

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    25.32㎡・10階 / 11階建・1981年・確認 2026-07-16

  • パークハイツ日本橋蛎殻町

    日本橋蛎殻町二丁目・水天宮前駅 / 1分

    同一駅

    2,280万円㎡単価 1,225,806円

    18.60㎡・11階 / 11階建・1985年・確認 2026-06-23

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    日本橋箱崎町・水天宮前駅 / 1分

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    2,080万円㎡単価 770,370円

    27.00㎡・2階 / 11階建・1981年・確認 2026-06-17

  • 日本橋ニューシティーダイヤモンドパレス

    日本橋箱崎町・水天宮前駅 / 3分

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    1,880万円㎡単価 967,576円

    19.43㎡・6階 / 12階建・1980年・確認 2026-04-17

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    日本橋蛎殻町二丁目・水天宮前駅 / 1分

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    19.74㎡・9階 / 11階建・1985年・確認 2026-03-24

  • パークハイツ日本橋蛎殻町

    日本橋蛎殻町二丁目・水天宮前駅 / 1分

    同一駅

    2,480万円㎡単価 1,256,332円

    19.74㎡・8階 / 11階建・1985年・確認 2026-03-22

  • リバーシティ日本橋

    日本橋中洲・水天宮前駅 / 6分

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    2,200万円㎡単価 760,982円

    28.91㎡・5階 / 11階建・1990年・確認 2026-02-19

  • スターコート日本橋

    日本橋小網町・水天宮前駅 / 7分

    同一駅

    2,050万円㎡単価 820,985円

    24.97㎡・8階 / 9階建・1982年・確認 2026-02-01

  • スターコート日本橋

    日本橋小網町・水天宮前駅 / 7分

    同一駅

    2,380万円㎡単価 1,005,492円

    23.67㎡・4階 / 9階建・1982年・確認 2026-02-01

※ 不動産ポータルへの掲載（売り出し）情報で、成約した価格ではありません（掲載の価格は成約より高くなる傾向があります）。この住戸ではなく、当社が取り扱う物件でもありません。建物名・駅・分数は掲載元の記載です（分数は徒歩かバスかを区別していません）。（2026年10月24日時点）

蓮さんの見立て ― 投資の目線で

賃貸中の12階建ての3階、水天宮前駅徒歩3分の住戸

住戸

12階建ての3階にある賃貸中の住戸で、広さは30㎡未満の投資向けです。1982年竣工のSRC造で、修繕積立金は月8,700円（1㎡あたり339円）です。

→ 12階建ての3階の賃貸中の住戸は、借主との契約と貸主の立場を買主が引き継ぐので、買ってすぐの家賃はいまの契約の賃料になります。修繕積立金は段階的に上がる計画も多く、1982年竣工で新耐震かどうかは建築確認の日付で決まるため、その確認が見られる点です。

入居者の層

広さは25.63㎡で、業界の住戸タイプではシングル（20〜30㎡未満）にあたります。見られやすい入居者の層は、学生・社会人（ひとり暮らし）です（調査の区分）。2021年までの国の計画の最低居住面積水準では、1人までの広さです。

→ 賃貸に入居した人の調査では、ひとり暮らしの学生と男性社会人は「通勤・通学時間」（この住戸は駅から徒歩3分）が決め手になった割合が全体に比べて高いとされます。

立地

最寄りの水天宮前駅まで徒歩3分で、用途地域は商業地域です。中央区の人口は2015年から2020年で19.8%、世帯数は16.7%増えています。

→ 駅まで徒歩3分で商業地域という立地は、周りに大きな空き地があると将来高い建物が建つことがあるため、用途地域や周辺の利用計画が見られる点です。

市場

中央区日本橋中洲の指数は、2025年10月を100として2026年9月に107.2です。中央区日本橋中洲・0〜30㎡・築40年以上の帯を相場どおりに出したときの、掲載が消えるまでの日数は中央値の推定で34日です。

投資のスタイル別に見ると

FIRE を目指す人
町丁目に3m以上の浸水の想定が一部あります。FIRE を目指す人は、地震や水害で住戸を貸せなくなった間は家賃も入らない点を、資料で見ておくところです。
会社員の投資家
修繕積立金は月8,700円で、空室の間も毎月かかります。会社員の投資家は、借入の返済と合わせた手元に残るお金がマイナスなら給与から埋めることになる点が見られます。
複数の住戸を持つ投資家
1982年竣工の建物は、築年が経つほど必要な修繕積立金が増えるとされます。複数の住戸を持つ投資家は、この建物の修繕計画と積立金の残高、ほかの住戸と築年が重なるかを見ます。

見方の出典: 地震保険は、どのような保険ですか（財務省）・区分マンションの不動産投資で複数所有するメリット・デメリットを解説（LIFULL HOME'S 不動産投資・2025年5月10日更新）・初心者でもわかる！キャッシュフローの計算と不動産投資で収益を安定させるコツ（ノムコム・プロ・2025年2月5日）・マンションの修繕積立金に関するガイドライン（国土交通省・令和6年6月改訂）

どの物件にも使える見方: 貸す・住む・売るの出口で見る
  • 賃貸を続ける型 — いまの賃料と経費の額が、持ち続けるときの手元の収入にも、売るときに買い手の投資家が見る点にもなる。
  • 空室にして売る型 — 自分で住みたい買い手も候補になるが、借主に出てもらう手順と時期が条件になる。
  • 自分で住む型 — 借主が替わる時期や契約の種類によって、住み始められる時期が決まる。

家の資産性を見るときは、持ち続けるときの使い方と、売るときの買い手が誰になるかをあわせて見る。

出典: 住戸の特徴（掲載元の物件情報（タグ・面積・階））・築年と構造（掲載元の物件情報（竣工年））・修繕積立金（掲載元の物件情報・国土交通省 マンションの修繕積立金に関するガイドライン（令和6年6月改定））・広さと入居者の層（専有面積（掲載）・長谷工ライブネット「2025年契約者分析」の住戸タイプ・住生活基本計画（2021年まで）の最低居住面積水準）・駅からの距離（掲載元の物件情報）・人口と世帯の動き（総務省統計局 平成27年・令和2年国勢調査（小地域集計）を加工・国立社会保障・人口問題研究所『日本の地域別将来推計人口（令和5(2023)年推計）』を加工）・用途地域（国土数値情報（用途地域）を加工）・エリアの動き（PredictPrice（AI による推定））・売りやすさ（PredictPrice（AI による推定））・災害リスク（国土数値情報（国土交通省）の町丁目の集計）

試算

ローンを使ったときの毎月の収支

条件は例です。ご自分の条件に変えてください。入れた値はこの画面の中だけで計算し、送信・保存しません。

毎月の収支

-13,009円

年 -16万円

  1. 賃料90,000円
  2. ローンの返済− 87,929円
  3. 管理費− 6,380円
  4. 修繕積立金− 8,700円

借入 1,960万円（価格 2,180万円 − 自己資金 220万円）

自己資金

入れた条件での計算です。固定資産税・都市計画税・賃貸管理の委託費・空室の期間・税金・購入時の諸費用は含みません。将来の収支を約束するものではありません。 30㎡未満の住戸は、金融機関によって融資の条件（期間・自己資金など）が変わることがあります。

物件概要

建物名
ニューライフ日本橋
所在地
東京都中央区日本橋中洲
交通
東京地下鉄半蔵門線「水天宮前」徒歩3分
価格
2,180万円
専有面積
25.63㎡
間取り
1DK
築年
1982年
構造
鉄骨鉄筋コンクリート造
所在階
3階（12階建）
管理費
月額6,380円
修繕積立金
月額8,700円
現況
賃貸中
取引態様
媒介（仲介）
設備・特徴
駐輪場
広告主
エステートテクノロジーズ株式会社
免許番号
東京都知事（２）第103851号

2026年10月24日時点の情報です。条件は販売図面などの資料が正です。

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AI の推定と解説は、AI 独自のアルゴリズムで自動生成した参考情報です。不動産鑑定評価や宅建業法上の価格査定ではありません。物件の条件は販売図面などの資料が正です。

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