この記事の要点

  • 物件概要の「築年月」で、建物が今の耐震基準（新耐震基準）より前のものか見当を付けられます。1981年6月1日より前に建築確認を受けた建物は、旧耐震基準で建てられています。
  • リノベーションで内装や設備が新しくなっても、柱や梁などの骨組みは建てた当時のままです。旧耐震の建物では、耐震診断を受けているか、補強工事をしているかを確かめましょう。賃貸の重要事項説明でも、耐震診断を受けていればその内容が説明されます。
  • 古い建物は家賃が手ごろなことも多く、立地のいい物件もあります。確かめたうえで、家賃・立地・安心のどれを重視するか決めましょう。

「築年月」で分かること

マンガの桜ちゃんは、リノベーションでぴかぴかの部屋に大喜び。でも蓮さんが見ていたのは、物件概要の「築年月」の欄でした。

建物の耐震基準は、1981年（昭和56年）6月1日に大きく見直されました。この日より前に建築確認（工事の前に、計画が法律に合っているかの確認）を受けた建物を「旧耐震」、この日以降を「新耐震」と呼びます。国土交通省は、新耐震基準の建物について「震度6強〜震度7の揺れでも倒壊しない程度の強度」と説明しています。

ここで気をつけたいのが、物件概要の「築年月」は建物ができた時期だということです。建築確認から完成までは時間がかかるので、1981〜1983年ごろに建った建物は、築年月だけでは新耐震か旧耐震か決められません。この年代なら、不動産会社に建築確認の日付を聞いてみましょう。マンガの物件は1980年築なので、旧耐震の建物です。

なお、木造の建物は2000年（平成12年）6月にも、柱と梁をつなぐ金物や壁の配置の決まりが明確になりました。木造アパートなら、2000年より前か後かも目安になります。

リノベーションで変わるもの、変わらないもの

新しくなる

見た目と使い心地

  • 壁紙・床・天井などの内装
  • キッチン・浴室・トイレなどの設備
  • 間取りを変えることもある

建てた当時のまま

建物の骨組み

  • 柱・梁・床・壁などの構造
  • 耐震基準（旧耐震か新耐震か）
  • 補強工事をしていなければ、耐震性は変わらない

建物全体の耐震補強工事は、部屋のリノベーションとは別の工事です。補強しているかは、管理会社や不動産会社に確かめます。

数字で見る：民営の賃貸の1割は1980年以前

総務省の住宅・土地統計調査（2023年）で、民営の借家を建てた時期別に見ると、1980年以前に建てられたものが10.4%ありました。東京23区でも11.0%です。

民営借家の建築の時期（全国、2023年）
  • 1980年以前 10.4%
  • 1981〜1990年 17.5%
  • 1991〜2000年 21.1%
  • 2001〜2010年 20.4%
  • 2011〜2020年 21.3%
  • 2021〜2023年9月 5.0%
  • 不詳 4.4%

民営借家（専用住宅）1,564万戸の割合。推計値です。建築の時期は初めに建てた時期で、「1981〜1990年」には旧耐震の建物も含まれます。
出典：総務省「令和5年住宅・土地統計調査」第106-2表

住宅全体では、国の推計で約9割が今の基準を満たすだけの耐震性があるとされています（2023年）。国は2035年までに、耐震性が足りない住宅をおおむねなくす目標を立てています。

住宅の耐震化率（推計）
  1. 75 2003年
  2. 79 2008年
  3. 82 2013年
  4. 87 2018年
  5. 90 2023年

単位：%
国土交通省の推計（約）。住宅約5,570万戸のうち、耐震性が不十分なのは約570万戸と推計されています（2023年）。
出典：国土交通省「建築物の耐震診断及び耐震改修の促進を図るための基本的な方針」ほか

古い建物は家賃が手ごろ

同じ調査で、民営の借家の1畳当たりの家賃を建てた時期別に見ると、新しいほど高く、古いほど手ごろになっていました。1971〜80年に建った借家は2,893円で、2021年以降の5,187円の6割弱です。

民営借家の1畳当たり家賃（建築の時期別、全国、2023年）
  1. 2,560 1951〜70年
  2. 2,893 1971〜80年
  3. 3,328 1981〜90年
  4. 3,512 1991〜2000年
  5. 3,964 2001〜05年
  6. 4,350 2006〜10年
  7. 4,366 2011〜15年
  8. 4,754 2016〜20年
  9. 5,187 2021〜23年

単位：円
家賃に共益費・管理費は含みません。地域・広さ・構造の違いをならした比較ではありません。1950年以前は標本が少ないので載せていません。
出典：総務省「令和5年住宅・土地統計調査」第107-2表

では、駅からの距離が同じなら、どのくらい違うのでしょうか。エステートテクノロジーズが、東京23区で2026年4〜9月に募集された15〜40㎡の賃貸を、同じ部屋の重複をまとめて比べたところ、駅から徒歩5分以内でも、旧耐震（1980年以前築）の部屋は新耐震（1984年以降築）より1㎡当たりの家賃が約25%低くなっていました。家賃の中央値では、新耐震の10.5万円に対して旧耐震は8.0万円です。

駅からの距離別、旧耐震と新耐震の家賃（東京23区、1㎡当たり）
  • 〜5分（新耐震） 4,269円
  • 〜5分（旧耐震） 3,187円
  • 6〜10分（新耐震） 4,086円
  • 6〜10分（旧耐震） 3,000円
  • 11〜15分（新耐震） 3,677円
  • 11〜15分（旧耐震） 2,731円

東京23区の15〜40㎡の賃貸の募集（2026年4〜9月、同じ部屋の重複をまとめた住戸単位）の、1㎡当たり家賃の中央値。旧耐震は1980年以前築、新耐震は1984年以降築で、1981〜83年築は除いています。募集時の家賃で、契約した家賃ではありません。広さや設備の違いはならしていません。
出典：エステートテクノロジーズ調べ

マンガの桜ちゃんが「駅近なのに家賃も安い」と喜んだのは、まさにこの差です。

建てた時期で、地震の被害は違った

2016年の熊本地震では、国の委員会が、被害の大きかった地域（益城町の中心部）の木造の建物について、建てた時期別に被害を調べました。倒壊・崩壊した割合は、旧耐震の建物で28.2%、1981年6月〜2000年5月の建物で8.7%、2000年6月以降の建物で2.2%でした。

木造の建物が倒壊・崩壊した割合（熊本地震、益城町中心部）
  • 1981年5月以前 28.2%
  • 1981年6月〜2000年5月 8.7%
  • 2000年6月以降 2.2%

日本建築学会の調査による木造1,955棟の暫定値で、大きな揺れが2回あった地域の結果です。ほかの地域や地震、木造以外の建物にそのまま当てはまる割合ではありません。
出典：国土交通省ほか「熊本地震における建築物被害の原因分析を行う委員会」報告書 概要

新しい基準の建物ほど被害が少ない一方で、新耐震でも被害がゼロではありませんでした。委員会は、新耐震以降に倒壊した建物の多くで、柱と梁のつなぎ方が今の決まりどおりになっていなかったことを挙げています。築年は目安で、建物ごとに確かめることが大切です。

築年が古い部屋を選ぶときの確かめ方

築年が古い部屋を選ぶときの5つのステップ

  1. 築年月を見る

    物件概要の築年月を確かめます。1981〜1983年ごろなら、建築確認の日付を不動産会社に聞きます。

  2. 耐震診断を受けているか聞く

    1981年5月31日以前に建築確認を受けた建物（または工事を始めた建物）は、耐震診断を受けていれば、その内容が賃貸の重要事項説明で説明されます。診断を受けているかを、契約の前に聞いておきましょう。

  3. 補強工事をしているか聞く

    耐震診断の結果、補強工事をしたかどうかを確かめます。部屋のリノベーションとは別の工事です。募集情報に「耐震補強」と書かれていることはほとんどないので（東京都の旧耐震の募集約3.5万戸のうち35戸）、書いていなくても聞いてみましょう。

  4. 家賃・立地と比べる

    家賃の手ごろさ、駅からの近さ、街の様子と比べて、何を重視するかを決めます。

  5. 住んでからの備えを考える

    家具を固定する、ハザードマップで住む場所の揺れやすさや浸水のおそれを見ておく、など。新しい建物でも同じように大切です。

重要事項説明で説明されるのは、耐震診断を受けている場合の内容です。診断を受けること自体が義務づけられているわけではありません。

古い建物は、ペット可が少なめ

猫と暮らしたい人にとっては、もう一つ気になる数字があります。同じ東京都の募集を築年別に見ると、「ペット可」「ペット相談」の表示がある部屋の割合は、1980年以前築では1〜2割ほどでしたが、2021年以降の新しい建物では37.9%でした。家賃の手ごろな古い建物ほど、ペットと暮らせる部屋は探しにくい傾向です。

「ペット可」「ペット相談」の表示がある部屋の割合（東京都、築年別）
  1. 12.8 〜1970年
  2. 15.3 1971〜80年
  3. 15.4 1981〜83年
  4. 12.5 1984〜90年
  5. 12.1 1991〜2000年
  6. 23.7 2001〜10年
  7. 28.4 2011〜20年
  8. 37.9 2021〜26年

単位：%
東京都の賃貸の募集（2026年4〜9月、同じ部屋の重複をまとめた住戸単位、約67万戸）。募集の表示の有無で、飼える動物の種類や数は物件ごとに違います（第4話）。
出典：エステートテクノロジーズ調べ

猫と暮らすなら、もしもの備えも

マンガのめめちゃんは揺れても眠っていましたが、実際の猫は大きな音や揺れで驚いて、家具のすき間に隠れたり、外に飛び出したりすることがあります。家具を固定しておくことは、人だけでなく猫の安全にもつながります。キャリーケースをすぐ出せる場所に置いておくのもおすすめです。

次の話へ

ペット可の物件概要を、条件欄（第4話）、間取り（第5話）、初期費用（第6話）、構造（第7話）、階と防犯（第8話）、そして築年と、一つずつ読んできました。次は、部屋の外に目を向けて、駅からの道や周りの環境を考えます。

出典

  • 建築基準法施行令の一部を改正する政令（昭和55年政令第196号）附則 e-Gov法令検索（昭和56年6月1日施行、確認日：2026-10-13）
  • 国土交通省「マンションの管理状況チェックシート」Webページ（確認日：2026-10-13）
  • 国土交通省「熊本地震における建築物被害の原因分析を踏まえた主な取組方針」PDF（平成12年改正の概要、確認日：2026-10-13）
  • 宅地建物取引業法施行規則 第16条の4の3 e-Gov法令検索、国土交通省「宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方」PDF（p.33〜34、確認日：2026-10-13）
  • 総務省統計局「令和5年住宅・土地統計調査」第106-2表・第107-2表（2024年9月25日公表、確認日：2026-10-13）
  • 国土交通省「建築物の耐震診断及び耐震改修の促進を図るための基本的な方針」PDF（p.7）、「耐震改修促進法に基づく基本方針の見直しについて」PDF（p.1、確認日：2026-10-13）
  • 国土交通省ほか「熊本地震における建築物被害の原因分析を行う委員会」報告書 概要 PDF（p.3）、報告書のポイント PDF（確認日：2026-10-13）
  • エステートテクノロジーズ調べ：東京都の賃貸の募集情報（2026年4〜9月、同じ部屋の重複をまとめた住戸単位、約67万戸）。募集時の情報で、契約の情報ではありません。
  • 消防庁「地震に自信を ふだんの対策 5 家具等の転倒、落下防止」Webページ、国土交通省「ハザードマップポータルサイト」Webページ（確認日：2026-10-13）