この記事の要点
- 物件概要の「契約期間」に「定期借家」とあれば、決めた期間が来たら契約は終わり、更新はありません。ふつうの賃貸（普通借家）は、更新して住み続けるのが原則です。
- 続けて住めるかは、貸す側と借りる側が合意して「再契約」できるかしだいです。「再契約不可」「再契約可（再契約料あり）」など、物件ごとに条件が違います。
- 定期借家を選ぶなら、何年住みたいか、ペットと引っ越すことになっても大丈夫かを考えてから。契約前には、更新がないことを説明する書面を受け取って確かめましょう。
「定期借家」とは
マンガの桜ちゃんは、これまでの話で覚えた欄（条件欄・構造・築年）を自分で確かめ、相場より安い部屋に「完璧です！」。でも、蓮さんの「契約期間は？」で固まってしまいました。
定期借家（定期建物賃貸借）は、契約で決めた期間が来ると、更新されずに契約が終わる賃貸借です（借地借家法第38条）。国土交通省も「契約で定めた期間が満了することにより、更新されることなく、確定的に賃貸借契約が終了する制度」と説明しています。
桜ちゃんと同じく「知らなかった」人は多いようです。国土交通省の住宅市場動向調査（三大都市圏で民間の賃貸住宅に入居した世帯）では、定期借家制度を「知らない」人が54.4%でした。
三大都市圏で2024年4月〜2025年3月に民間賃貸住宅に入居した世帯（590世帯）への調査。
出典：国土交通省「令和7年度 住宅市場動向調査 報告書」問22
実際に定期借家で入居した世帯は、同じ調査で2.0%でした。数は多くありませんが、出会ったときに気づけるようにしておきたい欄です。
普通借家との違い
普通借家
更新して住み続けるのが原則
- 期間が来ても、更新して住み続けられる
- 貸す側が更新を断るには「正当な事由」が必要
- 物件概要では「普通借家」「2年（更新あり）」などと書かれる
定期借家
期間が来たら終わる
- 決めた期間が来たら終わり、更新はない
- 続けて住むには、双方の合意で再契約（新しい契約）
- 物件概要では「定期借家 2年」「再契約可／不可」などと書かれる
普通借家は借地借家法第26条・第28条、定期借家は第38条。再契約では、事前の説明など最初の契約と同じ手続きをもう一度行います。
出典：借地借家法（e-Gov法令検索）、国土交通省「定期建物賃貸借」パンフレット
定期借家のルール
定期借家には、借りる人を守るための決まりもあります。
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契約の前：書面で説明を受ける
貸す側は、更新がなく期間が来たら終わることを、契約書とは別の書面を渡して説明しなければなりません（借りる人の承諾があれば電子データでも可）。この説明がないと、「更新がない」という定めは無効になり、普通借家として扱われます。
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契約：書面（または電子）で結ぶ
定期借家は書面で契約します。公正証書である必要はありません。1年未満の短い期間でも結べます。
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途中で解約したくなったら
居住用で床面積200㎡未満の部屋なら、転勤・療養・親族の介護などのやむを得ない事情があれば、申し入れから1か月で解約できます。これより借りる人に不利な特約は無効です。
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終わる前：通知が届く
期間が1年以上なら、貸す側は期間が終わる1年前から6か月前までに、契約が終わることを通知します。通知が遅れた場合は、通知の日から6か月は住み続けられます。
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期間が来たら：退去か再契約
双方が合意すれば再契約できます。再契約は新しい契約なので、家賃などの条件が変わることもあります。
借地借家法第38条（令和4年5月18日施行の改正で電子化が可能になり、項の番号が変わっています）。
国土交通省のパンフレットは、定期借家の活用例として、転勤中の留守宅、建て替えや大規模修繕の予定がある建物、ペット共生住宅などを挙げています。物件の事情によって、期間や再契約の考え方が違います。
「定期借家なら安い」とは限らない
前の話（第10話「空室はこわい」）で見たように、相場より安い理由はいろいろあります。定期借家は、期間が決まっている分だけ家賃が抑えめになることもありますが、いつもそうとは限りません。募集情報を見ると、「再契約可（再契約料：新しい家賃の1か月分）」のように、再契約のときに費用がかかる例もあります。家賃だけでなく、期間・再契約の条件・費用をまとめて比べましょう。
契約の前に確かめたい5つのこと
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契約期間の欄
見るところ：「定期借家」か「普通借家」か。期間は何年か
気にしたいサイン：契約期間の欄を見ていない
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再契約の条件
見るところ：再契約できるか（可・不可・相談）、再契約料や家賃の見直しはあるか
気にしたいサイン：「再契約不可」なのに長く住むつもりでいる
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期間が決まっている理由
見るところ：転勤から戻る予定、建て替え予定など、貸す側の事情
気にしたいサイン：理由が説明されない
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途中解約の条件
見るところ：解約の申し入れの期間、短期で解約したときの違約金
気にしたいサイン：やむを得ない事情以外の解約に、重い違約金がある
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事前の説明の書面
見るところ：更新がないことを説明する書面を受け取ったか
気にしたいサイン：契約書の中に一行あるだけで、別の書面がない
ペットと暮らすなら、引っ越しの回数も考えて
マンガのめめちゃんは「猫は引っ越しが苦手！」と言っていました。住む場所が変わると、猫が落ち着くまでに時間がかかることもあります。定期借家で2年ごとに引っ越すことになると、そのたびにペット可の部屋を探し直す手間もかかります（第4話）。何年くらい住みたいかを先に決めておくと、定期借家が合うかどうか判断しやすくなります。
逆に、「2年だけ住めればいい」「数年後に引っ越す予定がある」なら、定期借家は条件の合う選択肢になります。
