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投資物件賃貸中東京都大田区仲六郷三丁目

ライオンズマンシヨン仲六郷東京都大田区・雑色駅の投資用マンション ワンルーム・17.92㎡（賃貸中）

京浜急行電鉄本線「雑色」 徒歩4分

ワンルーム 17.92㎡　5階（8階建）　1989年（築約37年）・鉄骨鉄筋コンクリート造

価格

1,300万円㎡単価 73万円

月額賃料（販売図面に記載の賃料（共益費込みかは未確認））

64,000円

管理費 8,219円 ／ 修繕積立金 3,590円

差し引き 月 52,191円 ／ 年 62.6万円

実質 4.8%

表面 5.9%

年 62.6万円 ÷ 価格 1,300万円 ＝ 実質 4.8%（固定資産税・賃貸管理の委託費・空室の期間は引いていません）

建物と立地の目安

建物と立地の事実から決めた目安で、投資としての良し悪しではありません。利回りと「確かめたい9つのこと」と合わせて判断してください。

駅からの近さ
★★★★★
徒歩4分
災害の想定
★★★★★
洪水ランク3以上
管理
★★★★★
管理会社に全部委託
設備
★★★★★
1つ
  • 新耐震基準の時期
  • オートロック

蓮さんのひとこと

1989年竣工で、1981年の耐震基準の見直し後の建物です。町丁目に洪水ランク3以上の想定があります。建物の位置はハザードマップで確かめたいところです。

エリアのデータ

人口（大田区・5年）
+4.3%
世帯 +7.8%・2050年推計 +2.7%
駅の利用（雑色）
1日 3.1万人
乗降客数
地価（町丁目・5年）
+26.4%
この建物の土地の値ではありません
用途地域
準工
町丁目でいちばん広い
修繕積立金
目安の範囲内
国の目安 ㎡170〜430円

出典: 国勢調査・社人研推計・国土数値情報・地価公示・国交省ガイドライン（を加工）

2026年10月24日時点の情報です。条件は販売図面などの資料が正です。

リスクの確かめ方

検討するときに確かめたい9つのこと

ページで分かるのは 7項目、資料で確かめるのは 6項目です。 どの物件でも同じ順で並べ、良し悪しの判定は付けていません。行を押すと詳しく見られます。

  1. 1賃貸の状況賃貸中資料で確認 4

    賃料が相場より高いと、入居者が入れ替わるときに下がることがあります

    • 現況: 賃貸中
    • 販売図面に記載の賃料: 月64,000円共益費込みかは未確認

    資料で確認すること

    • 賃貸借契約の形（普通借家・定期借家）と残りの期間
    • サブリースかどうか
    • 敷金の引き継ぎ
    • 入居が始まった時期
  2. 2空室と賃貸の需要+29.6%

    空室の期間が長いと、そのあいだは賃料が入りません

    • 単身世帯の増減（仲六郷三丁目・2015→2020年）: +29.6%国勢調査 2015・2020（を加工）
    • 人口（大田区・5年）: +4.3%国勢調査（を加工）
    • 世帯（大田区・5年）: +7.8%国勢調査（を加工）
    • 駅の乗降客数（雑色）: 1日 3.1万人国土数値情報（を加工）
  3. 3修繕積立金月200円資料で確認 3

    積立が少ないと、将来の値上げや一時金の負担になることがあります

    • 修繕積立金（㎡あたり）: 月200円
    • 国土交通省のガイドラインの目安: 月170〜430円/㎡目安の幅の中です

    資料で確認すること

    • 積立金の残高
    • 滞納の有無
    • 改定の予定
  4. 4大規模修繕資料で確認 2

    大規模修繕の時期と費用の見込みは、長期修繕計画で確かめられます

    資料で確認すること

    • 長期修繕計画
    • これまでの修繕の履歴
  5. 5管理管理会社に全部委託資料で確認 1

    管理の状態は、建物の傷み方と売るときの見られ方に関わります

    • 管理の形: 管理会社に全部委託販売図面・掲載元の記載から（詳しい条件は不動産会社に確認）

    資料で確認すること

    • 管理規約（用途の制限・民泊の扱いなど）
  6. 6築年と耐震1989年（築約37年）

    築年と耐震基準は、融資の条件や売るときの買い手の広さに関わることがあります

    • 築年: 1989年（築約37年）
    • 耐震: 新耐震基準（1981年6月〜）の時期の竣工
    • 構造: 鉄骨鉄筋コンクリート造
  7. 7災害洪水ランク3以上に当たります資料で確認 1

    災害の想定は、保険料や入居の決まりやすさに関わることがあります

    ハザードマップポータルサイト（国土交通省）で建物の位置を確かめる
    • 町丁目の想定: 洪水ランク3以上に当たります国土数値情報などの公的データ（町丁目の単位）。建物の位置ではありません

    資料で確認すること

    • ハザードマップでの建物の位置と浸水の深さ
  8. 8出口（売るとき）データがありません

    売るときに買い手が見つかるまでの期間の目安です

  9. 9利回りに入っていない費用固定資産税・都市計画税、賃貸管理の委託費、空室の期間、入退去のときの原状回復資料で確認 1

    利回りの数字には入っていない費用です。実際の手取りは、この分だけ少なくなります

    • 実質利回りに含まれない費用: 固定資産税・都市計画税、賃貸管理の委託費、空室の期間、入退去のときの原状回復

    資料で確認すること

    • 固定資産税の額（評価証明書）

「資料で確認すること」は、この資料で確かめられます

  • 販売図面
  • 賃貸借契約の条件
  • 重要事項調査報告書
  • 長期修繕計画

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※ 不動産ポータルへの掲載（募集）情報で、成約した賃料ではありません（掲載の賃料は成約より高くなる傾向があります）。この住戸の募集ではなく、当社が取り扱う物件でもありません。建物名・駅・分数は掲載元の記載です（分数は徒歩かバスかを区別していません）。（2026年10月24日時点）

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    14.72㎡・5階 / 5階建・1987年・確認 2026-06-20

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    16.47㎡・5階 / 5階建・1989年・確認 2026-04-27

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    900万円㎡単価 561,798円

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    1,250万円㎡単価 589,623円

    21.20㎡・2階 / 5階建・1990年・確認 2025-11-01

  • 蒲田ダイカンプラザシティ

    南六郷・雑色駅 / 12分

    同一駅

    1,250万円㎡単価 589,623円

    21.20㎡・2階 / 5階建・1990年・確認 2025-08-31

※ 不動産ポータルへの掲載（売り出し）情報で、成約した価格ではありません（掲載の価格は成約より高くなる傾向があります）。この住戸ではなく、当社が取り扱う物件でもありません。建物名・駅・分数は掲載元の記載です（分数は徒歩かバスかを区別していません）。（2026年10月24日時点）

蓮さんの見立て ― 投資の目線で

8階建ての5階、駅徒歩4分の賃貸中の住戸

住戸

8階建ての5階にある賃貸中の住戸で、投資向けの広さ（30㎡未満）です。1989年竣工で、1981年6月の耐震基準の見直し後の基準で建てられています。修繕積立金は月3,590円（1㎡あたり200円）で、国交省の目安の幅の中です。

→ 賃貸中の住戸は、借主との契約を買主が引き継ぐので、売るときの買い手は投資家になると見られやすい点です。将来の大きな修繕に備える積立金は段階的に上がる計画も多いので、計画の中身が見られる点です。

立地

雑色駅まで徒歩4分です。大田区の人口は5年で4.3%、世帯は7.8%増えています。用途地域は準工業地域で、町丁目の一部に3m以上の浸水の想定があります。

→ 準工業地域は建てられる建物の種類が幅広く、周りの利用計画が見られる点です。水害のハザードマップ上の位置は、売買の重要事項説明で示されることになっています。

市場

大田区仲六郷三丁目の指数は、2025年10月を100として2026年9月に110.3です。大田区仲六郷三丁目・0〜30㎡・築30〜40年の帯を相場どおりに出したときの、掲載が消えるまでの日数は中央値の推定で38日です。

投資のスタイル別に見ると

FIRE を目指す人
1989年竣工の住戸なので、家賃を暮らしの土台にするなら、給湯器やエアコンなど設備の交換は貸主の負担で、手元に残るお金から出ます。交換時期の記録は見たい点です。
会社員の投資家
修繕積立金は月3,590円で、空室の間も毎月出ていきます。手元に残るお金がマイナスになると、その分は給与から出ていくので、空室の間の負担まで試算に入れたい点です。
複数の住戸を持つ投資家
雑色の1989年竣工で、浸水の想定が町丁目の一部にある住戸です。持っている住戸の地域と築年が重なるかで、災害や空室の影響の受け方が変わります。

見方の出典: 民法（e-Gov 法令検索）・区分マンションの不動産投資で複数所有するメリット・デメリットを解説（LIFULL HOME'S 不動産投資・2025年5月10日更新）・初心者でもわかる！キャッシュフローの計算と不動産投資で収益を安定させるコツ（ノムコム・プロ・2025年2月5日）

どの物件にも使える見方: 持ち続ける間の使い方で、見られる点が変わる
  • 自分で住む型 — 住まいとして使うので、管理の状態や修繕の予定が見られる点になり、売るときは自分で住む人も買い手になります。
  • 貸し続ける型 — 賃料から経費を引いた手残りが見られる点になり、売るときの買い手は投資家が中心になります。
  • 住み替えながら持つ型 — 住む期間と貸す期間で見る資料が変わり、貸す前にローンの契約の確認が要ります。

家の資産性を見るときは、建物と立地の事実に加えて、持ち続ける使い方と、売るときの買い手が誰になるかを見る。

出典: 住戸の特徴（掲載元の物件情報（タグ・面積・階））・築年と構造（掲載元の物件情報（竣工年））・修繕積立金（掲載元の物件情報・国土交通省 マンションの修繕積立金に関するガイドライン（令和6年6月改定））・駅からの距離（掲載元の物件情報）・人口と世帯の動き（総務省統計局 平成27年・令和2年国勢調査（小地域集計）を加工・国立社会保障・人口問題研究所『日本の地域別将来推計人口（令和5(2023)年推計）』を加工）・用途地域（国土数値情報（用途地域）を加工）・災害リスク（国土数値情報（国土交通省）の町丁目の集計）・エリアの動き（PredictPrice（AI による推定））・売りやすさ（PredictPrice（AI による推定））

試算

ローンを使ったときの毎月の収支

条件は例です。ご自分の条件に変えてください。入れた値はこの画面の中だけで計算し、送信・保存しません。

毎月の収支

-297円

年 -0万円

  1. 賃料64,000円
  2. ローンの返済− 52,488円
  3. 管理費− 8,219円
  4. 修繕積立金− 3,590円

借入 1,170万円（価格 1,300万円 − 自己資金 130万円）

自己資金

入れた条件での計算です。固定資産税・都市計画税・賃貸管理の委託費・空室の期間・税金・購入時の諸費用は含みません。将来の収支を約束するものではありません。 30㎡未満の住戸は、金融機関によって融資の条件（期間・自己資金など）が変わることがあります。

物件概要

建物名
ライオンズマンシヨン仲六郷
所在地
東京都大田区仲六郷三丁目
交通
京浜急行電鉄本線「雑色」徒歩4分
価格
1,300万円
専有面積
17.92㎡
間取り
ワンルーム
築年
1989年
構造
鉄骨鉄筋コンクリート造
所在階
5階（8階建）
管理費
月額8,219円
修繕積立金
月額3,590円
現況
賃貸中
取引態様
媒介（仲介）
設備・特徴
オートロック
広告主
エステートテクノロジーズ株式会社
免許番号
東京都知事（２）第103851号

2026年10月24日時点の情報です。条件は販売図面などの資料が正です。

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  • 販売図面
  • 賃貸借契約の条件
  • 重要事項調査報告書
  • 長期修繕計画

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AI の推定と解説は、AI 独自のアルゴリズムで自動生成した参考情報です。不動産鑑定評価や宅建業法上の価格査定ではありません。物件の条件は販売図面などの資料が正です。

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