この記事の要点

  • 賃貸の初期費用は、項目ごとに払う相手と、戻ってくるかどうかが違います。礼金は大家さんの収入で戻りません。仲介手数料は不動産会社の報酬です。敷金は大家さんに預けるお金で、退去時に精算されます。
  • 敷金は、普通に住んで傷んだ分や古くなった分は差し引かれないのが原則です（民法）。ただし、クリーニング費用などを借りる人の負担にする特約があることがあるので、契約書で確かめましょう。
  • 退去時のトラブルを避けるには、入居時の写真と記録、退去時の明細の確認が役に立ちます。困ったら消費者ホットライン「188」へ。

初期費用40万円、誰のお金？

マンガの桜ちゃんは、初期費用の合計が約40万円と知って「オーナーさん丸儲け！」と言ってしまいました。でも、初期費用は全部が大家さんのものではありません。家賃8万円の部屋の例で、内訳を見てみましょう。

家賃8万円の部屋の初期費用の例（合計40.8万円）

礼金 8万円

大家さんの収入（戻らない）

  • 部屋を借りるお礼として大家さんに払うお金
  • 退去しても返ってこない
  • 礼金なしの物件もある

仲介手数料 8.8万円

不動産会社の報酬（戻らない）

  • 部屋を紹介し、契約を仲立ちした不動産会社に払う
  • 上限は法律で決まっている（下で説明）

敷金 8万円

大家さんに預けるお金（精算して戻る）

  • 家賃の未払いや、借りる人が付けた傷の修理費にあてるための預け金
  • 退去して部屋を返したあとに、差し引いた残りが返る

そのほか 16万円

家賃の前払いや、保証・保険

  • 前家賃 8万円（入居する月の家賃）
  • 保証会社の保証料 4万円、火災保険 2万円、鍵の交換 2万円など

金額はマンガに合わせた架空の例です。実際の項目と金額は物件ごとに違います。

大家さんの収入になるのは、礼金と家賃です。家賃は住む代金なので、初期費用のうち「もうけ」と言えるのは礼金くらい。敷金は、退去するまで預かっているだけのお金です。

数字で見る：敷金・礼金は「1か月」がいちばん多い

国土交通省の調査（三大都市圏で民間の賃貸住宅に入居した世帯）では、敷金（保証金を含む）があった世帯は51.9%、礼金があった世帯は43.1%でした。どちらも、半分ほどの世帯には「なし」だったことになります。

あった世帯の月数を見ると、敷金も礼金も「1か月」がいちばん多く、次が「2か月」でした。

敷金（保証金）の月数（敷金があった世帯のうち）
  • 1か月未満 4.4%
  • 1か月 64.4%
  • 1か月超〜2か月未満 2.3%
  • 2か月 24.5%
  • 2か月超〜3か月未満 0.3%
  • 3か月 3.4%
  • 3か月超 0.7%

三大都市圏で、令和6年度に民間賃貸住宅へ入居した世帯（590世帯）への調査。敷金・保証金があった世帯は51.9%（首都圏61.0%、中京圏34.1%、近畿圏41.7%）。
出典：国土交通省「令和7年度 住宅市場動向調査」

礼金の月数（礼金があった世帯のうち）
  • 1か月未満 2.0%
  • 1か月 73.4%
  • 1か月超〜2か月未満 3.2%
  • 2か月 16.1%
  • 2か月超〜3か月未満 2.8%
  • 3か月 1.6%
  • 3か月超 0.8%

同じ調査。礼金があった世帯は43.1%（首都圏48.8%、中京圏22.7%、近畿圏41.7%）。地域によって慣習が違います。
出典：国土交通省「令和7年度 住宅市場動向調査」

仲介手数料の上限は法律で決まっている

仲介手数料には、法律（宅地建物取引業法にもとづく国の告示）で上限があります。

  • 貸す人と借りる人の両方から受け取れる合計は、家賃1か月分＋消費税（1.1か月分）まで。
  • 住まいの賃貸では、借りる人から受け取れるのは、承諾がなければ家賃0.5か月分＋消費税（0.55か月分）まで。

マンガの例の8.8万円（1.1か月分）は、借りる人が1か月分を払うことを承諾した場合の金額です。申し込みのときに、仲介手数料がいくらか、何について承諾しているかを確かめましょう。

敷金はどう返ってくる？

民法は、敷金を「家賃などの支払いを担保するために預けるお金」と定め、部屋を返したあとに、未払いの家賃などを差し引いた残りを返すとしています。また、借りる人が直す義務がある傷からは、普通に使って傷んだ分と、古くなった分を除くとしています。

退去時の修理費、どちらの負担？（原則）

大家さんの負担

普通に住んでいて生じるもの

  • 日焼けによる壁紙や床の色あせ
  • 家具を置いた床のへこみ
  • 画鋲の穴（第2話）
  • 通常の清掃をしていれば、専門業者による部屋全体のクリーニング

借りる人の負担

不注意や手入れ不足で生じたもの

  • 飲み物をこぼしたシミ、タバコのヤニ
  • 重い物を掛けたネジ穴（第2話）
  • ペットによる柱や壁紙のキズ・臭い（第3話）
  • 掃除をしなかったことによる汚れ

国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン（再改訂版、2011年）」の考え方。法的な拘束力はなく、実際の負担は契約の内容（特約を含む）で決まります。
出典：国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン（再改訂版）」別表1

それでも、敷金がどのくらい返ってきたかは、人によってさまざまです。少し古い調査ですが、国土交通省のガイドラインが紹介している2008年の業界団体の調査では、敷金が「ほとんど返らなかった」という入居者が20.4%いました。

敷金の返還割合（敷引きや滞納家賃分を除く、入居者の回答）
  • ほとんどなし 20.4%
  • 1割 3.2%
  • 2割 8.7%
  • 3割 10.0%
  • 5割 15.9%
  • 7割 14.2%
  • 9割 7.4%
  • 満額 7.1%
  • わからない 12.9%

2008年の日本賃貸住宅管理協会（業界団体）の調査を、国交省のガイドラインが参考資料として転載したもの。古い調査で、現在の状況とは違う可能性があります。最近の公的な調査は見つかりませんでした。
出典：国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン（再改訂版）」参考資料2

契約書で確かめたい5つのポイント

ガイドラインは、借りる人に普通より重い負担を求める特約が有効になるには、①必要性と合理的な理由があり暴利でないこと、②借りる人がその負担を分かっていること、③借りる人が負担することに同意していること、の3つが必要としています。契約の前に、次の5つを確かめましょう。

  1. クリーニング特約

    見るところ：退去時のクリーニング費用を借りる人が払う定めがあるか。金額（例：○万円）が書かれているか

    気にしたいサイン：「クリーニング費用は借主負担」とだけあって、金額や範囲が分からない

  2. ペット飼育時の条件

    見るところ：敷金の上乗せ（+1か月など）、退去時の費用、ペットによる傷の扱い（第3話・第4話）

    気にしたいサイン：上乗せの敷金が「償却（返さない）」になっているのに気付かない

  3. 敷引き・償却

    見るところ：敷金のうち、最初から返さない額が決まっているか

    気にしたいサイン：敷金の一部が、傷がなくても差し引かれる定めがある

  4. 原状回復の範囲

    見るところ：壁紙・床の張り替えなどを借りる人の負担にする定めがあるか。負担の割合や単価が書かれているか

    気にしたいサイン：「故意・過失にかかわらず全額負担」のように、普通の傷みまで負担させる書き方

  5. 仲介手数料と承諾

    見るところ：仲介手数料の金額と、家賃0.5か月分を超える場合に承諾しているか

    気にしたいサイン：説明がないまま1か月分以上になっている

東京都では、都内の住まいの賃貸で不動産会社が仲立ちする新しい契約のとき、原状回復や入居中の修繕の考え方と、借りる人の負担（特約）を書面で説明することが条例で義務付けられています（東京ルール）。説明を聞いて、分からないところはその場で質問しましょう。

退去時のトラブルを避ける4つのステップ

国民生活センターによると、賃貸住宅の原状回復に関する相談は、2025年度に14,711件ありました。退去時のトラブルを避けるために、次の順で備えましょう。

退去時のトラブルを避ける4つのステップ

  1. 契約前：費用の負担を確かめる

    ハウスクリーニング費用はどちらが払うのか、特約の金額や範囲など、退去時の費用負担を契約書で確かめます。

  2. 入居時：部屋の状態を記録する

    できれば大家さんや管理会社と一緒に、日付の入った写真を撮り、キズや汚れをメモに残します。チェックリストは、あとで証拠になります。

  3. 入居中：普通に掃除をする

    水回りや換気扇、レンジ回りの油汚れなど、ふだんの掃除をしていれば、全体のクリーニングは大家さんの負担になるのが原則です。

  4. 退去時：明細を確かめる

    立ち会いで部屋を確認し、請求の明細をもらって、入居時の記録と合っているか見比べます。納得できなければ説明を求め、困ったら消費者ホットライン「188」へ。

出典：国民生活センター「賃貸住宅の原状回復トラブルにご注意！」（2026年2月）、国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン（再改訂版）」、東京都「賃貸住宅トラブル防止ガイドライン」。

小さな文字まで読もう

マンガの最後、桜ちゃんは物件ページの小さな文字「※ペット飼育時 敷金+1ヶ月」を見つけました。ペットを飼う人の敷金が上乗せされるのは、ペットが壁や床を傷つけることがあるからです（第4話「ペット可なのに!?」）。上乗せの敷金も、普通に使っていれば精算して戻るのが原則ですが、「償却」として返さない定めになっていることもあります。小さな文字ほど、大事な条件が書かれていることがあります。

出典

  • 民法 第621条・第622条の2（e-Gov 法令検索）条文（確認日：2026-10-12）
  • 国土交通省「宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額」（昭和45年建設省告示第1552号、令和6年改正）第4 大阪府による全文（確認日：2026-10-12）
  • 国土交通省「令和7年度 住宅市場動向調査 報告書」2026年7月 PDF（問20、PDF p.484〜485、確認日：2026-10-12）
  • 国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン（再改訂版）」平成23年8月 PDF（特約の要件 印刷p.7、別表1、参考資料2 印刷p.121、確認日：2026-10-12）
  • 国民生活センター「賃貸住宅の原状回復トラブルにご注意！」2026年2月17日 Webページ（確認日：2026-10-12）
  • 国民生活センター「賃貸住宅の原状回復トラブル」（2026年7月31日更新）Webページ（確認日：2026-10-11）
  • 東京都「東京における住宅の賃貸借に係る紛争の防止に関する条例」（東京ルール）概要（確認日：2026-10-12）