AI選定の投資物件コレクション
← 新着の投資物件へ

投資物件賃貸中東京都練馬区練馬三丁目

ソアールトシマエン東京都練馬区・豊島園駅の投資用マンション ワンルーム・16.5㎡（賃貸中）

西武池袋・豊島線「豊島園」 徒歩7分

ワンルーム 16.5㎡　2階（5階建）　1991年（築約35年）・鉄筋コンクリート造

価格

980万円㎡単価 59万円

月額賃料（販売図面に記載の賃料（共益費込みかは未確認））

53,100円

管理費 9,000円 ／ 修繕積立金 3,150円

差し引き 月 40,950円 ／ 年 49.1万円

実質 5.0%

表面 6.5%

年 49.1万円 ÷ 価格 980万円 ＝ 実質 5.0%（固定資産税・賃貸管理の委託費・空室の期間は引いていません）

建物と立地の目安

建物と立地の事実から決めた目安で、投資としての良し悪しではありません。利回りと「確かめたい9つのこと」と合わせて判断してください。

駅からの近さ
★★★★★
徒歩7分
災害の想定
★★★★★
3m以上の浸水・高潮・土砂・液状化 該当なし
管理
★★★★★
管理会社に全部委託・巡回
設備
★★★★★
3つ
  • 新耐震基準の時期
  • オートロック
  • 防犯カメラ
  • 駐輪場

蓮さんのひとこと

オートロック・防犯カメラ・駐輪場などの設備の記載があります。16㎡台なので、売るときの買い手は投資家に偏りやすいとされます。

エリアのデータ

人口（練馬区・5年）
+4.3%
世帯 +10.9%・2050年推計 +0.3%
駅の利用（豊島園）
1日 3.0万人
乗降客数
用途地域
一住居
町丁目でいちばん広い
修繕積立金
目安の範囲内
国の目安 ㎡170〜430円

出典: 国勢調査・社人研推計・国土数値情報・国交省ガイドライン（を加工）

2026年10月24日時点の情報です。条件は販売図面などの資料が正です。

リスクの確かめ方

検討するときに確かめたい9つのこと

ページで分かるのは 7項目、資料で確かめるのは 6項目です。 どの物件でも同じ順で並べ、良し悪しの判定は付けていません。行を押すと詳しく見られます。

  1. 1賃貸の状況賃貸中資料で確認 4

    賃料が相場より高いと、入居者が入れ替わるときに下がることがあります

    • 現況: 賃貸中
    • 販売図面に記載の賃料: 月53,100円共益費込みかは未確認

    資料で確認すること

    • 賃貸借契約の形（普通借家・定期借家）と残りの期間
    • サブリースかどうか
    • 敷金の引き継ぎ
    • 入居が始まった時期
  2. 2空室と賃貸の需要+27.8%

    空室の期間が長いと、そのあいだは賃料が入りません

    • 単身世帯の増減（練馬三丁目・2015→2020年）: +27.8%国勢調査 2015・2020（を加工）
    • 人口（練馬区・5年）: +4.3%国勢調査（を加工）
    • 世帯（練馬区・5年）: +10.9%国勢調査（を加工）
    • 駅の乗降客数（豊島園）: 1日 3.0万人国土数値情報（を加工）
  3. 3修繕積立金月191円資料で確認 3

    積立が少ないと、将来の値上げや一時金の負担になることがあります

    • 修繕積立金（㎡あたり）: 月191円
    • 国土交通省のガイドラインの目安: 月170〜430円/㎡目安の幅の中です

    資料で確認すること

    • 積立金の残高
    • 滞納の有無
    • 改定の予定
  4. 4大規模修繕資料で確認 2

    大規模修繕の時期と費用の見込みは、長期修繕計画で確かめられます

    資料で確認すること

    • 長期修繕計画
    • これまでの修繕の履歴
  5. 5管理管理会社に全部委託資料で確認 1

    管理の状態は、建物の傷み方と売るときの見られ方に関わります

    • 管理の形: 管理会社に全部委託販売図面・掲載元の記載から（詳しい条件は不動産会社に確認）
    • 管理員の勤務: 巡回販売図面・掲載元の記載から（詳しい条件は不動産会社に確認）

    資料で確認すること

    • 管理規約（用途の制限・民泊の扱いなど）
  6. 6築年と耐震1991年（築約35年）

    築年と耐震基準は、融資の条件や売るときの買い手の広さに関わることがあります

    • 築年: 1991年（築約35年）
    • 耐震: 新耐震基準（1981年6月〜）の時期の竣工
    • 構造: 鉄筋コンクリート造
  7. 7災害3m以上の浸水・高潮・土砂災害の特別警戒区域（町丁目の1%超）・液状化のいずれにも当たりません資料で確認 1

    災害の想定は、保険料や入居の決まりやすさに関わることがあります

    ハザードマップポータルサイト（国土交通省）で建物の位置を確かめる
    • 町丁目の想定: 3m以上の浸水・高潮・土砂災害の特別警戒区域（町丁目の1%超）・液状化のいずれにも当たりません国土数値情報などの公的データ（町丁目の単位）。建物の位置ではありません
    • 基準に届かない想定: 3m未満の浸水の想定が町丁目の一部にあります国土数値情報などの公的データ（町丁目の単位）。建物の位置ではありません

    資料で確認すること

    • ハザードマップでの建物の位置と浸水の深さ
  8. 8出口（売るとき）データがありません

    売るときに買い手が見つかるまでの期間の目安です

  9. 9利回りに入っていない費用固定資産税・都市計画税、賃貸管理の委託費、空室の期間、入退去のときの原状回復資料で確認 1

    利回りの数字には入っていない費用です。実際の手取りは、この分だけ少なくなります

    • 実質利回りに含まれない費用: 固定資産税・都市計画税、賃貸管理の委託費、空室の期間、入退去のときの原状回復

    資料で確認すること

    • 固定資産税の額（評価証明書）

「資料で確認すること」は、この資料で確かめられます

  • 販売図面
  • 賃貸借契約の条件
  • 重要事項調査報告書
  • 長期修繕計画

ご用意できる範囲でお送りします（無料）

「東京都練馬区で、投資用マンションを探したい」なら、不動産相談室へ。エステートテクノロジーズの担当者が2営業日以内にお答えします

広告主: エステートテクノロジーズ株式会社（東京都知事（２）第103851号・媒介（仲介））

ご連絡はメールが基本です。電話は希望された方だけにおかけします。

周辺の賃貸の募集事例（参考）

条件の近い住戸が、不動産ポータルでいくらで募集されていたか。

同じ建物の募集（6件）

  • ソアールトシマエン

    練馬三丁目・豊島園駅 / 7分

    この物件

    53,100円㎡単価 3,218円

    16.50㎡・2階 / 5階建・1991年・確認 —

  • ソアール豊島園

    練馬三丁目・豊島園駅 / 5分

    同じ建物

    65,000円㎡単価 3,939円

    16.50㎡・5階 / 5階建・1991年・確認 2026-10-10

  • ソアール豊島園

    練馬三丁目・豊島園駅 / 5分

    同じ建物

    81,000円㎡単価 4,909円

    16.50㎡・2階 / 5階建・1991年・確認 2026-10-10

  • ソアール豊島園

    練馬三丁目・豊島園駅 / 5分

    同じ建物

    61,000円㎡単価 3,697円

    16.50㎡・1階 / 5階建・1991年・確認 2026-07-14

  • ソアール豊島園

    練馬三丁目・豊島園駅 / 5分

    同じ建物

    62,000円㎡単価 3,719円

    16.67㎡・3階 / 5階建・1991年・確認 2026-06-28

  • ソアール豊島園

    練馬三丁目・豊島園駅 / 5分

    同じ建物

    88,000円㎡単価 5,356円

    16.43㎡・2階 / 5階建・1991年・確認 2026-03-20

  • ソアール豊島園

    練馬三丁目・豊島園駅 / 5分

    同じ建物

    66,000円㎡単価 4,000円

    16.50㎡・3階 / 5階建・1991年・確認 2026-01-15

周辺の募集

  • フォロス中村橋フォロスナカムラバシ

    向山一丁目・豊島園駅 / 7分

    同一駅

    76,000円㎡単価 3,772円

    20.15㎡・4階 / 10階建・2001年・確認 2026-10-17

  • 豊島園フラワーハイツ

    早宮三丁目・豊島園駅 / 9分

    同一駅

    66,000円㎡単価 4,092円

    16.13㎡・5階 / 5階建・1987年・確認 2026-10-16

  • 豊島園フラワーハイツ

    早宮三丁目・豊島園駅 / 9分

    同一駅

    58,000円㎡単価 3,602円

    16.10㎡・1階 / 5階建・1987年・確認 2026-10-15

  • ハッピー曙

    練馬四丁目・豊島園駅 / 1分

    同一駅

    50,000円㎡単価 3,571円

    14.00㎡・3階 / 3階建・1990年・確認 2026-10-08

  • ハッピー曙

    練馬四丁目・豊島園駅 / 1分

    同一駅

    48,000円㎡単価 3,429円

    14.00㎡・2階 / 3階建・1990年・確認 2026-10-08

もっと見る（あと4件）

  • フォロス中村橋フォロスナカムラバシ

    向山一丁目・豊島園駅 / 7分

    同一駅

    76,000円㎡単価 3,772円

    20.15㎡・5階 / 10階建・2001年・確認 2026-10-08

  • メゾン・ド・ドリーム

    練馬三丁目・豊島園駅 / 7分

    同一駅

    62,000円㎡単価 4,397円

    14.10㎡・3階 / 4階建・1985年・確認 2026-10-07

  • T’sgardenHIKAWADAIII

    早宮三丁目・豊島園駅 / 13分

    同一駅

    60,000円㎡単価 3,883円

    15.45㎡・3階 / 3階建・1991年・確認 2026-09-29

  • T’sgardenHIKAWADAIII

    早宮三丁目・豊島園駅 / 13分

    同一駅

    55,000円㎡単価 3,492円

    15.75㎡・3階 / 3階建・1991年・確認 2026-08-28

※ 不動産ポータルへの掲載（募集）情報で、成約した賃料ではありません（掲載の賃料は成約より高くなる傾向があります）。この住戸の募集ではなく、当社が取り扱う物件でもありません。建物名・駅・分数は掲載元の記載です（分数は徒歩かバスかを区別していません）。（2026年10月24日時点）

周辺の売買の募集事例（参考）

条件の近い住戸が、不動産ポータルでいくらで売り出されていたか（この物件と価格の近い事例です）。

同じ建物の売り出し（4件）

  • ソアールトシマエン

    練馬三丁目・豊島園駅 / 7分

    この物件

    980万円㎡単価 593,939円

    16.50㎡・2階 / 5階建・1991年・確認 —

  • ソアール豊島園

    練馬三丁目・豊島園駅 / 5分

    同じ建物

    1,250万円㎡単価 757,576円

    16.50㎡・4階 / 5階建・1991年・確認 2026-06-14

  • ソアール豊島園

    練馬三丁目・豊島園駅 / 5分

    同じ建物

    1,380万円㎡単価 836,364円

    16.50㎡・3階 / 5階建・1991年・確認 2025-11-25

  • ソアール豊島園

    練馬三丁目・豊島園駅 / 5分

    同じ建物

    1,200万円㎡単価 727,273円

    16.50㎡・5階 / 5階建・1991年・確認 2025-01-01

  • ソアール豊島園

    練馬三丁目・豊島園駅 / 5分

    同じ建物

    1,380万円㎡単価 843,005円

    16.37㎡・3階 / 5階建・1991年・確認 2024-09-30

周辺の売り出し

  • ツモルハイツ練馬

    練馬三丁目・練馬駅 / 9分

    同じ町丁目

    999万円㎡単価 556,856円

    17.94㎡・4階 / 7階建・1984年・確認 2025-05-06

  • メゾン・ド・ドリーム

    練馬三丁目・豊島園駅 / 7分

    同一駅

    998万円㎡単価 553,829円

    18.02㎡・4階 / 4階建・1985年・確認 2026-10-06

  • 藤和シティコープ練馬

    豊玉北六丁目・豊島園駅 / 11分

    同一駅

    1,680万円㎡単価 805,755円

    20.85㎡・4階 / 11階建・1989年・確認 2026-09-07

  • フォーラムイン・東京・I

    中村北一丁目・豊島園駅 / 8分

    同一駅

    800万円㎡単価 554,017円

    14.44㎡・3階 / 14階建・1987年・確認 2026-06-23

  • メゾン・ド・ドリーム

    練馬三丁目・豊島園駅 / 7分

    同一駅

    1,100万円㎡単価 687,500円

    16.00㎡・3階 / 4階建・1985年・確認 2026-04-19

もっと見る（あと6件）

  • パールシティ豊島園

    練馬四丁目・豊島園駅 / 1分

    同一駅

    810万円㎡単価 566,434円

    14.30㎡・2階 / 4階建・1984年・確認 2026-03-31

  • メゾン・ド・ドリーム

    三丁目・豊島園駅 / 7分

    同一駅

    750万円㎡単価 462,963円

    16.20㎡・2階 / 4階建・1985年・確認 2026-03-25

  • 豊島園パールセチュリー21

    練馬三丁目・豊島園駅 / 8分

    同一駅

    1,000万円㎡単価 621,118円

    16.10㎡・2階 / 4階建・1985年・確認 2026-02-01

  • メゾン・ド・ドリーム

    練馬三丁目・豊島園駅 / 7分

    同一駅

    750万円㎡単価 462,963円

    16.20㎡・2階 / 4階建・1985年・確認 2026-01-04

  • 豊島園パールセンチュリー21

    練馬三丁目・豊島園駅 / 5分

    同一駅

    820万円㎡単価 505,861円

    16.21㎡・1階 / 4階建・1985年・確認 2025-09-14

  • パールシティ豊島園

    練馬四丁目・豊島園駅 / 1分

    同一駅

    700万円㎡単価 489,510円

    14.30㎡・1階 / 4階建・1984年・確認 2025-07-15

※ 不動産ポータルへの掲載（売り出し）情報で、成約した価格ではありません（掲載の価格は成約より高くなる傾向があります）。この住戸ではなく、当社が取り扱う物件でもありません。建物名・駅・分数は掲載元の記載です（分数は徒歩かバスかを区別していません）。（2026年10月24日時点）

蓮さんの見立て ― 投資の目線で

駅徒歩7分の賃貸中・新耐震の投資向け住戸

住戸

5階建ての2階で、賃貸中の投資向けの広さ（30㎡未満）の住戸です。1991年竣工のRCで、1981年6月の耐震基準の見直し後の基準で建てられています。修繕積立金は月3,150円（1㎡あたり191円）です。

→ 5階建ての2階の賃貸中の住戸は、買主が借主との契約を引き継ぐので、売るときの買い手は投資家になると見られます。賃料から経費を引いた収益が見られやすい点です。

立地

豊島園駅まで徒歩7分で、用途地域は第一種住居地域です。最寄りの豊島園駅の1日の乗降は29,508人で、5年の変化は+10.6%です。練馬区の人口は5年で+4.3%、世帯数は+10.9%でした。

→ 第一種住居地域は用途地域の13種類のひとつで、周りに建てられる建物の種類が決まっています。周りに大きな空き地があるかは、将来の利用計画とあわせて見られる点です。

市場

練馬区練馬三丁目の指数は、2025年10月を100として2026年9月に102.7です。練馬区練馬三丁目・0〜30㎡・築30〜40年の帯を相場どおりに出したときの、掲載が消えるまでの日数は中央値の推定で32日です。

投資のスタイル別に見ると

FIRE を目指す人
1991年竣工の住戸を家賃で暮らしの土台にするなら、給湯器やエアコンなど設備の修繕は貸主の負担で、交換の費用は手元に残るお金から出ます。設備をいつ替えたかが見られる点です。
会社員の投資家
修繕積立金は月3,150円で、空室の間も毎月出ていきます。手元に残るお金がマイナスなら、その分は給与から埋めることになるので、上がる予定の有無が見られる点です。
複数の住戸を持つ投資家
1991年竣工の住戸は、持っている住戸と地域や築年が重なるかが見られる点です。住戸ごとの長期修繕計画と積立金の残高も、あわせて確かめておくところです。

見方の出典: 民法（e-Gov 法令検索）・区分マンションの不動産投資で複数所有するメリット・デメリットを解説（LIFULL HOME'S 不動産投資・2025年5月10日更新）・初心者でもわかる！キャッシュフローの計算と不動産投資で収益を安定させるコツ（ノムコム・プロ・2025年2月5日）

どの物件にも使える見方: 誰が買うかで、見られる点が変わる
  • 自分で住む人が買い手になる型 — 空室にして売れるので、住み心地や広さが見られやすくなります。
  • 投資家が買い手になる型 — 賃料と経費から出る収益が見られやすくなります。

家の資産性を見るときは、売るときの買い手が誰になるかと、その買い手が見る点を見る。

出典: 住戸の特徴（掲載元の物件情報（タグ・面積・階））・築年と構造（掲載元の物件情報（竣工年））・修繕積立金（掲載元の物件情報・国土交通省 マンションの修繕積立金に関するガイドライン（令和6年6月改定））・駅からの距離（掲載元の物件情報）・駅の利用（国土数値情報（駅別乗降客数）を加工）・人口と世帯の動き（総務省統計局 平成27年・令和2年国勢調査（小地域集計）を加工・国立社会保障・人口問題研究所『日本の地域別将来推計人口（令和5(2023)年推計）』を加工）・用途地域（国土数値情報（用途地域）を加工）・エリアの動き（PredictPrice（AI による推定））・売りやすさ（PredictPrice（AI による推定））

試算

ローンを使ったときの毎月の収支

条件は例です。ご自分の条件に変えてください。入れた値はこの画面の中だけで計算し、送信・保存しません。

毎月の収支

1,472円

年 2万円

  1. 賃料53,100円
  2. ローンの返済− 39,478円
  3. 管理費− 9,000円
  4. 修繕積立金− 3,150円

借入 880万円（価格 980万円 − 自己資金 100万円）

自己資金

入れた条件での計算です。固定資産税・都市計画税・賃貸管理の委託費・空室の期間・税金・購入時の諸費用は含みません。将来の収支を約束するものではありません。 30㎡未満の住戸は、金融機関によって融資の条件（期間・自己資金など）が変わることがあります。

物件概要

建物名
ソアールトシマエン
所在地
東京都練馬区練馬三丁目
交通
西武池袋・豊島線「豊島園」徒歩7分
価格
980万円
専有面積
16.50㎡
間取り
ワンルーム
築年
1991年
構造
鉄筋コンクリート造
所在階
2階（5階建）
管理費
月額9,000円
修繕積立金
月額3,150円
現況
賃貸中
取引態様
媒介（仲介）
設備・特徴
オートロック・防犯カメラ・駐輪場
広告主
エステートテクノロジーズ株式会社
免許番号
東京都知事（２）第103851号

2026年10月24日時点の情報です。条件は販売図面などの資料が正です。

この物件の資料一式を請求する

  • 販売図面
  • 賃貸借契約の条件
  • 重要事項調査報告書
  • 長期修繕計画

ご用意できる範囲でお送りします（無料）

「東京都練馬区で、投資用マンションを探したい」なら、不動産相談室へ。エステートテクノロジーズの担当者が2営業日以内にお答えします

広告主: エステートテクノロジーズ株式会社（東京都知事（２）第103851号・媒介（仲介））

ご連絡はメールが基本です。電話は希望された方だけにおかけします。

AI の推定と解説は、AI 独自のアルゴリズムで自動生成した参考情報です。不動産鑑定評価や宅建業法上の価格査定ではありません。物件の条件は販売図面などの資料が正です。

ほかの新着の投資物件